Napjainkban sokat lehet hallani az otthonteremtés fontosságáról és az igénybe vehető támogatási ajánlatokról, ugyanakkor kevesen tudják, hogy ezek hátterében milyen jogi ügyletek, folyamatok zajlanak.
A lakhatáshoz való jog alapvető emberi jog, amely második generációs szociális jogként funkcionál. Az ENSZ-tagországok is elfogadták, hogy ez a jog minden embert megillet. Egy adott kormányzat otthonteremtési támogatását nem lehet csak társadalom- vagy gazdaságpolitikai beállítottságú döntésnek betudni, hiszen ez a kettő állandó interakcióban van és folyamatosan hatnak egymásra.
Magyarország esetében ténylegesen deklarálásra került a jogforrási hierarchia csúcsán álló Alaptörvényünk XX. cikkének első bekezdésében a lakhatáshoz való jog, ezzel egyfajta iránymutatást adva a mindenkori kormányzat otthonteremtési politikájának.
A 2008-as gazdasági világválság a világ számos részén porba döntötte az ingatlanpiacot, így hazánkra is jelentős kihatást gyakorolva. Ezáltal a lakáspiaci kínálathoz nem társult megfelelő kereslet – a Say-dogma nem tud megvalósulni -, hiszen az embereknek nem volt elég pénzük, valamint az egekbe szökő devizaárfolyamok miatt a hitellel rendelkezők törlesztőrészletei jelentősen megugrottak, amiből kifolyólag sokan törlesztési gondokkal küzdöttek.
A válságot követően a lakásértékesítések száma jelentősen visszaesett, amiből következik, hogy a családok otthonteremtési törekvései anyagi tőke hiányában igencsak beszűkültek. Az ingatlanpiac történelmi mélypontra süllyedt, hiszen a II. világháború idején is több ingatlant értékesítettek, mint a 2008-as válság alatt és azt követően. Kérdés az, hogy egy ilyen helyzetben mit lehet tenni és az államnak milyen mértékben kell beavatkoznia a folyamatba.
Ilyen esetben a keynesi elmélet szerint az állam pótlólagos keresetet támaszthat, betöltve a kereslet és a kínálat közötti űrt, de figyelni kell arra is, hogy a meglévő árumennyiség (jelen esetben az ingatlan) ne növekedjen. Az állam a fiskális politika eszközeivel szabályozni tudja a kínálat után érdeklődő kereslet mennyiségét. A lényeg, hogy ne csak szabályozza, hanem teret is nyújtson a potenciális keresletnek. Az állam célja, hogy az ingatlan iránti keresletet újra felélénkítse. Az emberek teljes önerőből nem tudnak beruházni egy ingatlan megvásárlásába, ezért az államnak pénzt kell ebbe a szektorba csoportosítania.
Álláspontom szerint ez kétféleképpen történhet meg: közvetve vagy közvetlenül. Jelenleg Magyarországon a közvetett lakástámogatási rendszer érvényesül, amely szorosan összekapcsolódik a népességnövekedés tudatos tervezésével. Ezek szerint a közvetett alatt azt kell érteni, hogy az állam a magánszemélyeken keresztül próbál pénzt juttatni a rendszerbe, remélve az ingatlanpiac élénkülését. Ez a megvalósulási mód nem más, mint az egy összegű vissza nem térítendő támogatás, amely egy szociálpolitikai feltétellel működik, azaz a vállalt gyermekek számához igazodik az otthonteremtési kedvezmény mértéke. A támogatási lehetőségeken belül az államháztartásról szóló törvény alapján el kell határolnunk egymástól az állami támogatást, amely nem más, mint az Európai Unióban gazdálkodó szervezetek, vállalatok részére, állami költségvetésből nyújtott támogatás a költségvetési támogatástól, amely „a társadalombiztosítás pénzügyi alapja kivételével az államháztartás központi alrendszeréből ellenérték nélkül, pénzben nyújtott támogatások.”[1] A fogalommeghatározásokból is jól kiolvasható, hogy az egyösszegű, vissza nem térítendő családi otthonteremtési kedvezmény esetében költségvetési támogatásról beszélünk.
