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Liquidazione fondi immobiliari: contenziosi – VII parte

Completiamo la pubblicazione dell’approfondito studio di Francesco Calabria sulla liquidazione dei fondi immobiliari con alcuni spunti di riflessione su possibili interventi normativi che potrebbero agevolare il settore.

Nella 30° edizione del rapporto I fondi immobiliari in Italia e all’estero, diffuso nel mese di giugno del 2017, l’istituto indipendente di studi e ricerche Scenari Immobiliari mette in evidenza come nel triennio 2018 – 2020 verrà a scadenza un elevato numero di Fia, per così dire, di prima generazione, ossia i fondi che avevano aderito al gruppo creato da Scenari Immobiliari nel 2001, con la conseguenza che saranno ancor più numerosi i processi di liquidazione ai quali il mercato assisterà nei prossimi anni.

La questione, peraltro, non è nuova, in quanto già nel proprio position paper del marzo 2013, dedicato alla liquidazione dei fondi retail, Assogestioni aveva lanciato un grido d’allarme, evidenziando come negli anni successivi si sarebbero riversati sul mercato circa 5 miliardi di euro di attivi immobiliari, appunto a causa dell’elevato numero di fondi immobiliari quotati prossimo alla scadenza e obbligato dunque a gestire la fase di liquidazione. Di fatto, però, il problema non è stato affrontato, in quanto il legislatore, pur prendendone atto, si è limitato a rinviarne nel tempo l’individuazione della soluzione, introducendo, con l’art. 22 del D.L. 91/2014, convertito in Legge n. 116/2014, la c.d. proroga “straordinaria” della durata dei fondi immobiliari quotati, sino al 31 dicembre 2017. Ad oggi, però, lo spazio per ulteriori rinvii pare esaurito.

Sia consentito a chi scrive, a questo punto, citare un recente episodio tratto dalla pratica professionale. Qualche tempo fa, nell’ambito di un fecondo scambio di vendute con un senior fund manager di una primaria Sgr, avemmo occasione di condividere la seguente riflessione: l’attenzione del legislatore (anche comunitario) e delle autorità di mercato è pressoché esclusivamente rivolta alla dimensione finanziaria dell’investimento indiretto nel mercato immobiliare, che a onta della molteplicità di strumenti resi disponibili a livello normativo (Sicaf, Sicav, Siiq) continua a essere principalmente realizzata attraverso i Fia, troppo spesso disinteressandosi, o comunque trascurando la presenza, del sottostante immobiliare, le cui esigenze (molteplici, in quanto oggetto complesso) sono sempre ben avvertite a chi si occupi professionalmente della gestione di Fia immobiliari. Con ogni conseguenza, anche in termini di diminuzione del valore atteso dall’investitore, in quanto la pressoché totale assenza di un quadro normativo di riferimento costringe le Sgr a sostenere transaction costs necessari a munirsi di strumenti di protezione privatistici che potrebbero essere facilmente evitati, o ridotti, se il legislatore si preoccupasse non solo di adeguare il Tuf alle norme comunitarie, ma anche di coordinare la dimensione finanziaria dell’investimento con le regole di diritto comune applicabili al sottostante.

Come sopra evidenziato, infatti, l’architettura della disciplina regolamentare dettata in tema di liquidazione dei fondi si poggia su di uno scenario fattuale ideale nel quale, al termine del ciclo di vita di un fondo immobiliare (e sul presupposto, tutt’altro che scontato, che il risultato finale della gestione sia positivo), tutto il relativo patrimonio sia stato trasformato in denaro e, quindi, la liquidazione consista in null’altro che nella ripartizione di questa somma di denaro tra chi risulti partecipante al fondo al momento della liquidazione.

L’esperienza applicativa, tuttavia, dimostra che il suddetto scenario è, appunto, solo ideale, in quanto la complessità dei rapporti giuridici che vedono quale parte un Fia immobiliare durante la sua vita rende di fatto impossibile “fermare le macchine” a una certa data senza alcun tipo di strascico, essendo del tutto fisiologico che i diritti e obblighi derivanti da un contratto di compravendita, da un contratto di locazione, da un contenzioso civile, etc. abbiano effetti temporalmente dilatati.

In conclusione, fino a che non vi sarà un quadro normativo dedicato cui fare riferimento, tocca alle Sgr, e ai loro consulenti chiamati a prestare la propria assistenza alla strutturazione della liquidazione di un Fia, ideare e proporre soluzioni coerenti con l’ordinamento vigente e con le possibilità di mercato, volte a prevenire, o comunque a mitigare/gestire, i rischi e le responsabilità che potrebbero sorgere durante o dopo la liquidazione di un fondo immobiliare, tenendo bene a mente che questo ineludibile compito è attuazione dell’obbligo generale, imposto agli intermediari finanziari vigilati nella prestazione dei servizi e delle attività di investimento dall’art. 21, comma 1, lett. a) del Tuf, di servire al meglio – oltre che l’interesse dei propri clienti – anche l’integrità dei mercati, in diretta attuazione del principio costituzionale di tutela del risparmio (art. 47 Cost.).