«

»

Blockchain, la rivoluzione già in essere. Applicazioni al mercato immobiliare

di Paolo Foppiani e Alessia Bilotti

Il mercato complessivo legato alla tecnologia blockchain è previsto in forte ascesa, con un aumento dagli attuali 500 milioni di dollari a quasi 8 miliardi entro il 2024[1]. Numerosi imprenditori si stanno già adoperando per adeguare le proprie strutture e il proprio business alla nuova tecnologia del momento e accaparrarsi posizioni di privilegio nelle nuove fette di mercato che nei prossimi anni si andranno a creare grazie ad essa. Secondo Marc Andreeseen, imprenditore statunitense, creatore di Mosaic e Netscape, “blockchain costituisce la più importante invenzione dopo Internet stesso”. Mark Zuckerberg, padre di Facebook, ha spiegato nel suo discorso di apertura per l’anno 2018, che intende esplorare le potenzialità che blockchain può offrire al proprio business. Tra le società che già hanno deciso di implementare soluzioni basate sulla tecnologia blockchain ricordiamo, pure, Accenture[2], che offre già una consulenza mirata alla applicazione pratica della tecnologia blockchain nell’ambito dei settori bancario, assicurativo e capital markets. Ancora, e non meno importante, lo stato del Delaware ha annunciato che sta implementando un sistema di registrazione degli atti societari basato sulla tecnologia blockchain, grazie al quale saranno ridotte le tempistiche di prestazione di servizi offerti tramite la tenuta dei registri e ne saranno ridotti i relativi costi.

Come tutte le nuove tecnologie, blockchain impone nuove sfide in capo agli operatori che vogliono restare tra i top players del mercato e, com’è ovvio, porta con sé conseguenti possibili rischi che impongono una attenta e oculata analisi delle scelte e operazioni poste in essere a tale riguardo.

1.      Cosa è blockchain – applicazioni al Real Estate.

L’uso più immediato che veniva attribuito a blockchain  (c.d. ledger) era, inizialmente, quello di un mero mezzo per il trasferimento e la creazione di criptovalute (tra le più note Bitcoin ed Ethereum). In verità, blockchain ha un potenziale che va ben oltre la mera assimilazione ad una valuta digitale.

La traduzione letterale di blockchain è “catena di blocchi”, consistente in un insieme di unità singole e separate tra loro che contengono specifici dati. Tale sistema minimizza la possibilità di intromissioni e manomissioni, posto che ogni dato contenuto all’interno di ciascun blocco è protetto da eventuali cancellazioni e modifiche. L’eventuale tentativo di modificare le informazioni ivi contenute lascerebbe infatti traccia indelebile e immodificabile. L’aggiunta di ulteriori informazioni al sistema importa la necessità di ottenere la preventiva approvazione dei c.d. miners, cioè soggetti già attivi sul sistema blockchain dotati, di fatto, di particolari poteri.

1.1 Caratteristiche di blockchain.

Blockchain offre innumerevoli potenziali applicazioni all’industria e al terziario di più moderna concezione, grazie alla tecnologia su cui si fonda e che consente un elevato livello di sicurezza e alte possibilità di verifica. In particolare, gli elementi che permetterebbero a blockchain di diventare uno strumento aggiuntivo fondamentale per la “consulenza 4.0” sono in primo luogo (i) la resilienza, in quanto, essendo blockchain un network peertopeer decentralizzato, ha natura di registro immutabile e duraturo e le transazioni, una volta ivi registrate, non possono essere alterate. La seconda peculiarità di blockchain è la (ii) scalabilità, in quanto la capacità computazionale cresce esponenzialmente a mano a mano che si aggiungono nuovi “blocchi” al sistema. In terzo luogo blockchain si caratterizza per elevati (iii) livelli di sicurezza, poiché tutte le transazioni ivi registrate sono crittografate da un sistema pressoché impenetrabile. Infine, (iv) l’autonomia: blockchain consente, senza la necessità di verifiche da parte di terzi soggetti, di registrare le transazioni in maniera autonoma, e ciò in quanto ciascuna operazione assume il ruolo di blocco all’interno della catena.

1.2 Applicazioni al Real Estate.

Si ritiene che l’avvento della distributed ledger tecnology sia destinato a migliorare le performance dei business all’interno dei quali essa sarà implementata. Essa sta comportando un impatto notevole anche sul settore immobiliare, all’interno del quale i suoi usi possono essere molteplici, in quanto in grado di ridurre le tempistiche e rendere efficienti i processi. Vediamo una casistica di ipotesi di possibile futura (e talvolta già attuale!) applicazione.