A közvetett megoldáson belül egy további opcióként felmerülhet bizonyos nem közvetlen juttatások esete is. Az államháztartás lemondhat bizonyos őt megillető juttatásokról, amelyek ugyan csökkentik az államkassza bevételeit, de hosszú távon növelhetik is azt más bevételeken keresztül. A vagyonszerzési illeték összegének leszállítása mellett közvetlenül piacélénkítő lehet az általános forgalmi adó (áfa) csökkentése is. Ebben az esetben bizonyos termékek másik adókulcsba sorolása jelentősen növelheti a keresletet, hiszen az adó mértékének csökkenésével elméletileg a vételárnak is csökkennie kell. Ugyanakkor ennél a megoldásnál figyelembe kell venni az EU-s kötelezettségeket és csak azok keretei között lehet változtatásokat eszközölni.
Magyarországon a hatályos áfatörvény alapján háromkulcsos áfarendszer működik, melyben az építőipar a 27%-os normál áfakulcsba tartozik/tartozott. Ebben a felvetésben jelenleg nagyon aktuális a kérdés, hogy jelen időben vagy múlt időben beszélünk-e az építőipari szektorban az áfa mértékéről. 2015 végén az Országgyűlés megszavazta, hogy 2016. január 1. napjától kezdődően kedvezményes, 5%-os adómértékkel adóznak az áfatv. 86. § (1) bekezdés ja) vagy jb) alpontja alá tartozó lakóingatlanok értékesítései. Az Európai Közösségben a gazdasági együttműködés jegyében 1977-ben elfogadták a 6. áfa-irányelvet, amely részletesen kifejti a Közösség állásfoglalását a kérdésben. Az irányelv taxatíve felsorolja a kedvezményes adókulcsos termékek és területek elemeit. A problémát részben a 2006/112/EK rendelet 98. cikke oldja fel, amely engedélyezi a szociálpolitikai megfontolásból épített lakásokra a kedvezményes áfakulcsot. Az EU Alapjogi Chartájának 34. cikkelyének 3. bekezdése alapján a szociális indíttatású lakástámogatások a szegénység leküzdésére alkalmazhatóak. A legfontosabb tény, amely alapján a magyar döntés hozzáadottértékadó-irányelv ellenes lehet, hogy a 2006/112/EK rendelet III. melléklet 10. pontjában engedélyezett szociálpolitika keretében biztosított kedvezményes áfa csak és kizárólag lakásépítésre, felújításra és átalakításra, nem pedig értékesítésre nyújtható. Ezek alapján hazánk ellen akár kötelezettségszegési eljárás is indulhat.
Mindent összevetve az államnak a lakásáfa-csökkentés egy kockázatos lépése, különösen az EU-s szabályozás miatt, de kétségtelenül az egyik legmegfelelőbb eszköz lehet, hogy a lakáskínálathoz megfelelő keresletet nyújtsanak a közvetett pótlólagos kereslet jegyében.
A pótlólagos kereslet által megvalósuló állami beavatkozás másik formája a közvetlen állami befektetés. Ennél a megvalósulásnál az állam nem iktat közbe további szereplőt, mint a közvetett megoldásnál, tehát nem a magánszemélyeken keresztül próbálja feltámasztani a keresletet. Véleményem szerint ennek az eshetőségnek a leghatásosabb megvalósulási formája nem más, mint a tisztán gazdasági alapokon nyugvó bérlakásrendszer kiépítése, természetesen a meglévő szociális bérlakásrendszer mellett működve. Ebben az elgondolásban a Say-dogma máris értelmet nyer, hiszen a kínálatnak meglenne a megfelelő kereslete. Tökéletes példa erre a bajba jutott devizahitelesek megmentésére hozott otthonvédelmi program, amikor az állam a devizaválság miatt bedőlt hitelesek lakásait megvásárolta, majd az egykori tulajdonosok helyébe lépve bérleti jogviszonyt alapított velük.
