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L’usucapione di beni condominiali

Il singolo condomino, che dimostri di aver avuto il possesso esclusivo di un bene comune, può usucapire la quota degli altri condomini, senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso del bene comune.Beni condominiali e usucapione: la sentenza di Cassazione n. 20039/2016.

L’usucapione di beni condominiali

di Francesco Calabria e Sadia Tuli

Il singolo condomino, che dimostri di aver avuto il possesso esclusivo di un bene comune, può usucapire la quota degli altri condomini, senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso del bene comune: è quanto statuisce la sentenza della Corte di Cassazione, sezione II civile, n. 20039 del 6 luglio – 6 ottobre 2016.

L’arresto giurisprudenziale in commento è di particolare interesse, non solo per il principio di diritto affermato, ma anche perché costituisce un’ottima occasione per “certificare” una volta di più (ove mai ce ne fosse bisogno…) qual è uno dei veri fattori che scoraggiano gli investimenti, nazionali ed internazionali, nel mattone italiano, soprattutto nel settore residenziale, ossia la cronica lentezza della giustizia civile.

Basti qui trascrivere la cronistoria del processo, contenuta nella prima parte della sentenza in commento:

Con atto di citazione notificato il 19 luglio 1990 C.A., A.I., S.D., D.S.M., P.A. e F.A. convenivano dinanzi al Tribunale di Salerno C.F., esponendo di essere tutti proprietari condomini di unità immobiliari site in OMISSIS, e lamentando che il convenuto, in occasione della ristrutturazione di alcuni suoi immobili, aveva chiuso con opere murarie e con una porta a battenti in ferro un porticato comune a tutti i condomini e, inoltre, si era impossessato di un forno e aveva demolito un pozzo comune e dei lavatoi. Tanto premesso, gli attori chiedevano la condanna del convenuto alla demolizione delle opere illegittime e al ripristino dello stato dei luoghi, oltre al risarcimento danni.

Nel costituirsi, il convenuto contestava la fondatezza della domanda, affermando di essere proprietario dei beni in questione e di averli comunque acquisiti per usucapione, e chiedeva in via riconvenzionale la condanna degli attori a tenere liberi gli spazi comuni dalla sosta continua delle auto.

Con sentenza in data 7 febbraio 2006 il Tribunale adito accoglieva la domanda attrice e, per l’effetto, dichiarava illegittime le opere di chiusura del porticato eseguite dal convenuto, condannando quest’ultimo al loro abbattimento e al ripristino dello stato dei luoghi.

Con sentenza in data 27 ottobre 2011 la Corte di Appello di Salerno rigettava il gravame proposto avverso la predetta decisione da C.F., rilevando che non risultava dimostrata la dedotta proprietà dell’area in contestazione in capo al convenuto, né per titolo né per usucapione.

Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso Ca.Gi., C.G., C.A. e C.T., quali eredi di C.F., sulla base di due motivi.

A.I., P.A., Ca.Es., quale avente causa a titolo particolare da P.A., S.C., quale erede di S.D., D.F.R. e D.S.M. (entrambi già costituiti in appello quali successori a titolo particolare di C.A.) hanno resistito con controricorso“.

Insomma: l’atto di citazione è stato notificato dopo che si erano da poco conclusi i Mondiali di Italia ’90, con la vittoria della Germania Ovest. Al Governo c’era Giulio Andreotti, e il giorno prima erano stati assolti in secondo grado gli imputati per la Strage di Bologna del 1980.

La sentenza di primo grado è stata resa a febbraio del 2006. Al Governo c’era Silvio Berlusconi, che di lì a poco sarebbe stato sostituito da Romano Prodi e, per rimanere in tema calcistico, qualche mese prima che l’Italia trionfasse nel Mondiale del 2006 in Germania (nel frattempo riunificatasi). Più veloce (si far per dire) è stata la Corte d’Appello, che ha reso la pronuncia di secondo grado dopo soli cinque anni, alla vigilia dell’insediamento del Governo Monti e dello spread a 575 punti base. Fino ad arrivare ai giorni nostri per la pronuncia conclusiva di Cassazione. In totale, ventisei anni e tre mesi.

Riteniamo che non occorra aggiungere particolari commenti, se non notare che, tra l’altro, l’originario convenuto C.F. è nel frattempo deceduto e sostituito dai rispettivi eredi. Neppure la soddisfazione di conoscere l’esito finale del processo.

Tornando ai profili di diritto della vicenda, come sopra accennato, alcuni condomini avevano convenuto dinanzi all’autorità giudiziaria un altro condomino, lamentando che quest’ultimo, in occasione della ristrutturazione di alcune sue unità in proprietà esclusivo, aveva realizzato opere murarie e una porta a battenti in ferro atte ad intercludere l’accesso ad un porticato comune a tutti i condomini; inoltre, lo stesso si era impossessato di un forno e aveva demolito un pozzo comune e dei lavatoi, di conseguenza. Dunque, i condomini chiedevano la condanna alla demolizione delle opere illegittime e il ripristino dello stato dei luoghi, oltre al risarcimento dei danni. Il convenuto si difendeva affermando di essere proprietario dei beni in questione e di averli comunque acquisiti per usucapione.

Vale la pena brevemente rammentare che l’usucapione, disciplinata dagli artt. 1158 e seguenti del Codice Civile è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà (e degli altri diritti reali di godimento). Ratio della norma è sanzionare il disinteresse del proprietario per i suoi beni, protratto nel tempo: infatti, sebbene la proprietà sia un diritto tendenzialmente imprescrittibile, la legge riconosce a colui che abbia instaurato una relazione di possesso con la cosa – ossia a colui che si sia comportato come proprietario, pur in assenza di titolo – la possibilità di trasformare la relazione di fatto con la res in relazione di diritto.

