Mivel más tulajdonában álló ingatlanon kerülhet sor a kivitelezésre, ezért az építkezés megkezdéséhez (és természetesen már az engedélyeztetéshez is) előzetesen megállapodást kell kötni az ingatlan tulajdonosával. A beruházó érdeke, hogy a megállapodás ingatlan-nyilvántartásba is bejegyzésre kerüljön, így ezáltal a következő tulajdonost/harmadik fél jogszerzőt is kösse. Ennek elmaradása esetén a megállapodás csak az aktuális tulajdonosra nézve kötelmi hatályú. A naperőmű fejlesztések vonatkozásában ingatlan-nyilvántartásba csak az építményi jog és az építési célú földhasználati jog kerülhet, amelyeken túl az alapul fekvő megállapodás is benyújtásra kerül. Ennek jelentősége, hogy ezáltal a megállapodás tartalma minden érintett számára hozzáférhetővé válik és harmadik fél utóbb érdemben nem hivatkozhat arra, hogy nem tudott a bejegyzett jogról, valamint az alapul fekvő szerződésben foglalt megállapodás részletes tartalmáról.

A Polgári Törvénykönyv 2023. június 24-i hatállyal hozta be a hazai jogba az építményi jogi intézményét. Ezt megelőzően a napelempark beruházások jellemzően építési célú földhasználati jog bejegyzése alapján létesülhettek. Az építményi jog bevezetését hatalmas érdeklődés övezte beruházói oldalon, azonban a bizonytalan jogszabályi környezet miatt az építményi jog bevezetésének gyakorlati jelentősége egyelőre elmaradt a várakozásoktól. A jelenleg hatályban lévő rendelkezések szerint ugyanis az építményi jog megalapítása olyan hosszú időtávra szóló, komoly megfontolást igénylő döntés, amely fogyasztótól nem várható el, így az nem is alapíthat építményi jogot. Kérdést vet fel azonban, hogy ki minősül fogyasztónak? Fogyasztó az a természetes személy, aki a szakmája, önálló foglalkozása vagy üzleti tevékenysége körén kívül jár el, erre tekintettel vizsgálandó, hogy a termőföld tulajdonosa fogyasztónak minősül-e vagy sem. Ha a termőföld tulajdonosa földműves, akkor a termőföld ilyen célú hasznosítása nem tartozik egyértelműen a földműves üzleti tevékenységének körébe, hiszen az nem mezőgazdasági tevékenység, de a földműves kiegészítő tevékenysége alá tartozhat. Ennek oka, hogy a kiegészítő tevékenység jogszabályi meghatározásában szerepel a mezőgazdasági üzemhez tartozó termelési tényezők hasznosítása, értékesítése – mely jelen esetben a termőföld hasznosítását jelentheti. Ha pedig kiegészítő tevékenységnek minősül az építményi jog alapítása, akkor nem fogyasztóként jár el a földműves, tehát jogosult lehet építményi jog alapítására. Mindazonáltal ez olyan jogértelmezési kérdés, amelyre egyelőre a bírói gyakorlat még nem adott választ. Ha pedig az érintett termőföld tulajdonosa nem földműves magánszemély, akkor egyértelműen fogyasztónak minősül és ebben az esetben fel sem merül annak a lehetősége, hogy építményi jogot alapíthasson a fenti korlátozásra tekintettel.

A fenti értelmezésből fakadó bizonytalanságra és kockázatokra tekintettel – továbbá azért is, mert az építési célú földhasználati jog alapítása már önmagában is megfelelő és széleskörűen alkalmazott biztosítékot jelent a beruházók számára – az építményi jog bevezetése óta továbbra is azt mutatják gyakorlati tapasztalataink, hogy a beruházók az építési célú földhasználati megállapodásokat használják jogaik megfelelő biztosítására a más tulajdonában áll ingatlanokon végzett naperőmű beruházások során. Természetesen a beruházás megvalósításának idejére, illetve az üzemeltetés időszakára további biztosítékok alapítása is indokolt lehet, amelynek tárgyalására a cikksorozatunk következő részében kerítünk sort.

Szerző: Szűcs Anikó Edit