Megjelent a DLA Piper Hungary Hazai Ingatlanpiaci Körkép 2026
A lakóingatlan-piac lehet 2026 legaktívabb ingatlanpiaci szegmense Magyarországon, miközben a szállodaszektor is fontos befektetési célpont marad. Ezzel szemben az irodapiacot továbbra is óvatosság jellemzi, ahol az egyre szelektívebbé váló bérleti piacon a minőség, a fenntarthatósági szempontok és az üzemeltetési hatékonyság döntő tényezőkké váltak – derül ki a DLA Piper Hungary Hazai Ingatlanpiaci Körkép 2026. évi kiadásából. A riport fő megállapításait Borbély Gábor, a DLA Piper Hungary partnere, finanszírozási és ingatlanjogi csoportvezetője, valamint Balogh Tamás, a DLA Piper Hungary vezető ügyvédje, Real Estate Service Stream Leader ismertették.
A riport idén első alkalommal a piaci szereplők – fejlesztők, befektetők, elemzők és bérbeadók – várakozásait egy széles körben végzett felmérés keretében is vizsgálta: a válaszadók mintegy 60 százaléka felsővezetői pozíciót tölt be, több mint 40 százalékuk pedig legalább 21 ingatlanból álló portfóliót kezel vagy birtokol. A válaszadók 70 százaléka a lakóingatlan-szektorban várja a legerősebb növekedést, a szállodaipart pedig a második legígéretesebb szegmensnek tartja. Ezzel párhuzamosan a logisztikai és az ipari ingatlanok piacán mérséklődtek a várakozások, az irodapiacot pedig továbbra is a lassú stabilizálódás jellemzi. A piaci szereplők több mint fele stabil hozamokra számít 2026-ban, ugyanakkor a bérlői kereslet változását és a szabályozási környezet alakulását továbbra is kockázatnak látják, a bizonytalanságok miatt pedig a szereplők inkább a kiszámítható bevételt biztosító eszközöket keresik.
Alternatív megoldások és funkcióváltást célzó fejlesztések jellemzik az irodapiacot
Az irodapiac 2025-ben is a fokozatos konszolidáció szakaszában maradt, amelyet a piaci szereplők tartós óvatossága és a szegmens összesített legalacsonyabb minősítése jellemzett. Az előbbit tükrözi, hogy tovább csökkent a spekulatív beruházások mértéke: az új projektek többségét előbérleti szerződések, egyedi bérlői igényekre szabott (BTS) konstrukciók, illetve korábban szerződésekkel lefedett fejlesztések adják.
Összességében az irodafejlesztések a korábbi szinthez képest visszafogottabbak, a fókusz az új építések helyett a meglévő állomány korszerűsítésén és újrapozicionálásán van. Így a piaci szereplők a kockázatok mérséklése érdekében nyitottabbak a vegyes funkciójú koncepciók vizsgálatára – a válaszadók 52 százaléka mérlegelte a vegyes funkciójú épületek kialakításának lehetőségét –, valamint a régebbi, „B” kategóriájú irodaházak lakó- vagy szállodai célú átalakítását.
Az irodapiaci szereplők rövid távú várakozásait változatlanul óvatosság jellemzi, ugyanakkor a fejlesztések elmaradása miatt a felsőkategóriás irodák szűkülő kínálata – a minőségi és fenntarthatósági szempontok felértékelődésével összhangban – kedvezőbb lehetőségeket teremthet a fejlesztők és a befektetők számára
Az elmúlt 12 hónapban a bérleti tevékenység fókuszában az új szerződések megkötése helyett a szerződéshosszabbítások álltak: a válaszadók 30 százalékánál ezek aránya elérte a 61–80 százalékot, miközben a piaci szereplők 40 százaléka enyhe bérletidíj-csökkenést is tapasztalt.
Változó dinamikák a logisztikai és ipari ingatlanok piacán
A logisztikai és ipari célú ingatlanfejlesztések továbbra is meghatározó szerepet töltenek be a hazai ingatlanpiacon, ugyanakkor a szegmenssel kapcsolatos várakozások a korábbi évekhez képest mérséklődtek. A következő időszak várakozásait tekintve a logisztikai és ipari eszközök már csak a negyedik helyen állnak a válaszadók nyilatkozatai alapján.
A fejlesztések változatlanul elsősorban a budapesti térségre koncentrálódnak, de egyes vidéki lokációk is egyes fejlesztők fókuszában állnak. A piaci szereplők szerint a jövőbeni bővülés továbbra is szorosan összefügg az ipari beruházások alakulásával, az autóipar teljesítményével és az e-kereskedelem növekedésével. Az intézményi befektetők egyre inkább a stabil bevételt és a magas bérbeadottságot keresik, ezért gyakoribbá vált a meglévő portfóliók felülvizsgálata és újrastrukturálása. A bérleti díjak ugyanakkor válaszadóink többsége szerint összességében stabilak maradtak.
Élénkülő kiskereskedelem, felújítások és újrapozicionált projektek
A kiskereskedelmi piacon 2025-ben elsősorban a vidéki nagyvárosokban nőtt a befektetői aktivitás. A válaszadók a kiskereskedelmet tartják az egyik legkedvezőbb befektetési szegmensnek – ami a szektor élénkülését jelzi – és várakozásaik szerint ez az érdeklődés a következő időszakban is erős marad.