L’usucapione rientra nei modi di acquisto della proprietà “a titolo originario” in quanto non vi è a monte alcun trasferimento del titolo di proprietà sul bene dal precedente proprietario ad un altro soggetto, anzi – al contrario – l’acquisizione della proprietà avviene normalmente in assenza di una manifestazione del consenso da parte del precedente proprietario del bene. In altri termini, nell’usucapione l’atto di trasferimento della proprietà viene sostituito dal mero passaggio del tempo, al quale la legge attribuisce eccezionalmente rilevanza, per ragioni di ordine pubblico e di sicurezza nei traffici giuridici. L’usucapiente, dunque, acquista la proprietà del bene mediante il possesso materiale, la volontà di possedere animo domini, nonché il passaggio del tempo. In particolare, ai sensi articolo 1158 del Codice Civile, la proprietà dei beni immobili si acquista in virtù del possesso continuo ed ininterrotto per un periodo di 20 anni.

Tornando al caso in specie, con la sentenza di primo grado il Tribunale di Salerno ha accolto la domanda dei condomini che lamentavano l’abusiva inclusione dei beni comuni nella porzione di proprietà esclusiva del condomino convenuto e ha, conseguentemente, dichiarato illegittime le opere di chiusura del porticato, condannando il convenuto al loro abbattimento e al ripristino dello stato dei luoghi.

Nella pronuncia di secondo grado, la Corte di Appello di Salerno ha di fatto confermato la decisione del giudice di primo grado, rilevando che non risultava dimostrata la proprietà dell’area oggetto di contestazione in capo al convenuto, né per titolo né per usucapione.

Non miglior sorte ha avuto il ricorso per Cassazione proposto dagli eredi dell’originario convenuto, basato su due ordini di argomentazioni.

Con il primo motivo, i ricorrenti avevano sostenuto l’erroneo apprezzamento delle risultanze istruttore da parte dei giudici d’appello, lamentando sia la violazione di norme sostanziali e processuali, sia una carenza motivazionale della sentenza impugnata.

La Corte di Cassazione, tuttavia, facendo leva sul disposto dell’art. 1117 del Codice Civile (non modificato in misura sostanziale dalla riforma del condominio del 2012), ha ritenuto il motivo non meritevole di accoglimento, confermando l’accertamento di fatto svolto dai giudici di merito, all’esito del quale i titoli prodotti dal convenuto erano stati ritenuti inidonei a comprovare l’intervenuto acquisto, da parte di C.F. e dei suoi danti causa, della proprietà esclusiva dell’area in contestazione.

Vale la pena rammentare al riguardo che, per consolidata giurisprudenza, la “condominialità” dei beni comuni può essere esclusa solo in presenza di elementi inequivoci dell’atto di acquisto della proprietà (cfr. ex multis, Cass. 6981/2008).

Non miglior sorte ha avuto il secondo motivo di ricorso, con il quale gli eredi dell’originario convenuto richiedevano, appunto, affermarsi l’intervenuta usucapione dei beni comuni in contestazione.

In materia, la Suprema Corte, richiamati i propri precedenti in materia (cfr. Cass. 17322/2010), ha affermato in principio di diritto in base al quale “il condomino può usucapire la quota degli altri senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso; a tal fine, però, non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall’uso del bene comune, bensì occorre allegare e dimostrare di avere goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un’inequivoca volontà di possedere “uti dominus” e non più “uti condominus”, senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire”.

In altri termini, il condomino che chiede affermarsi l’avvenuta usucapione delle parti comuni deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso mediante atti che manifestano nei confronti dei compossessori la propria intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l’imprescrittibilità del diritto di comproprietà.

Pertanto, la Suprema Corte ha rigettato il ricorso, “restituendo” al condominio le parti comuni illegittimamente sottratte dal condomino che vi aveva eseguito le opere di interclusione.

La pronuncia giurisprudenziale in commento ha interessanti ed utili risvolti pratici in tema di gestione dei rapporti condominiali, in quanto non è infrequente, nelle operazioni di vendita frazionata di immobili residenziali, l’attribuzione di diritti di “uso esclusivo” di parti dell’edificio che, per loro natura, sarebbero comuni, o addirittura l’attribuzione delle stesse in proprietà esclusiva a taluni condomini, ad esempio per consentire il collegamento tra più unità immobiliari oggetto di vendita cumulativa.

È compito dell’amministratore (ai sensi dell’art. 1130, n. 2, del Codice Civile) vigilare affinché l’uso delle cose comuni avvenga nel rispetto del diritto di pari uso del quale tutti i condomini sono titolari, nonché di impedire che si vengano a creare situazioni quali quella astrattamente considerata nella sentenza in commento. E, prima ancora, è essenziale che la predisposizione del regolamento di condominio – normalmente avente valore contrattuale nelle operazioni di vendita frazionata – individui con chiarezza e precisione quali sono le parti comuni dell’edificio. Questi accorgimenti, forse banali ma spesso trascurati, possono contribuire a rendere più appetibile (anche in Italia!) un investimento immobiliare residenziale, riducendo il tasso di conflittualità in sede condominiale e, magari, evitando che si ripetano giudizi pluridecennali come quello concluso dalla sentenza in commento, ricordando, come diceva il noto aforisma attribuito a Montesquieu, che “giustizia ritardata è giustizia negata“.