di Francesco Ascione – Michele Musto

L’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) rappresenta una svolta significativa soprattutto per il settore degli affitti brevi e turistici in Italia (pur applicandosi anche ai titolari di strutture turistico alberghiere). Il CIN ha l’obiettivo di regolamentare un mercato in forte espansione, ma spesso sfuggente al controllo fiscale e normativo.  Questa nuova normativa è stata introdotta nel contesto del Decreto-legge n. 145 del 2023, convertito nella Legge n. 191/2023, noto anche come Decreto Anticipi, con l’intento di promuovere maggiore trasparenza e legalità nel mercato delle locazioni brevi.

A tale riguardo, il decreto prevede che: “Chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche o ai sensi dell’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96 (i.e. le c.d. locazioni brevi), una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa, ovvero il soggetto titolare di una struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera, è tenuto ad esporre il CIN all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, nonché ad indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato.“

Orbene, la medesima norma prevede che le disposizioni relative al CIN si applicano a decorrere dal 60° (sessantesimo) giorno successivo a quello della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale “dell’avviso attestante l’entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del turismo per l’assegnazione del CIN“. Pertanto, va considerato, ai fini dell’applicabilità, che:

• In data 3 settembre 2024 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale l’Avviso, previsto ai sensi del comma 15, art. 13-ter del decreto, attestante l’entrata in funzione della Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche (BDSR) per l’assegnazione del CIN ( Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) (ministeroturismo.gov.it));
• Di conseguenza, le disposizioni in commento di cui all’articolo 13-ter del decreto si applicheranno obbligatoriamente a decorrere dal 2 novembre 2024.

Le Finalità della Normativa

Il CIN è stato creato principalmente per contrastare l’evasione fiscale e l’abusivismo, fenomeni che negli ultimi anni hanno caratterizzato negativamente il mercato degli “affitti brevi“, a discapito degli operatori del settore turistico/alberghiero vincolati a regole chiare e stringenti. L’iniziativa del legislatore nasce anche dalle crescenti pressioni provenienti non solo dagli operatori del mondo turistico/alberghiero, ma anche dalle amministrazioni locali, che hanno più volte espresso preoccupazioni – come riportato spesso da TV e giornali – in relazione all’espansione incontrollata del cosiddetto “b&b selvaggio” nei centri storici delle nostre città, cercando di arginare il fenomeno tramite l’introduzione di misure restrittive a livello comunale.

La nuova normativa ha dunque lo scopo di fornire uno strumento di maggior controllo e regolamentazione delle attività di affittacamere, locazioni turistiche, case vacanze, b&b, ecc., presenti sul nostro territorio rispetto alle strutture turistico/alberghiere già censite e controllate, garantendo al contempo una maggiore conformità alle normative fiscali e di sicurezza applicabili (si vedano, ad esempio, gli ulteriori obblighi di sicurezza introdotti per gli immobili oggetto di affitti, come l’installazione di rilevatori di gas e monossido di carbonio e gli estintori portatili, il cui mancato rispetto comporta sanzioni aggiuntive che possono arrivare a 6.000 euro). Le disposizioni in commento dovranno essere rispettate sia da privati che da operatori professionali, obbligando questi ultimi a registrarsi come attività imprenditoriale, rispettando i requisiti di carattere amministrativo, quali la presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) presso lo Sportello Unico per le Attività Produttive del Comune di competenza.

Come Funziona il CIN

La procedura per ottenere il CIN è interamente telematica. I proprietari degli immobili destinati alla locazione breve devono accedere alla piattaforma del Ministero del Turismo utilizzando un’identità digitale come SPID o CIE e seguire la procedura guidata per generare il codice. Il decreto specifica che il CIN deve essere esposto all’esterno dell’immobile e indicato in ogni annuncio pubblicitario, sia online che offline.

L’obbligo riguarda anche tutte le piattaforme di intermediazione digitale, le quali devono rimuovere gli annunci privi del CIN. A tal proposito, il decreto prevede che: “la mancata esposizione e indicazione del CIN […] è punita con la sanzione pecuniaria da euro 500 a euro 5.000, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale è stata accertata la violazione e con la sanzione dell’immediata rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato.“

Questa disposizione ha suscitato preoccupazione tra i grandi operatori del settore, come Booking e Airbnb, che dovranno implementare meccanismi di controllo per garantire il rispetto della normativa.

A decorrere dal 2 novembre 2024, gli operatori (sia privati sia coloro che svolgono l’attività a carattere imprenditoriale) che non si saranno adeguati alle disposizioni rischiano di incorrere nelle sanzioni previste dalla legge, con multe fino a 8.000 euro per la totale assenza del CIN e fino a 5.000 euro per la mancata esposizione del codice negli annunci.

