Continua la nostra indagine sulla articolata Legge Regionale n. 18 del 26 novembre 2019, sulla rigenerazione urbana. In questo post parliamo di (alcune) modifiche alla L.R. 12/2005.

Il documento di piano. Il documento di piano dovrà avere un nuovo contenuto: dovrà individuare, gli ambiti nei quali avviare processi di rigenerazione urbana e territoriale, prevedendo (a) le modalità di intervento e (b) adeguate misure di incentivazione anche allo scopo di garantire – tra le altre cose – lo sviluppo sociale ed economico sostenibile, la reintegrazione funzionale entro il sistema urbano.

Ad una prima lettura della legge, appare che in tali ambiti potranno essere insediate prioritariamente attività produttive e logistiche.

La delibera di individuazione dei Comuni. La parola (e l’azione) passa quindi in capo ai Comuni, che entro 6 mesi dall’approvazione della legge (di solito il termine decorre dalla pubblicazione di una legge) dovranno individuare gli ambiti in cui avviare processi di rigenerazione.

È interessante notare che la LR 18/2019 fa entrare in gioco nel procedimento decisorio le comunità e gli operatori privati che potranno essere consultati per la definizione delle aree da rigenerare.

La delibera di individuazione degli ambiti dovrà compiere un arduo compito di bilanciamento tra le previsioni del PGT (da cui non può discostarsi, se non per mezzo di una variante) e le nuove attribuzioni urbanistiche delle aree di rigenerazione. La delibera di individuazione degli ambiti dovrà infatti:

1. individuare azioni di semplificazione e accelerazione dei procedimenti amministrativi, di riduzione dei costi;
2. incentivare gli interventi di rigenerazione urbana di elevata qualità ambientale, privilegiando le infrastrutture verdi multifunzionali;
3. prevede gli usi temporanei, ai sensi dell’articolo 51 bis, consentiti prima e durante il processo di rigenerazione degli ambiti individuati;

Le Best Practice. L’attività dei comuni non termina, come ovvio, con la sopra indicata delibera di individuazione: è loro compito avere una visione di lungo periodo che si deve tradurre nell’adeguamento del PGT  ai sensi dell’articolo 5, comma 3, della l.r. 31/2014.

Questa attività di adeguamento sarà oggetto di un contest annuale: sulla base di criteri stabiliti con DGR, la Regione, in collaborazione con le Provincie e Città Metropolitana di Milano, individuerà le dodici migliori pratiche di pianificazione urbanistica che potranno beneficiare di ulteriori criteri di premialità connessi al fondo regionale, di nuova istituzione, che prevede incentivi per la rigenerazione urbana (destinato ad enti locali o a loro forme associative).

La perequazione. La LR 18/2019 modifica anche l’articolo 11 della LR 12/2005 (Compensazione, perequazione ed incentivazione urbanistica). Infatti, dopo aver ribadito che i diritti edificatori sono commerciabili, la LR 18/2019 specifica che essi devono essere collocati privilegiando gli ambiti di rigenerazione urbana. I comuni istituiscono il registro delle cessioni dei diritti edificatori.

Si introducono poi nuovi registri dei crediti edificatori: accanto a quelli comunali, anche la Città metropolitana di Milano e le province possono istituire i rispettivi registri delle cessioni dei diritti edificatori per l’applicazione della perequazione con caratteri ed effetti sovracomunali.

Per mezzo della perequazione, la LR 18/2019 aggancia lo sviluppo degli ambiti di rigenerazione alla creazione di parchi comunali e sovracomunali.

Secondo la LR in commento, i comuni, le province e la Città metropolitana di Milano individuano nei propri strumenti di pianificazione le aree destinate alla creazione di parchi anche sovracomunali e al fine di favorirne la realizzazione, possono attribuire a tali aree un incremento massimo del 20 % degli indici di edificabilità.

Tale indice dovrà essere perequato entro tre anni dall’individuazione delle aree nel PGT, prioritariamente negli ambiti di rigenerazione urbana.

Cambia poi la disciplina dell’incentivazione volumetrica. Il nuovo comma 5 della LR 18/2019

Bonus volumetrici per la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente. Persiste la possibilità di incrementare l’indice di edificabilità massimo previsto dal PGT per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente fino al 20 % se gli interventi assicurano:

1. realizzazione di servizi abitativi pubblici e sociali;
2. aumento della sicurezza delle costruzioni relativamente al rischio sismico e alle esondazioni;
3. demolizione o delocalizzazione di edifici in aree a rischio idraulico e idrogeologico;
4. rispetto del principio di invarianza idraulica e idrologica, gestione sostenibile delle acque meteoriche, risparmio idrico, conseguimento del drenaggio urbano sostenibile;
5. riqualificazione ambientale e paesaggistica;
6. tutela e restauro degli immobili di interesse storico-artistico ai sensi del d.lgs. 42/2004 ovvero degli immobili espressamente dichiarati come di valenza storico documentale dal PGT comunale;
7. demolizione di opere edilizie incongrue, identificate nel PGT;
8. realizzazione di interventi destinati alla mobilità collettiva e alla riqualificazione della rete infrastrutturale per la mobilità;
9. conferimento di rifiuti da demolizione a impianti di recupero e utilizzo di materiali derivanti da operazioni di recupero di rifiuti;
10. bonifica degli edifici e dei suoli contaminati nel caso in cui gli interventi di deconta­minazione vengano effettuati dal soggetto non responsabile della contaminazione;
11. interventi di chiusura di vani aperti finalizzati alla riduzione del fabbisogno energetico dell’edificio;
12. applicazione di sistemi integrati di sicurezza e di processi di gestione dei rischi dei cantieri;
13. eliminazione delle barriere architettoniche.

Alcune regole:

• questi incentivi non sono cumulabili con altri previsti dal PGT;
• gli interventi sul patrimonio edilizio esistente possono essere realizzati anche in deroga all’altezza massima prevista nei PGT;
• con deliberazione motivata, i comuni possono escludere aree o singoli immobili dall’applicazione di tutte o alcune delle disposizioni relative al sopra descritto bonus volumetrico, in relazione a specifiche esigenze di tutela paesaggistica o in casi non coerenti con le finalità di rigenerazione urbana;
• le grandi strutture di vendita sono escluse dai benefici volumetrici.