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Usucapione di un immobile e diritti di terzi

di Francesco Calabria e Alessia Cucullo

Il 3 ottobre 2018, il Consiglio di Stato si è pronunciato su un tema di non facile interpretazione, stante l’assenza di precedenti giurisprudenziali al riguardo, ossia la compatibilità tra l’usucapione di un bene immobile e l’eventuale permanenza sullo stesso di pretese altrui genericamente intese, fra le quali eventuali diritti di prelazione. 

Con la sentenza n. 5671 in commento, in particolare, il Consiglio di Stato si pronunciava in sede di appello avverso la sentenza del TAR Emilia Romagna n. 881/2012, la quale aveva respinto l’originario ricorso (n. 405/2005), osservando come non sussista una logica incompatibilità tra l’usucapione di un bene e l’eventuale permanenza sullo stesso di pretese altrui genericamente intese, fra le quali potrebbe rientrare anche la prelazione.

Fatti: nel 1978 gli originari ricorrenti comprarono il c.d. “Castellaccio di Rocca San Casciano”, bene sottoposto a vincolo culturale ai sensi del decreto del Ministro dell’istruzione del 22 novembre 1974 e, pertanto, sottoposto alla preventiva denuncia al Ministero per i Beni Culturali, al fine di consentire l’esercizio del diritto di prelazione (a favore del Ministero, della Regione e degli enti locali), ai sensi dell’allora vigente Legge 1 giugno 1939, n. 1089 (ora D.Lgs. 42/2004 – Codice dei Beni Culturali).

I ricorrenti, il 13 settembre 2004, al dichiarato fine di “togliere ogni dubbio sulla regolarizzazione formale della propria posizione proprietaria”, denunciavano alla Soprintendenza per i beni architettonici e il paesaggio di Ravenna il trasferimento in questione, a fronte della quale, la Soprintendenza stessa si dichiarava non interessata all’esercizio del diritto di prelazione sull’immobile, facendo però espressamente salva la facoltà di esercizio del diritto da parte degli enti territoriali, in conformità agli articoli 61 e 62 del D.lgs. 42/2004.

Il Comune di Rocca San Casciano, nel 2005, decideva di esercitare tale diritto di prelazione, motivando tale scelta sulla base del significato storico del bene, nonché alla possibilità di restaurarlo, ai fini dell’incremento del turismo sul proprio territorio. Ovviamente, al prezzo del 1978, previa conversione in euro, con il risultato di vedersi riconosciuto, dal punto di vista del quantum, il ben modesto importo di Euro 6.713,94.

I ricorrenti, come anticipato, a fronte di uno scenario altamente pregiudizievole sotto il profilo patrimoniale, proponevano ricorso al TAR Emilia Romagna, il quale però lo respingeva, ritenendo la prelazione legittimamente spettante al Comune e ritenendo, altresì, correttamente esercitato il diritto. A quel punto, con ricorso in appello, i ricorrenti proponevano svariate censure nei confronti della sentenza di primo grado, adducendo diverse motivazioni.

Per quello che interessa in questa sede, i ricorrenti, premesso l’intervenuto acquisto del bene a titolo originario per usucapione ventennale, escludevano l’esercitabilità del diritto di prelazione, avendo l’usucapione – asseritamente – effetto “purgativo” di ogni gravame sul bene.

Vale la pena ricordare brevemente come, ai sensi dell’articolo 1158 Cod. Civ., la proprietà di un bene si acquisti a titolo originario, in virtù del possesso pubblico, pacifico, continuato e non interrotto del bene stesso per un periodo variabile (nel caso in ispecie, ventennale, trattandosi di bene immobile).

In merito, il Consiglio di Stato ha puntualizzato come non sussista una logica incompatibilità tra l’usucapione di un bene e l’eventuale permanenza sullo stesso di pretese altrui genericamente intese: mentre per i beni mobili il legislatore ha voluto espressamente fornire una disciplina (articolo 1153 Cod. Civ.) secondo la quale, in presenza di buona fede, l’acquisto avviene libero da diritti altrui sulla cosa, che non risultino dal titolo, lo stesso non può dirsi per i beni immobili.

Osserva infatti il Consiglio di Stato come il tema dell’usucapio liberatatis, le cui origini risiedono nel diritto romano, non trovi riscontro nel dato positivo, in relazione ai beni immobili. In primo luogo, in ossequio all’antico ma sempre valido brocardo per cui “ubi lex voluti dixit, ubi noluit tacuit”, ossia rivelandosi l’asimmetria con l’analoga previsione, sopra ricordata, relativa ai beni mobili. In secondo luogo, essendo sfornito di copertura giurisprudenziale. Sul tema, infatti, si rinvengono solo due pronunce di legittimità, peraltro discordanti tra loro, la più recente delle quali (Cassazione, sentenza 27 marzo 2001, n. 4412) sembrerebbe escludere la prevalenza dell’usucapione rispetto ad altrui pretese.

Dal punto di vista fattuale, poi, il Consiglio di Stato ha sottolineato l’avvenuto riconoscimento del permanere del diritto di prelazione direttamente dai ricorrenti, alla luce della tardiva denuncia di vendita da essi stessi formulata; atto che risulterebbe, di per sé, privo di significato se i ricorrenti stessi non avessero ipotizzato un potenziale esercizio del diritto in questione.

A valle di questo ragionamento, il Consiglio di Stato ha riconosciuto la validità del diritto di prelazione esercitato nel 2005 in relazione ad una compravendita avvenuta nel 1978, applicando il prezzo di acquisto indicato nel relativo atto.

Il caso esaminato e deciso dal Consiglio di Stato, così gravido di serie conseguenze patrimoniali, oltre ad avere il pregio dell’approfondimento teorico di un tema sinora poco indagato in giurisprudenza, fornisce altresì importanti spunti pratici per gli operatori del diritto.

In particolare, in sede di due diligence immobiliare, anche in presenza di un’accertata usucapione, non può darsi affatto per scontata la presenza di un titolo di proprietà pieno ed incontestato, dovendosi comunque indagare alla ricerca di potenziali gravami pregiudizievoli “sopravvissuti” all’usucapione. Ciò soprattutto a fronte di beni immobili di interesse culturale, ossia di beni la cui circolazione è fortemente regolamentata, tramite norme di ordine pubblico che, se violate, possono comportare lesioni al titolo anche dopo molti anni dal loro verificarsi.