Spunti di Riflessione

Nonostante l’iniziativa sia vista come un passo importante verso la regolamentazione del settore, gli operatori hanno già riscontrato difficoltà tecniche legate alla piattaforma del Ministero del Turismo, segnalando ritardi nell’ottenimento del CIN e problemi tecnici durante il processo di registrazione. Il sistema, ancora in fase di rodaggio, deve affrontare sfide legate all’integrazione con le piattaforme di intermediazione e con le normative regionali preesistenti.

Un tema sensibile sarà certamente il coordinamento della disciplina del CIN con i codici identificativi regionali già in uso a livello locale, come il CIR (Codice Identificativo Regionale). La sovrapposizione tra questi codici potrebbe generare confusione tra operatori e utenti. Il decreto prevede che i codici regionali verranno progressivamente sostituiti dal CIN, ma fino alla completa transizione gli operatori potrebbero essere obbligati a rispettare entrambe le normative, creando un ulteriore aggravio burocratico. Pur riconoscendo l’utilità della normativa per combattere l’abusivismo, molti operatori del settore lamentano già l’eccessiva burocrazia e i costi aggiuntivi necessari per conformarsi alla nuova regolamentazione.

Al momento non vi è una risposta chiara da parte del legislatore su come risolvere queste potenziali incongruenze, che sicuramente urge, considerando che la materia del turismo rientra nella competenza residuale delle regioni, come ribadito dalla Corte Costituzionale nella sentenza n. 214 del 2006, dopo la riforma del Titolo V della Costituzione. Tuttavia, la stessa Corte, nella sentenza n. 90/2006, ha precisato che lo Stato può intervenire in ambiti di rilevanza economica internazionale o di preminente interesse nazionale, giustificando la propria competenza legislativa e amministrativa. Sarà interessante capire quale sarà l’atteggiamento delle regioni in relazione a questa nuova normativa e se vi saranno eventuali azioni volte a ribadire la prevalenza della competenza regionale anche in tema di regolamentazione del settore dei cosiddetti “affitti brevi”.

Il Futuro degli Affitti Brevi in Italia

L’introduzione del CIN segna sicuramente un passo importante verso la regolamentazione sistematica del mondo degli “affitti brevi” in Italia. Se da un lato la misura mira a garantire maggiore trasparenza e sicurezza, dall’altro potrebbe ridurre l’offerta di locazioni turistiche a causa degli oneri burocratici. Le prime settimane di attuazione hanno evidenziato criticità, soprattutto in termini di gestione tecnologica e coordinamento con le normative regionali. Tuttavia, se applicato correttamente, il CIN potrebbe migliorare la qualità dell’offerta e la sicurezza per i consumatori.

Nel lungo periodo sarà interessante capire se il CIN potrà garantire effettivamente l’obiettivo di regolamentazione e sicurezza preposto, senza compromettere la vitalità di un settore che rappresenta una risorsa economica cruciale per molte città italiane. Sarà necessario trovare un equilibrio tra regolamentazione e flessibilità, garantendo che la normativa non soffochi il dinamismo di un settore che contribuisce sicuramente all’economia locale

Il CIN tuttavia è solo un primo passo verso una regolamentazione più sistematica del settore degli “affitti brevi” in Italia, che dovrà necessariamente passare anche per una nuova positivizzazione di norme e schemi contrattuali integrativi dell’attuale sistema giuridico che possano venire incontro alle nuove esigenze e modelli di business che sempre più vengono importate in Italia da operatori internazionali (si pensi al fenomeno del micro-living / serviced appartments) riscontrando difficoltà, tuttavia, dovute all’assenza di una chiara e sistematica disciplina legale e fiscale applicabile a tali modelli.*.*.

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The National Identification Code (CIN) for Short-Term Rentals: A Regulatory Change for the Real Estate Sector

The introduction of the National Identification Code (CIN) marks a significant turning point for the short-term rental and tourism sector in Italy (even though it applies also to the hotels). The CIN aims to regulate a fast-growing market that often escapes fiscal and regulatory control. This new regulation was introduced under Decree-Law no. 145 of 2023, converted into Law no. 191/2023, also known as the Advance Payment Decree, with the intent of promoting greater transparency and legality in the short-term rental market.

In this regard, the decree states: “Anyone who offers or rents a residential property or part of it for tourist purposes, or pursuant to Article 4 of Decree-Law no. 50 of April 24, 2017, converted, with amendments, by Law no. 96 of June 21, 2017 (i.e., short-term rentals), or the owner of a hotel or non-hotel tourist accommodation structure, is required to display the CIN outside the building where the apartment or structure is located, ensuring compliance with any urban planning and landscape constraints, and to include it in every published and communicated advertisement.”

Furthermore, the same regulation provides that the provisions related to the CIN will apply starting from the 60th day following the publication in the Official Gazette of “the notice certifying the activation of the national database and the Ministry of Tourism’s telematic portal for the assignment of the CIN.” Therefore, for the purposes of applicability, it should be noted that:

• On September 3, 2024, the notice, as required by paragraph 15, Article 13-ter of the decree, certifying the activation of the National Database of Tourist Accommodation Structures and properties intended for short-term or tourist rentals (BDSR) for the assignment of the CIN, was published in the Official Gazette (Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) (ministeroturismo.gov.it);
• Consequently, the provisions referred to in Article 13-ter of the decree will mandatorily apply from November 2, 2024.

