Az ENSZ és az Európai Unió által meghirdetett fenntarthatósági célok elérésében az ingatlanszektornak kulcsfontosságú szerepe van. Nem véletlenül, hiszen az Európai Unióban az energiafelhasználás 40 százalékáért és a szén-dioxid kibocsátás 36 százalékáért az épületek felelősek, így a zéró kibocsátású gazdaságra történő átálláshoz jelentős változásra van szükség az ingatlanpiac minden szegmensében. A fenntarthatóság kihívásairól Borbély Gábor, partner, a finanszírozási praxis vezetője, illetve Kui Szilárd beszélgetett.
Mára már nem kérdés, hogy a jövő ingatlanjai esetében a fenntarthatóságnak átfogóan és minden részterületre kiterjedően kell érvényesülnie, legyen szó tervezésről, kivitelezésről, használatról, üzemeltetésről vagy akár az épületek lebontásáról. A napjainkban sokat emlegetett ESG (Environmental – Social – Governance) keretrendszere ad lehetőséget arra, hogy a befektetések, ingatlanokfejlesztések értékelhetővé váljanak a fenntarthatósági kritériumoknak való megfelelés tekintetében.
Ugyan az ESG jelenleg még nem egységes, nem standardizált rendszer, ugyanakkor, az egyre inkább transzparens és rögzített kritériumainak figyelembevétele a gazdaságban, a vállalati döntésekben ma már nem megkerülhető. Szempontrendszerének ismerete nem elegendő, magával hordoz egy minőségbeli és működésbeli elvárást is. Hosszú távon az ingatlanpiaci szereplők számára is összehasonlítható és transzparens elvárásokat fog teremteni, amelyek mentén üzleti döntések fognak születni vagy éppen elbukni; azaz mindenképpen a gazdaság működésének centrumát fogja jelenteni.
Az ESG faktor jelentősége az ingatlanpiacon
Az ESG keretében a befektetések környezetre gyakorolt hatásait (E – Environmental) vizsgáljuk; azaz a környezetterhelés formáját, mértékét, a kibocsájtott anyagok fajtáját és mértékét, valamint az energiahatékonyságot. Mivel az energiafelhasználás optimalizálásával nagymértékben csökkenthető az ingatlan környezeti lábnyoma, ezen a területen nagyon erős a jogalkotó tevékenysége. Folyamatosan és lépcsőzetesen szigorodnak az új épületekkel szemben támasztott energiahatékonysági elvárások, melynek egyik eleme például a 2022. július 1-től érvénybe lépő jogszabály, miszerint csak a közel nulla energiaigényű épületek kaphatnak használatbavételi engedélyt Magyarországon.
A befektetések társadalmi hatásának (S – Social) vizsgálata során az adott cégen vagy szervezeten belüli és kívüli munkafeltételeket, munkabiztonságot és munkaegészségügyet, valamint az esélyegyenlőség biztosítását ellenőrzik.
A szervezetirányítási mechanizmusok és döntési folyamatok (G – Governance) kapcsán olyan témák jelennek meg, mint a menedzsment és az ellenőrző szervek kapcsolata, a vállalati értékek átültetése a mindennapi működésbe és a részvényesek, befektetők vagy kötvénytulajdonosok megfelelő minőségű és rendszerességű tájékoztatása.
Hogyan valósítható meg ingatlanpiaci átalakulás 2050-re?
Az épületeke vonatkozó zéró szén-dioxid kibocsátási szint 2050-re történő elérése az egyik legnagyobb ingatlanpiaci kihívás és az ingatlan teljes életciklusát érinti. Ez pedig az is jelenti, hogy valamennyi szereplőnek választ kell adnia erre kihívásra, azaz az alapanyag gyártóknak, fejlesztőknek, kivitelezőknek, befektetőknek, bérlőknek, bankoknak, alapkezelőknek és nem utolsó sorban a műszaki szakembereknek is lépéseket kell tenni.
Az Európai Bizottság becslése szerint annak az épületállománynak, amely 2050-ben létezni fog, a 80 százaléka már ma is megvan, azonban ezeknek 75 százaléka nem energiahatékony. Ebből kifolyólag látható, hogy közép- és hosszú távon hatalmas összegeket kell majd fordítani a már meglévő épületállomány korszerűsítésére. Hazánkban is több millió négyzetméternyi lakóingatlant és kereskedelmi ingatlant kell átalakítani, hatékonyabbá tenni, úgymond a barnából a világos zöld irányába kell elmozdulni.