1.2.1 Metodo di pagamento delle operazioni immobiliari.

Sebbene il potenziale di blockchain sia ben altro, la tecnologia della distributed ledger tecnology favorisce la diffusione delle cripto-valute quali mezzo di pagamento. In tale ambito trova spazio la recente Risoluzione n. 72/E dell’Agenzia delle Entrate, del 2 settembre 2016, con la quale l’Agenzia delle Entrate ha sancito che il Bitcoin, la cripto-valuta oramai più diffusa e conosciuta del globo, consiste in un “sistema di pagamento decentralizzato, che utilizza una rete di soggetti paritari (peer to peer)”, fondato sulla accettazione volontaria da parte degli operatori del mercato i quali, sulla base della fiducia e indipendentemente da un obbligo di legge, la ricevono come corrispettivo nello scambio di beni e servizi. Il nostro paese si è dimostrato in questo un precursore a livello mondiale: la società immobiliare Gruppo Barletta S.p.A. è stata la prima azienda al mondo a dare la possibilità di acquistare appartamenti in Bitcoin. Il progetto, che dovrebbe vedere la luce a ottobre 2018, prevede la demolizione e ricostruzione di un eco-building che conta 123 appartamenti di diverse dimensioni[3]. E ancora, a Torino, i Bitcoin hanno di fatto debuttato nelle transazioni immobiliari del nostro paese: il 23 gennaio 2018 è stato stipulato il primo contratto di compravendita immobiliare in Bitcoin, a rogito del notaio Remo Morone.[4]

1.2.2 Tokenizzazione dei beni.

La tokenizzazione consiste nella trasfusione dei contenuti dalla realtà al blockchain. Tale passaggio risulta fondamentale, posto che è sulla affidabilità dei dati contenuti nel blockchain che l’innovazione del sistema trova il suo fondamento. Invero, la tipologia di asset immobiliare, richiede, come è ovvio, una necessaria trasfusione – per lo meno in una prima fase – dei dati relativi agli immobili all’interno del ledger (quali, a titolo esemplificativo, informazioni circa la titolarità, la sussistenza di locazioni, la presenza di vincoli e gravami, l’identificazione catastale del bene, etc.). Il Consiglio Nazionale del Notariato ha presentato, in occasione del 52° Congresso Nazionale, un progetto in partnership con IBM per realizzare la c.d. “Notarchain”, ovvero un blockchain nella quale le informazioni non siano gestite da soggetti anonimi, ma dagli stessi notai italiani, che per legge sono presenti su tutto il territorio nazionale. Tale piattaforma consentirebbe, oltre a un preventivo controllo sulla identità dei soggetti coinvolti, sulla esaustività e correttezza dei dati inseriti, anche la possibilità di trasferire nel blockchain dati e informazioni non nativi (c.d. tokenizzazione) da parte di soggetti dotati di comprovata esperienza e professionalità. Ancora, a livello europeo, il 17 agosto 2017 è già stata annunciata la partnership tra DLA Piper e Bloqhouse, la startup fintech olandese fondata allo scopo di tokenizzare un fondo immobiliare all’interno del blockchain Ethereum.[5]

1.2.3 Due diligence.

Il blockchain può essere dunque atto a favorire una efficiente e agevole circolazione delle informazioni riferibili alla proprietà tokenizzata, assimilandosi in via generale a un enorme database in grado di contenere innumerevoli informazioni riferibili a ciascun real estate asset e, non da ultimo, alla sua stessa identificazione. Gli avvocati d’affari e i consulenti tecnici incaricati potranno dunque effettuare le due diligence relative alle operazioni immobiliari (sell side) direttamente sulla base delle informazioni fornite dal blockchain, rivoluzionando così il tradizionale approccio di analisi basato su sistemi interni, fondato per lo più sulle informazioni ricevute dalla controparte.

Il blockchain potrebbe infatti fungere da database e mezzo di identificazione degli immobili, essendo per di più in grado di fornire informazioni circa la titolarità del bene, la presenza eventuale di pesi, oneri, livelli, servitù, etc. e garantendo per di più la veridicità dei dati ivi inclusi che – mediante l’utilizzo delle attuali data room – non può invece dirsi sempre certa.

1.2.4 Smartcontracts.

Proprio in quanto registro, i termini contrattuali stessi di un’operazione potrebbero essere scritti all’interno del blockchain nella forma del c.d. smart-contract, ossia una particolare modalità di stesura in computer code delle previsioni contrattuali che avviene mediante l’uso dei connettivi logici direttamente sul ledger.

La peculiarità di tali nuovi contratti consiste nella loro capacità di eseguirsi automaticamente al verificarsi di determinati eventi preventivamente concordati tra i players dell’operazione, e ciò in quanto l’esecuzione possa avvenire direttamente su blockchain. Un esempio di smartcontract primitivo ad esecuzione automatizzata è quello del contratto di parcheggio: si inserisce una monetina nell’apposita macchinetta, si alza la sbarra, e si ha diritto al parcheggio. L’evoluzione che la tecnologia attualmente consente, rende le capacità dello smartcontract potenzialmente sbalorditive, sebbene probabilmente destinato a una realtà un po’ più lontana: restando nell’ambito automobilistico, si pensi il caso in cui al verificarsi di un tamponamento tra autoveicoli, in automatico il guidatore danneggiato viene automaticamente risarcito in Bitcoin. Simile applicazione potrebbe aversi con riguardo al settore immobiliare: si pensi ad esempio al caso in cui, ad esito della stipula di un contratto di compravendita, il trasferimento della proprietà del bene, nonché la relativa trascrizione avvengano direttamente sul registro blockchain, al completamento del pagamento del prezzo pattuito, mediante trasferimento da un conto in cripto-valute dell’acquirente al conto in cripto-valute del venditore. Risulterebbero così eliminati, dunque, eventuali profili di rischio relativi al pagamento del corrispettivo e le tempistiche usuali di attesa per il trasferimento effettivo del denaro, che sovente si verificano in sede di stipula, sarebbero annullate. Non da ultimo, potrebbero vedersi ridotte (o annullate) le tempistiche necessarie per la trascrizione dell’atto e con esse i possibili profili di rischio connessi alla non tempestività della trascrizione.