Továbbá a lakástámogatások és az otthonteremtés területén kitűnő megoldásnak tartom a hazánkban is jelenlévő lakáskasszák által kínált megtakarítási konstrukciókat, hiszen az emberek saját zsebükhöz mérten havonta a lakástakarékok szabályainak megfelelően bizonyos összeghatárig helyezhetnek el a számlájukon megtakarítást, amelyhez az állam százalékosan további célzott támogatást nyújt. Ez a támogatás de facto lakástámogatásként funkcionál, amelyet későbbiekben opcionálisan lakásvásárlásra vagy felújításra is fel lehet használni.
Otthonteremtés lévén nagyon nehéz meghatározni azt, hogy társadalompolitikát vagy gazdaságpolitikát tart az állam szem előtt. Ugyanakkor érdemes lefektetni eme politika lényegét, hogy szociális vagy piaci célokat követ, hiszen egy igen hektikus állapotban lévő ingatlanpiacot kell felhúzni. Fel kell tennünk a kérdést, hogy a jelenleg prioritást élvező egyösszegű vissza nem térítendő költségvetési támogatás – amely a közvetett pótlólagos kereslet jegyében valósul meg – megfelelő eszköz-e a jelenlegi magyar ingatlan és pénzügyi viszonyokban. Véleményem szerint az ingatlanpiacon jelentős változást nem lehet elérni a vissza nem térítendő támogatások alkalmazásával. Ez a támogatási fajta egy jól kiegyensúlyozott, biztos alapokon nyugvó, stabil ingatlanpiaci időszakban a családok egyéni szubjektív lakhatási elképzeléseinek menedzselésére tökéletes, de nem arra, hogy egy történelmi mélyponton lévő ingatlanpiacot jelentősen felemeljen. Úgy vélem ebben az esetben az államnak el kell döntenie, hogy szociálpolitikai szempontú otthonteremtést vagy gazdaságélénkítő fejlesztéseket és beruházásokat tartja fontosnak. Az általam felvázoltak alapján az államnak egy jó megoldást kínál az otthonteremtés szempontjából az ingatlanpiacon szolgáltatásként megjelenő bérlakásrendszer.
Kiemelkedően fontosnak tartom, hogy az emberek a jog sűrű erdejében kiigazodva tisztában legyenek az általuk igénybe vett vagy lehetőségként felmerülő otthonteremtést segítő támogatások, kedvezmények működésével és a gyakorlati manifesztálódásukkal. Az ingatlan egy olyan áru, szolgáltatás, amely prioritással bír az emberek életében, ezért fontos, hogy az aktuális magyar kormányzat kellő figyelmet szenteljen az ingatlanpiac fejlesztésére és a családok lakáshoz jutásának támogatására.
Az írás a DLA Piper által támogatott OTDK-ra készített tanulmány kivonata, szerzője, Fülöp György Imre egy különdíjjal jutalmazott hallgató, így a cikk nem feltétlenül az Iroda szakmai álláspontját tükrözi, mivel nem az Irodával együttműködő jogász készítette.
A bejegyzés dolgozat formája elnyerte a Horváth és Társai DLA Piper Ügyvédi Iroda különdíját a XXXIII. miskolci Országos Tudományos Diákköri Konferencia Állam- és Jogtudományi szekciójában. A DLA Piper elkötelezett a fiatal tehetségek megtalálásában és támogatásában. Az iroda az ügyvédi irodák piacán trendeket szab az innovatív jogi szolgáltatások terén és ezzel összefüggésben célja, hogy a jogról, leendő hivatásáról innovatívan gondolkodni akaró, szorgalmas hallgatókat már egyetemi éveik alatt figyelemmel kísérje, segítse. Ennek érdekében a DLA Piper öt különböző tagozatban 30.000 Ft értékben öt különdíjat ajánlott fel az OTDK-n.
[1] 2011. évi CXCV. törvény 1. § 14. pont.