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Liquidazione fondi immobiliari: Tipologie di fondi – IV parte

Continua l’appuntamento con lo studio di Francesco Calabria sulla liquidazione dei fondi immobiliari. Nel quarto approfondimento, Francesco illustra il rapporto tra liquidazione e tipi di fondi.

Nell’attesa dell’eventuale intervento del legislatore, occorre comunque fare i conti con le esigenze pratiche connesse alla presenza di numerosi FIA di imminente scadenza e, quindi, tentare di fornire una risposta anche all’ultimo dei quesiti posti in apertura, ovvero quali strumenti di prevenzione dei rischi possano essere posti in essere nell’ambito della gestione di un processo di liquidazione.

A tale riguardo, va anzitutto richiamata la distinzione tra le diverse categorie di fondi in base alla tipologia del sottoscrittore, ossia tra FIA riservati, la partecipazione ai quali è riservata ad investitori professionali, e FIA retail, obbligatoriamente quotati, la cui partecipazione è aperta al pubblico.

Per i FIA retail, caratterizzati da un’ampia base partecipativa e da ampi obblighi informativi al mercato derivanti dalla quotazione (che comportano facilità di reperimento di tutta la documentazione gestoria ad essi connessa, si pensi solamente alla presenza di un sito web dedicato), il procedimento di liquidazione sarà integralmente guidato dalla SGR e la liquidazione avverrà pressoché obbligatoriamente in denaro, previo disinvestimento di tutti i cespiti immobiliari componenti il patrimonio del FIA. In tali casi, come detto numericamente ormai limitati, appare possibile il ricorso all’applicazione analogica dell’art. 2495 Cod. Civ., nei termini di cui si è detto sopra, fermi tutti i limiti applicativi e le perplessità ad esso connesse.

Viceversa, nel caso di FIA riservati, o comunque caratterizzati da una ristretta base partecipativa, il procedimento di liquidazione sarà connotato da una più o meno intensa negoziazione con i partecipanti, e la liquidazione potrà avvenire tanto in denaro quanto in natura, sovente mediante individuazione di un soggetto giuridico quale successore del FIA, così neutralizzando in radice, per quanto possibile, i rischi di incertezza derivanti dalla dispersione del patrimonio.

Nel caso di liquidazione “in natura”, che al momento pare essere l’opzione preferita con riferimento ai FIA riservati, la prassi commerciale conosce un’ampia gamma di strumenti giuridici utilizzabili, sulla base delle concrete esigenze legate al caso specifico, tra cui vale la pena menzionare:

  1. il conferimento dei beni e diritti del FIA in una società, preesistente o di nuova costituzione. In tal caso, la strutturazione della liquidazione richiede, a seconda del caso, l’effettuazione degli adempimenti ordinariamente legati alla costituzione di una società di capitali ovvero l’esecuzione di una specifica corporate due diligence sulla società preesistente e, in ambo i casi, una perizia sul valore degli immobili necessaria per la legittimità di un conferimento in natura, in applicazione della disciplina di diritto comune. Nel caso di liquidazione mediante conferimento, la SGR quale gestore del FIA acquisisce, temporaneamente, la qualità di socio della società conferitaria e, successivamente, procede alla assegnazione delle relative quote ai partecipanti. Nell’atto di conferimento e quello di assegnazione vengono usualmente negoziate le manleve relative all’operato gestorio della SGR e le disposizioni operative necessarie per il subentro della società conferitaria nei rapporti giuridici pendenti. Una variante di tale impostazione è rappresentata dall’assegnazione diretta dei beni ai partecipanti, in regime di comproprietà tra loro ovvero sulla base di un piano di divisione concordato, se del caso accompagnato da opportuni conguagli;
  2. la cessione della proprietà degli immobili del FIA ad un soggetto indicato dai partecipanti e la successiva distribuzione ai quotisti del ricavato della vendita. Tale forma di liquidazione può essere classificata quale “ibrido” tra denaro e natura, in quanto, se è vero che la liquidazione avviene in denaro, è anche vero che l’uscita degli attivi immobiliari dal patrimonio del FIA avviene in maniera “pilotata”, ed è naturalmente accompagnata dalla negoziazione con i partecipanti degli opportuni accordi per l’allocazione, su base negoziale, dei rischi post-liquidazione;
  3. la fusione del FIA in liquidazione con un FIA avente apprezzabile durata residua, che può avvenire sia sotto forma di incorporazione del FIA in scadenza a breve nel FIA in scadenza a medio-lungo termine, con conseguente sostanziale “estensione” della durata del FIA in liquidazione e assegnazione ai relativi partecipanti di quote del FIA incorporante, sia, all’inverso, sotto forma di incorporazione del FIA di media-lunga durata nel FIA in scadenza, con le conseguenti modifiche al regolamento di gestione di quest’ultimo;
  4. la scissione del FIA in liquidazione, con contestuale conferimento al FIA beneficiario del patrimonio del FIA scisso, in tutto o in parte, ipotizzabile nel caso in cui i partecipanti siano divisi in gruppi aventi differenze esigenze legate all’investimento;
  5. la c.d. roll over transaction, ossia l’apporto del patrimonio del FIA in scadenza ad un FIA di nuova istituzione, con assegnazione delle quote del nuovo FIA ai precedenti quotisti, in merito alla quale valgono le medesime considerazioni di cui alla precedente lettera a).