A fejlesztők az új zöldmezős projektek helyett egyre inkább a meglévő ingatlanok felújítására és újrapozicionálására koncentrálnak, mind Budapesten, mind vidéken. A szabályozási környezet változásai – különösen a plázastop törvény módosításai – pedig továbbra is kiemelt tényezők a befektetők számára és meghatározó jelentőséggel bírnak a beruházási döntéseik meghozatalában.
A riport adatai azt mutatják, hogy az elmúlt évben a bérleti díjak összességében változatlanok maradtak, a bérbeadási aktivitást pedig elsősorban a bérleti szerződéshosszabbítások jellemezték.
A lakóingatlanok és a szállodafejlesztések lehetnek 2026 nyertesei
A felmérés alapján a lakóingatlan-piac előtt áll a legerősebb növekedés: a válaszadók közel 70 százaléka ezt a szegmenst tartja a következő 12 hónap éllovasának az ingatlanszektoron belül, így a fejlesztési aktivitás és a tőkebeáramlás döntő része is ide irányulhat.
A szállodaipar továbbra is az egyik legerősebb befektetési célpont hazai és nemzetközi körben egyaránt. A válaszadók mintegy 65 százaléka pozitívan látja a szektor rövid távú kilátásait, miközben a befektetési aktivitás ebben a szegmensben nőtt a legerősebben. Az elmúlt időben megvalósult nagy fővárosi szállodaprojektek a fejlesztési stratégiák egyértelmű irányváltását tükrözik: a kizárólag mennyiségre összpontosító szállodai kapacitásbővítések egyre inkább az összetett koncepciók, a magas minőségi szintet képviselő ingatlanok és a márkaélmények biztosítása felé mozdultak el.
A befektetői érdeklődés a szállodapiac iránt várhatóan tovább erősödik, és a szegmens a következő időszakban is vonzó befektetési célpont maradhat. A befektetők ugyanakkor egyre tudatosabb szempontok mentén hozzák meg döntéseiket: kiemelten keresik azokat a projekteket, amelyek a jelenlegi, kockázatokkal terhelt piaci környezetben is kiszámítható bevételt biztosítanak. Ennek eredményeként a prémium kategóriás, jól pozicionált, differenciált koncepcióval rendelkező szállodai fejlesztések iránt maradhat a legerősebb a kereslet
Új energiamodellek és ESG-megfelelés minden szegmensben
Az ESG- és energiahatékonysági szempontok mára minden ingatlanpiaci szegmensben meghatározóvá váltak. A válaszadók kevesebb mint 5 százaléka jelezte, hogy az ESG-szempontok egyáltalán nem játszanak szerepet fejlesztéseikben, amely jól mutatja a határozott igényeket az energiahatékony ingatlanok iránt.
A hálózati kapacitáshiány visszatérő probléma a fejlesztők számára, amelynek kezelésére egyre gyakrabban jelennek meg alternatív energiamodellek, különösen az irodai és ipari projektekben. A piaci szereplők egyre tudatosabban és gyakrabban alkalmaznak „behind-the-meter” energiamegoldásokat, akkumulátoros energiatároló rendszereket (BESS) és kolokációs modelleket.
Finanszírozás
Tapasztalataink, valamint a piacon aktív szereplőktől érkező visszajelzések is azt erősítik meg, hogy az ingatlanfinanszírozás 2025-ben is teljes mértékben hozzáférhető maradt: a válaszadók több mint 80 százaléka szerint megfelelő finanszírozási feltételek állnak a fejlesztők rendelkezésére, miközben több mint 90 százalékuk a hitelfeltételek stabilitásáról vagy enyhüléséről számolt be
Az aktuális piaci környezetben az ügyletek lebonyolítása ugyanakkor érezhetően lassult: a válaszadók 69 százaléka tapasztalta azt, hogy a tranzakciók lezárása a korábbiakhoz képest több időt vesz igénybe. A hitelbírálatok során emellett minden szegmensben kulcsfontosságúvá vált az ESG-kritériumoknak való megfelelés és az energiahatékonysági tervek megléte.
Borbély Gábor
Finanszírozási és Ingatlanjogi Csoportvezető
Borbély Gábor
Balogh Tamás*
Counsel, Real Estate Service Stream Leader
Balogh Tamás
Rugalmasság és újrapozicionálás: merre tart a magyar ingatlanpiac 2026-ban?
Megjelent a DLA Piper Hungary Hazai Ingatlanpiaci Körkép 2026, amelyben szakértőink összefoglalták az elmúlt év meghatározó ingatlanpiaci trendjeit és a piac jövőbeni kilátásait. Az idei kiadás fontos mérföldkövet jelent: első alkalommal egészítettük ki elemzésünket ügyfeleink és a piac vezető szereplőinek első kézből származó tapasztalataival és várakozásaival, amelyeket saját jogi elemzésünkkel ötvöztünk. Ennek köszönhetően riportunk átfogóbb és teljesebb képet nyújt a magyarországi ingatlanpiac aktuális helyzetéről.
Interview with Gábor Borbély | Know Your Lawyer
Read the interview with Gábor Borbély, Partner, Head of Finance and Real Estate at DLA Piper Hungary.
Hungary: Regulatory Shifts Reshape Short-Term Accommodation Market
According to Eurostat data, Hungary has experienced one of the steepest increases in house prices in the EU since 2010, far surpassing the European average. This surge poses serious challenges for individuals willing to buy a home and for regulators trying to keep housing affordable.