The Purpose of the Regulation

The CIN was created primarily to combat tax evasion and illegal rentals, phenomena that have negatively characterized the short-term rental market in recent years, harming operators in the tourism/hospitality sector bound by clear and stringent rules. The legislator’s initiative also stems from increasing pressure not only from tourism/hospitality operators but also from local administrations, which have repeatedly expressed concerns—frequently reported by TV and newspapers—about the uncontrolled expansion of so-called “wild b&bs” in the historic centers of our cities, seeking to curb the phenomenon through restrictive measures at the municipal level.

Thus, the new regulation aims to provide a tool for greater control and regulation of guesthouse activities, tourist rentals, vacation homes, b&bs, etc., across our territory while also ensuring greater compliance with applicable fiscal and safety regulations (for example, the additional safety obligations introduced for rental properties, such as the installation of gas and carbon monoxide detectors and portable fire extinguishers, with penalties of up to €6,000 for non-compliance). The provisions must be adhered to by both private individuals and professional operators, requiring the latter to register as a business entity and comply with administrative requirements, such as filing a Certified Notice of Business Start-up (SCIA) with the relevant Municipality’s One-Stop Business Desk.

How the CIN Works

The process of obtaining the CIN is entirely online. Property owners intending to rent out short-term accommodations must access the Ministry of Tourism platform using a digital identity, such as SPID or CIE, and follow the guided procedure to generate the code. The decree specifies that the CIN must be displayed outside the property and included in all advertisements, both online and offline.

The obligation also extends to all digital intermediary platforms, which must remove ads lacking the CIN. In this regard, the decree states that: “failure to display and indicate the CIN […] is punishable by a fine ranging from €500 to €5,000, depending on the size of the structure or property, for each structure or residential unit where the violation has been detected, and with the immediate removal of the irregular advertising“

This provision has raised concerns among major operators in the sector, such as Booking and Airbnb, which will need to implement control mechanisms to ensure compliance with the regulation.

Starting from November 2, 2024, operators (both private individuals and those running a business) who have not complied with the provisions risk facing fines of up to €8,000 for the complete absence of the CIN and up to €5,000 for failing to display the code in their ads.

Some Remakrs

Although the initiative is seen as an important step toward regulating the sector, operators have already reported technical difficulties with the Ministry of Tourism’s platform, citing delays in obtaining the CIN and technical issues during the registration process. The system, still in its early stages, faces challenges related to integration with intermediary platforms and pre-existing regional regulations.

One particularly sensitive issue will be the coordination between the CIN system and regional identification codes already in use locally, such as the CIR (Regional Identification Code). The overlap between these codes could cause confusion among operators and users alike. The decree provides that regional codes will be progressively replaced by the CIN, but until the transition is complete, operators may be required to comply with both sets of regulations, adding further bureaucratic burdens. While acknowledging the regulation’s utility in combating illegal rentals, many operators in the sector are already complaining about excessive bureaucracy and additional costs required to comply with the new regulations.

At present, there is no clear response from the legislator on how to resolve these potential inconsistencies, which are urgently needed, considering that tourism falls under the residual jurisdiction of the regions, as reaffirmed by the Constitutional Court in ruling no. 214 of 2006, following the reform of Title V of the Constitution. However, the same Court, in ruling no. 90/2006, clarified that the State may intervene in areas of international economic relevance or of predominant national interest, justifying its legislative and administrative competence. It will be interesting to see the regions’ reaction to this new regulation and whether there will be any actions aimed at reaffirming regional jurisdiction over the regulation of the so-called “short-term rental” sector.

The Future of Short-Term Rentals in Italy

The introduction of the CIN undoubtedly marks an important step towards the systematic regulation of the “short-term rental” market in Italy. While the measure aims to ensure greater transparency and safety, it could reduce the supply of tourist rentals due to the bureaucratic burdens. The first weeks of implementation have highlighted critical issues, particularly in terms of technological management and coordination with regional regulations. However, if correctly applied, the CIN could improve the quality of the offerings and consumer safety.

In the long run, it will be interesting to see whether the CIN can effectively achieve its intended goal of regulation and safety without stifling the vitality of a sector that represents a crucial economic resource for many Italian cities. It will be necessary to find a balance between regulation and flexibility, ensuring that the regulation does not stifle the dynamism of a sector that undoubtedly contributes to the local economy.

However, the CIN is only a first step towards a more systematic regulation of the “short-term rental” sector in Italy, which will also require the formalization of additional rules and contractual frameworks within the current legal system to address the new needs and business models that more and more international operators are trying to introduce in Italy (such as the micro-living/serviced apartments phenomenon), while facing difficulties due to the lack of a clear legal and fiscal framework applicable to such models.