Voltura del permesso di costruire: quali le condizioni?

di Carmen Chierchia e Mario Enrico Rossi Barattini

L’articolo 11 del Testo Unico dell’Edilizia stabilisce che:

  • il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo;
  • esso è trasferibile, insieme all’immobile, ai successori o aventi causa. Si tratta della cd. voltura del permesso.

Con la recente sentenza n. 341 del 20 marzo 2019, il TAR Veneto ha fornito alcuni spunti di riflessione in merito alle condizioni che consentono la voltura del permesso.

La sentenza in commento trae spunto da una vicenda in fatto alquanto articolata che vede coinvolte tre parti:

– i proprietari di un’area edificabile;

– una prima società (Alfa), con cui i proprietari avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita dell’area;

– una seconda società (Beta), con cui i proprietari, a seguito della rottura degli accordi contrattuali stipulati con la Alfa (vicenda confluita in un contenzioso civile), stipulavano un nuovo contratto di compravendita dell’area.

I Fatti / 1: rilascio del permesso di costruire in capo ad Alfa. In origine, i proprietari dell’area e la società Alfa stipulavano un contratto preliminare di compravendita e presentavano istanza di rilascio del permesso di costruire. Il permesso veniva così rilasciato a favore di Alfa.

Prima riflessione: il permesso di costruire è rilasciato a favore di chi “ha titolo per richiederlo”. Alfa “aveva titolo” per richiedere il permesso sulla base del contratto preliminare? No.

Come chiarisce il TAR “il contratto preliminare produce esclusivamente effetti obbligatori, vincolando le parti – in assenza di ulteriori pattuizioni – alla sola stipula del contratto definitivo. A tale tipologia occorre ricondurre il contratto preliminare stipulato tra le parti che nella versione originaria, non attribuiva alcuna autonoma disponibilità giuridica del bene, essendo in sé privo di effetto anticipato“.

Pertanto, il soggetto che ha titolo per richiedere il permesso di costruire è colui che conserva la disponibilità giuridica del bene che verrà trasformato per mezzo del permesso.

Il contratto preliminare non determina in capo al promissario acquirente tale disponibilità e, pertanto, non è possibile ottenere una voltura del permesso a suo favore.

Illustrato questo principio, il TAR Veneto chiarisce che nel caso portato alla sua attenzione, infatti, il permesso è stato richiesto dal proprietario e che è stato emesso a favore di Alfa dietro richiesta del proprietario e “in pendenza dei termini per il rogito”. Tant’è che l’efficacia del permesso di costruire era stata condizionata alla stipula del contratto definitivo.

I Fatti / 2: voltura del permesso di costruire a favore di Beta. A seguito del sorgere di un contenzioso in sede civile tra Alfa e i proprietari, questi ultimi stipulavano un contratto di compravendita, sospensivamente condizionato all’esito del giudizio civile, con la società Beta.

I proprietari e Beta, poi, presentavano una istanza di voltura del permesso precedentemente rilasciato ad Alfa; in tale istanza i proprietari autorizzavano gli acquirenti all’esecuzione dei lavori.

Alfa ha quindi impugnato innanzi al TAR il provvedimento di voltura (e la successiva variante) emessi dall’Amministrazione Comunale.

Il TAR, con la sentenza in commento, ha riconosciuto la legittimità del provvedimento di voltura sulla base dei seguiti principi:

  1. da un lato i proprietari avevano titolo per presentare istanza di voltura: come descritto sopra, infatti, la stipula del contratto preliminare con Alfa non ha sottratto loro la disponibilità giuridica del bene;
  2. dall’altro lato, Beta aveva titolo per chiedere il provvedimento in suo favore: secondo la qualificazione giuridica fatta dal TAR, infatti, la posizione giuridica di Beta (contratto di compravendita sospensivamente condizionato più autorizzazione da parte dei proprietari all’esecuzione dei lavori) è assimilabile a quella di un comodatario. A tal proposito, il TAR ha ricordato che “la giurisprudenza ritiene sufficiente a legittimare il rilascio del permesso di costruire anche il contratto di comodato, nel caso in cui il proprietario abbia espressamente autorizzato la realizzazione delle opere“.

In conclusione, la voltura del permesso di costruire segue il trasferimento della situazione giuridica soggettiva che legittima il rilascio dell’originario permesso di costruire e il Comune può emettere tanti provvedimenti di voltura quante volte si realizzano modifiche soggettive nel rapporto sostanziale in forza del quale è emesso il permesso di costruire.