A megújuló energia napjainkban egyre kiemelkedőbb jelentőségű, amely magával hozza a befektetők figyelmét is. Hazánkban új szélerőművek létesítése a hatályos jogszabályi környezet miatt eddig a gyakorlatban nem volt lehetséges, így a figyelem elsősorban a napelemekre irányult. A napelemek esetében azonban számos kérdés merül fel a hatályos jogszabályi környezet és a joggyakorlat kapcsán egyaránt, köztük a felépítmények ingatlan-nyilvántartási feltüntetése, mezőgazdasági ingatlanon történő létesítés esetén a más célú hasznosítás, illetve a beruházó vagy a finanszírozó biztosítéka kapcsán. Ezek közül Szűcs Anikó Edit, a DLA Piper Hungary Ingatlanjogi csoportjának szenior ügyvédje az átminősítés kérdéseit járja körül.
Termőföldön történő beruházás – az érintett terület átminősítése
Magyarországon a napelempark beruházások jelentős része termőföldön történik. Ahhoz, hogy termőföldön napelemparkot létesítsünk a termőföld ingatlan-nyilvántartási átminősítése szükséges. A termőföldek átminősítésére a vonatkozó szabályozás hazánkban igen szigorú, számos részletszabállyal. Amennyiben átminősítésre szükség van, akkor főszabályként az ingatlanügyi hatóság engedélye szükséges az alapul fekvő ingatlan ingatlan-nyilvántartási besorolásának módosításához. Ez alól kivétel, ha a megépítésre kerülő napelem rendszer kis teljesítményű erőmű, azaz 0,5 MW-nál kisebb névleges teljesítőképességű és az érintett termőföld minősége az átlagosnál gyengébb, de legfeljebb hektáronként 15 aranykorona értékű. A beruházások azonban jellemzően 49,9 MW teljesítményű napelem parkok, azaz még éppen kiserőművek létesítésére irányulnak, amelyeknél tehát a beruházás helyszínéül szolgáló termőföld átminősítése engedélyköteles.
Agrofotovoltaikus rendszerek létesítése esetén az alapul fekvő termőföldet nem kell az ingatlan-nyilvántartásban átminősíteni. Hazánkban a nehézséget esetükben az jelenti, hogy ezen rendszerek létesítésére vonatkozóan a jogszabályi környezet hiányos, a részletes szabályozás közel három éve várat magára. Számos országban azonban már pontosan meghatározásra kerültek a műszaki-technikai követelmények, valamint az is, hogy milyen mértékben csökkenhet az agrofotovoltaikus rendszerrel értintett területen a termelés.
Más célú hasznosítási engedély
Termőföldet Magyarországon más célra csak kivételesen lehet felhasználni, elsősorban a gyengébb minőségű termőföldek igénybevételével. Ha az érintett terület az átlagosnál jobb minőségű termőföld vagy az elmúlt 5 évben volt ilyen minősítése, akkor kizárólag abban az esetben valósítható meg rajta napelempark beruházás, ha az adott területet beruházási célterületté nyilvánította a Kormány vagy ha olyan kis teljesítményű, azaz a fentiek szerint 0,5 MW-nál kisebb névleges teljesítőképességű erőmű építésére kerül sor, amelynél a betáplálásra alkalmas elosztói hálózat 1000 méteren belül található.
További korlátozás lehet, hogyha az érintett termőföld tulajdonosa a tulajdonszerzése alapjául szolgáló okiratban vállalta, hogy a tulajdonszerzéstől, illetve harmadik személy használatában lévő termőföld esetén a fennálló földhasználati jogviszony megszűnésétől számított 5 éven belül a termőföldet más célra nem hasznosítja. Ez a kötelezettségvállalás 2014 májusa óta, a jogszabályban foglalt kivételektől eltekintve, kötelező eleme minden termőföld adásvételi szerződésnek. Adott esetben tehát akkor is fennállhat ilyen kötelezettség, ha a jelenlegi tulajdonos az ingatlant több mint 5 évvel ezelőtt szerezte. Fontos, hogyha a tulajdonos a fentiek szerint vállalta, hogy az érintett termőföldet nem használja más célra és az 5 év még nem telt el, akkor a más célú hasznosítás nem engedélyezhető, azaz az érintett ingatlanon a napelempark beruházás ezen időtartam leteltéig nem valósítható meg.
A műszaki feltételek vizsgálata mellett érdemes tehát termőföld esetén a jogi feltételeket is megvizsgálni az érintett ingatlanok ismerete esetén, még azelőtt, hogy az adott ingatlan használatára vonatkozóan a szerződések tárgyalását megkezdené a befektető. Termőföldre történő beruházás esetén további finanszírozási és biztosítéki kérdések merülnek fel, melyekkel következő cikkünkben foglalkozunk. Reméljük, hogy hamarosan megszületik az agrofotovoltaikus rendszerek vonatkozásában is a részletszabályozás és megindulhat az új típusú rendszerek létesítése is hazánkban.
Szerző: Szűcs Anikó Edit
Szűcs Anikó Edit*
Senior Associate
Szűcs Anikó Edit
Cikksorozatunk 1. része
New classification required for logistics activities from 2025
A new concept has been added to the regulation on the network of regulated parks: from 1 January 2025, certain companies will only be able to carry out logistics activities on the site if they have obtained the title of “Logistics Park”.
Kérdése van? Keressen minket bizalommal!
Kövesse LinkedIn oldalunkat!
További ajánlott tartalmaink
Az agrosolar rendszerek, mint alternatív zöldmezős erőművi beruházások lehetőségei
A klímaváltozás hatásainak állandó fenyegetése mellett az Európai Uniónak a 2022. februárjában kitört orosz-ukrán háború okán begyűrűző energiaválság hatásaival is gyors ütemben kell megbirkóznia.
New classification required for logistics activities from 2025
A new concept has been added to the regulation on the network of regulated parks: from 1 January 2025, certain companies will only be able to carry out logistics activities on the site if they have obtained the title of “Logistics Park”.
Where is the domestic property market heading?
Some segments of the real estate market are expected to improve slowly, while ESG considerations are becoming increasingly important, according to the DLA Piper Hungary Real Estate Intelligence Report 2024. Gábor Borbély, Partner, Head of the Finance and Real Estate at DLA Piper Hungary and Tamás Balogh, Counsel, Real Estate Service Stream Leader at DLA Piper Hungary present the key trends shaping the Hungarian real estate market.