A megújuló energia napjainkban egyre kiemelkedőbb jelentőségű, amely magával hozza a befektetők figyelmét is. Hazánkban új szélerőművek létesítése a hatályos jogszabályi környezet miatt eddig a gyakorlatban nem volt lehetséges, így a figyelem elsősorban a napelemekre irányult. A napelemek esetében azonban számos kérdés merül fel a hatályos jogszabályi környezet és a joggyakorlat kapcsán egyaránt, köztük a felépítmények ingatlan-nyilvántartási feltüntetése, mezőgazdasági ingatlanon történő létesítés esetén a más célú hasznosítás, illetve a beruházó vagy a finanszírozó biztosítéka kapcsán. Ezek közül Szűcs Anikó Edit, a DLA Piper Hungary Ingatlanjogi csoportjának szenior ügyvédje az átminősítés kérdéseit járja körül.
Termőföldön történő beruházás – az érintett terület átminősítése
Magyarországon a napelempark beruházások jelentős része termőföldön történik. Ahhoz, hogy termőföldön napelemparkot létesítsünk a termőföld ingatlan-nyilvántartási átminősítése szükséges. A termőföldek átminősítésére a vonatkozó szabályozás hazánkban igen szigorú, számos részletszabállyal. Amennyiben átminősítésre szükség van, akkor főszabályként az ingatlanügyi hatóság engedélye szükséges az alapul fekvő ingatlan ingatlan-nyilvántartási besorolásának módosításához. Ez alól kivétel, ha a megépítésre kerülő napelem rendszer kis teljesítményű erőmű, azaz 0,5 MW-nál kisebb névleges teljesítőképességű és az érintett termőföld minősége az átlagosnál gyengébb, de legfeljebb hektáronként 15 aranykorona értékű. A beruházások azonban jellemzően 49,9 MW teljesítményű napelem parkok, azaz még éppen kiserőművek létesítésére irányulnak, amelyeknél tehát a beruházás helyszínéül szolgáló termőföld átminősítése engedélyköteles.
Agrofotovoltaikus rendszerek létesítése esetén az alapul fekvő termőföldet nem kell az ingatlan-nyilvántartásban átminősíteni. Hazánkban a nehézséget esetükben az jelenti, hogy ezen rendszerek létesítésére vonatkozóan a jogszabályi környezet hiányos, a részletes szabályozás közel három éve várat magára. Számos országban azonban már pontosan meghatározásra kerültek a műszaki-technikai követelmények, valamint az is, hogy milyen mértékben csökkenhet az agrofotovoltaikus rendszerrel értintett területen a termelés.
Más célú hasznosítási engedély
Termőföldet Magyarországon más célra csak kivételesen lehet felhasználni, elsősorban a gyengébb minőségű termőföldek igénybevételével. Ha az érintett terület az átlagosnál jobb minőségű termőföld vagy az elmúlt 5 évben volt ilyen minősítése, akkor kizárólag abban az esetben valósítható meg rajta napelempark beruházás, ha az adott területet beruházási célterületté nyilvánította a Kormány vagy ha olyan kis teljesítményű, azaz a fentiek szerint 0,5 MW-nál kisebb névleges teljesítőképességű erőmű építésére kerül sor, amelynél a betáplálásra alkalmas elosztói hálózat 1000 méteren belül található.
További korlátozás lehet, hogyha az érintett termőföld tulajdonosa a tulajdonszerzése alapjául szolgáló okiratban vállalta, hogy a tulajdonszerzéstől, illetve harmadik személy használatában lévő termőföld esetén a fennálló földhasználati jogviszony megszűnésétől számított 5 éven belül a termőföldet más célra nem hasznosítja. Ez a kötelezettségvállalás 2014 májusa óta, a jogszabályban foglalt kivételektől eltekintve, kötelező eleme minden termőföld adásvételi szerződésnek. Adott esetben tehát akkor is fennállhat ilyen kötelezettség, ha a jelenlegi tulajdonos az ingatlant több mint 5 évvel ezelőtt szerezte. Fontos, hogyha a tulajdonos a fentiek szerint vállalta, hogy az érintett termőföldet nem használja más célra és az 5 év még nem telt el, akkor a más célú hasznosítás nem engedélyezhető, azaz az érintett ingatlanon a napelempark beruházás ezen időtartam leteltéig nem valósítható meg.
A műszaki feltételek vizsgálata mellett érdemes tehát termőföld esetén a jogi feltételeket is megvizsgálni az érintett ingatlanok ismerete esetén, még azelőtt, hogy az adott ingatlan használatára vonatkozóan a szerződések tárgyalását megkezdené a befektető. Termőföldre történő beruházás esetén további finanszírozási és biztosítéki kérdések merülnek fel, melyekkel következő cikkünkben foglalkozunk. Reméljük, hogy hamarosan megszületik az agrofotovoltaikus rendszerek vonatkozásában is a részletszabályozás és megindulhat az új típusú rendszerek létesítése is hazánkban.
Szerző: Szűcs Anikó Edit
Cikksorozatunk 1. része
Flexibility and Repositioning: Where Is the Hungarian Real Estate Market Heading in 2026?
The residential real estate market is expected to be the most active segment of the Hungarian property market in 2026, while the hotel sector is set to remain a key investment target.
Kérdése van? Keressen minket bizalommal!
Kövesse LinkedIn oldalunkat!
További ajánlott tartalmaink
Flexibility and Repositioning: Where Is the Hungarian Real Estate Market Heading in 2026?
The residential real estate market is expected to be the most active segment of the Hungarian property market in 2026, while the hotel sector is set to remain a key investment target.
Rugalmasság és újrapozicionálás: merre tart a magyar ingatlanpiac 2026-ban?
Megjelent a DLA Piper Hungary Hazai Ingatlanpiaci Körkép 2026, amelyben szakértőink összefoglalták az elmúlt év meghatározó ingatlanpiaci trendjeit és a piac jövőbeni kilátásait. Az idei kiadás fontos mérföldkövet jelent: első alkalommal egészítettük ki elemzésünket ügyfeleink és a piac vezető szereplőinek első kézből származó tapasztalataival és várakozásaival, amelyeket saját jogi elemzésünkkel ötvöztünk. Ennek köszönhetően riportunk átfogóbb és teljesebb képet nyújt a magyarországi ingatlanpiac aktuális helyzetéről.
Átrendeződő erőviszonyok a zöld energia átmenetben: merre tart az M&A‑piac és a régió befektetési térképe?
A DLA Piper 2026-os energia átmeneti M&A jelentése (Energy Transition M&A Report 2026*) szerint a globális tranzakciós dinamika egyszerre mutatott visszaesést és erősödést.