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La trascrivibilità della vendita di cosa altrui

di Giovanni Pediliggieri e Lucia Verdacchi

Nella prassi accade sovente che le parti ricorrano a contratti di compravendita nei quali il venditore non sia al tempo stesso il proprietario del bene compravenduto. Si configura in tale ipotesi la cd. vendita di cosa altrui, contratto – disciplinato all’art. 1478 c.c. – con il quale il venditore si obbliga a procurare all’acquirente l’acquisto della proprietà di una cosa appartenente ad altri.

In tale ipotesi, nel momento in cui il bene viene acquistato dal venditore, l’acquirente, in modo del tutto automatico, acquisterà la proprietà dello stesso, in virtù della già conclusa vendita di cosa altrui, senza necessità di un nuovo atto traslativo.

Le parti possono altresì ricorrere ad un contratto preliminare di vendita di cosa altrui, avente efficacia meramente obbligatoria. In tal caso, l’acquisto della proprietà del bene altrui da parte del promissario acquirente non avverrà automaticamente alla stipula del contratto di compravendita tra promittente venditore e proprietario, ma soltanto a seguito della stipula del contratto definitivo con il promissario acquirente. Obbligo del promittente venditore sarà pertanto non solo l’acquisto del bene dal proprietario originario ma anche l’ulteriore e separato trasferimento di tale bene al promissario acquirente.

Sia il contratto definitivo che il contratto preliminare di vendita di cosa altrui hanno suscitato, nel caso in cui tali contratti abbiano ad oggetto un bene immobile, un vivace interesse in dottrina e in giurisprudenza soprattutto sotto il profilo della relativa trascrivibilità e delle tutele apprestate dall’ordinamento a favore dell’acquirente o promissario acquirente.

Anteriormente al D.L. n. 669/1996, che ha introdotto nel nostro ordinamento la trascrivibilità del contratto preliminare, parte della dottrina negava che si potesse trascrivere il contratto di vendita di immobile altrui, e ciò sull’assunto che l’effetto reale del trasferimento della proprietà non si producesse immediatamente. Tuttavia, altra dottrina, muovendo dal disposto dell’art. 2659 c.c. che permette la trascrizione dei contratti di compravendita soggetti a termini o a condizione sospensiva, rilevava che se è possibile trascrivere un contratto in cui l’effetto traslativo è interamente postergato all’avverarsi di una condizione, a maggior ragione, facendo riferimento alla semplice interpretazione estensiva, è possibile ritenere soggetto a trascrizione un contratto di vendita obbligatoria.

Con la novella legislativa avutasi con il D.L. 669/1996, la dottrina maggioritaria (nonostante isolate opinioni contrastanti di pur autorevole dottrina) ha riscontrato nella trascrizione di un contratto come il preliminare, privo di effetti traslativi diretti, la conferma dell’irrilevanza ai fini della trascrizione dell’immediatezza dell’effetto traslativo, propendendo pertanto sia per la trascrivibilità del contratto definitivo di vendita di bene altrui che del contratto preliminare di vendita di bene altrui.

In particolar modo, in caso di vendita di immobile altrui, nella prassi si propende per la trascrizione del contratto a favore dell’acquirente e contro il venditore (non invece contro il proprietario originario), facendo menzione nella relativa nota di trascrizione della circostanza dell’altruità dell’immobile. Seguendo tale impostazione, nel momento in cui il venditore di cosa altrui acquista dal proprietario originario la proprietà dell’immobile, si dovrà procedere:

  1. alla trascrizione del contratto con il quale il venditore ha acquisito la proprietà del bene contro l’originario proprietario e a favore del venditore di cosa altrui; e
  2. all’annotazione a margine della trascrizione della vendita di cosa altrui stipulata con l’acquirente della cancellazione della menzione dell’altruità del bene.

Ci si è poi domandati entro quali limiti la trascrizione della vendita di cosa altrui, così come del contratto preliminare di cosa altrui, possa avere effetti nei confronti del proprietario originario del bene e dei rispettivi aventi causa, anche in considerazione dell’esigenza di evitare un pregiudizio a proprietari del tutto estranei e ignari della stipula di un negozio giuridico avente oggetto l’immobile di loro proprietà.

In dottrina si ritiene che in entrambi i casi la trascrizione assume una funzione meramente “prenotativa”: pertanto, l’acquirente (o il promissario acquirente) potrà opporre il proprio acquisto agli altri aventi causa del venditore di cosa altrui (o promittente venditore di cosa altrui) ma non agli aventi causa del proprietario originario, fatto salvo il caso in cui quest’ultimo abbia a sua volta stipulato con il venditore (o promittente venditore) dell’immobile un contratto preliminare regolarmente trascritto (anche nella forma di contratto preliminare a favore del terzo).

Infine, giova precisare che con specifico riguardo al contratto preliminare di compravendita di cosa altrui, in caso di inadempimento del promittente venditore, il promissario acquirente non potrà richiedere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita ex art. 2932 c.c., fatto salvo il caso in cui il promittente venditore abbia nel frattempo acquistato l’immobile.