"A sok vitát és eltérő értékelést magával hozó glasgow-i klímacsúcs alapján is látható, hogy milyen összetett területről van szó; számos érdek koncentrációjával és komplex kihívásokkal szembesülünk, noha a célok és szükségletek egyértelműek mindenki számára. A privát finanszírozói szféra minden bizonnyal kulcsszereplő lesz a fenntartható gazdaság világgazdasági modelljében. A közeljövőben várhatóan még jobban felgyorsulnak a zöld finanszírozási termékfejlesztések, hiszen ez egyszerre racionális társadalmi érdek és szabályozói elvárás is"
– mondta Borbély Gábor, partner, a DLA Piper Hungary finanszírozási praxisának vezetője.
Mitől zöld egy bérleti szerződés?
„Nem elég, ha a bérbeadó zöld épületet fejleszt, a fenntartható működésnek a teljes bérleti időszak alatt érvényesülnie kell. Hiába adott egy jó energiahatékonysággal rendelkező épület, ha a nem megfelelő használat miatt sok energiát fog fogyasztani. A bérlőnek kötelezettséget kell vállalnia a fenntartható használatra és működésre, adott esetben az épület átalakítására, hulladékgyűjtésére, hűtésére-fűtérésre vonatkozóan”
– összegezte Kui Szilárd.
A használaton túl a zöld bérletek olyan rendelkezéseket is tartalmaznak, amely felhatalmazzák a bérbeadót arra, hogy zöldebben üzemeltesse az épületét. Míg a bérlő alapvetően abban érdekelt, hogy jó szolgáltatási szint mellett az üzemeltetési költségei minél alacsonyabbak legyenek, egy zöld ingatlan esetében fenntartható forrásból származó energia felhasználása többletköltséggel járhat. Ilyen és hasonló esetekben van szükség a korlátozásokra, melyek például azt is szabályozhatják, hogy a bérlő milyen átalakításokat végezhet el, hogy az ne menjen szembe a vállalt fenntarthatósági célokkal.
„Amennyiben a bérlők viselkedése szervesen nem illeszkedik a fenntarthatósági erőfeszítésekhez, az akár reputációs és egyre inkább gazdasági hátrányt is jelenthet a bérbeadók számára”
– tette hozzá Borbély Gábor.
Míg a finanszírozói oldal a fenntarthatósági elvárások betartására szabályozással erősít rá, addig az iparág zöldítésre irányuló fejlesztések talán legfontosabb szereplői mégis a bérlők, mivel az ő igényeik és elvárásaik mozgatják leginkább a többi szereplő magatartását.
„A bérlőknek munkáltatóként HR szempontból is kiemelt területként kell kezelniük a fenntarthatóság kérdéskörét, ugyanis a munkaerőért folytatott harcban minden bizonnyal fontos szempont lesz az, hogy kellően zöld munkakörülményeket tud-e biztosítani egy vállalat a dolgozói számára”
– hívta fel a figyelmet Kui Szilárd.
Szerzők: Borbély Gábor, Kui Szilárd
Hallgassa meg a szakértők teljes beszégetését a Soundcloud, a Spotify, az Apple Podcast vagy a Google Podcasts felületein! A felvételek az egyes logókra kattintva érhetők el!
Borbély Gábor
Finanszírozási Csoportvezető
Borbély Gábor
Kérdése van? Keressen minket bizalommal!
Kövesse LinkedIn oldalunkat!
Legfrissebb tartalmaink
Nem vezet közbeszerzési kizárásra a vertikális versenykorlátozás
A Közbeszerzési Döntőbizottság határozott, bár némileg vitatható értelmezéssel fontos határt húzott az egy adott közbeszerzési tendert érintő versenytorzító megállapodások miatti kizárás (Kbt. 62.§ (2) bekezdés o) pontja) alkalmazhatóságának. A részletek megismeréséhez olvasssa el Dr. Fejes Gábor és Dr. Csépai Balázs cikkét a témában.
Can the Hungarian public prosecutor challenge foreign companies’ general terms of business in Hungarian courts? The Budapest Court of Appeal thinks so
In a recent case (under No. BDT2023.4623), the Budapest Court of Appeal made an important decision on the issue of jurisdiction. The article is written by Zoltán Marosi, Partner, Co-Head of Competition/Antitrust and Viktor Radics, Partner, Head of Dispute Resolution.
Kötelező bolti akciózás – részletek
Nemrégiben megjelent egy kormányrendelet a bolti akciózásról, mely kötelezővé teszi a kereskedők számára az árcsökkentést 2023. június 1. és 2023. szeptember 30. között. A kormányrendelethez kapcsolódó legfontosabb tudnivalókat Virág Péter és Marosi Zoltán foglalta össze. Olvassa el a teljes cikket!