Gli esempi possono essere innumerevoli. Si pensi, ancora, all’ipotesi di sottoscrizione di un contratto di locazione finanziaria con diritto di riscatto: l’esecuzione automatica, nella forma dello smartcontract comporterebbe che al pagamento del prezzo per l’esercizio del diritto di riscatto la proprietà del bene si trasferisca immediatamente in capo all’utilizzatore. Si pensi, pure, alla possibilità di ottenere la immediata ed automatica cancellazione di ipoteche sull’asset oggetto di operazione con l’estinzione del finanziamento ad esse connesso.

In aggiunta ai benefici in termini di efficienza e costi, gli smartcontracts possono comportare anche, tuttavia, significative problematiche sul versante della normativa applicabile, nonché, tra l’altro, temi in merito alla verifica della capacità dei soggetti attori. A tal fine, sarebbe opportuno assicurare che gli smartcontracts includano una dispute resolution provision al fine di ridurre potenziali incertezze in tema di foro competente, disciplinando quindi il foro competente o prevedendo un sistema alternativo di risoluzione delle dispute. Stesso dicasi, chiaramente, con riguardo alle previsioni inerenti la legge applicabile.

1.2.5 Acquisti per quote.

Le barriere di entrata inerenti gli investimenti di tipo real estate possono rivelarsi talvolta elevate, soprattutto per gli investitori con minore disponibilità di capitale, inducendo, in taluni casi, a rinunciare all’operazione prospettata.

Il sistema blockchain potrebbe ovviare a tale problematica e favorire una maggiore fluidità nella circolazione dei diritti di proprietà sugli asset immobiliari divisi per quote detenute da più soggetti, risolvendo in tal modo, eventuali temi connessi al reperimento dei fondi necessari, mediante l’ingresso di altri investitori privati all’interno di ciascuna operazione di acquisto (eventualmente anche mediante equity crowdfunding).

Ciò in quanto il distributed ledger potrebbe rendere tali tipi di investimenti più facilmente e rapidamente liquidabili, in particolare in ragione della maggiore fruibilità, trasparenza e certezza delle informazioni inerenti l’immobile fornite all’interno del blockchain nonché della capacità di rendere più agevole e immediato l’eventuale disinvestimento (tramite rivendita su blockchain della propria quota) e, di conseguenza, favorirebbe la circolazione di tale tipologia di assets divisi per quote.[6]

2.      Conclusioni.

La tecnologia blockchain è dunque potenzialmente destinata a rivoluzionare le operazioni relative agli asset immobiliari e quindi l’approccio alla relativa contrattualistica.

Sebbene il settore Real Estate sia di frequente tacciato di essere poco al passo con i tempi delle rapide innovazioni tecnologiche che sempre più prepotentemente si stagliano sul panorama attuale del mercato, esiste correntemente un elevato numero di imprese che stanno costantemente lavorando per sviluppare ed offrire soluzioni tecnologiche in quest’area.

[1] Grand View Research, https://www.google.pl/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwiY7ZOJ99nYAhWPZFAKHV9wC-IQFggqMAA&url=https%3A%2F%2Fwww.grandviewresearch.com%2Fpress-release%2Fglobal-blockchain-technology-market&usg=AOvVaw0KunF7CzmjVsOto5RG6pBr

[2] Forbes, https://www.forbes.com/best-management-consulting-firms/list/#tab:overall

[3] http://www.ediliziaeterritorio.ilsole24ore.com/art/casa-fisco-immobiliare/2017-04-04/appartamento-balconatissimo-vendesi-acquisto-direttamente-impresa-si-accettano-bitcoin-174218.php?uuid=AEhGDPz

[4] http://www.lastampa.it/2018/01/31/cronaca/a-torino-dalla-cina-per-pagare-la-casa-con-la-criptomoneta-idRoL42LJup0PKCE9mSNtM/pagina.html

[5] https://www.dlapiper.com/en/netherlands/news/2017/08/bloqhouse-partnership-real-assets-tokenization/

[6] A tal riguardo, si segnala che è già in corso l’implementazione delle seguenti piattaforme volte a favorire l’acquisto per quote degli asset immobilari: www.real.markets e www.atlant.io.