{"id":2202,"date":"2026-01-07T09:39:43","date_gmt":"2026-01-07T09:39:43","guid":{"rendered":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/?p=2202"},"modified":"2026-01-07T09:41:21","modified_gmt":"2026-01-07T09:41:21","slug":"efficacia-legittimante-dei-condoni-novita-dalla-legge-di-bilancio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/2026\/01\/07\/efficacia-legittimante-dei-condoni-novita-dalla-legge-di-bilancio\/","title":{"rendered":"Efficacia legittimante dei condoni. Novit\u00e0 dalla Legge di Bilancio"},"content":{"rendered":"\n

di Samuele Belfrond <\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

La legge di bilancio 2026, approvata in via definitiva dalla Camera il 30 dicembre 2025 ed entrata in vigore con l’inizio dell’anno nuovo, include un intervento di rilievo sulla normativa edilizia e urbanistica, destinato a incidere su un tema che negli ultimi tempi \u00e8 stato oggetto di attenzione da parte della giurisprudenza amministrativa: l\u2019efficacia legittimante del condono edilizio.<\/p>\n\n\n\n

Inquadramento generale<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Nel nostro ordinamento, per condono edilizio si intendono le tre procedure straordinarie di sanatoria previste, rispettivamente, dalla legge 28 febbraio 1985, n. 47, dalla legge 23 dicembre 1994, n. 724 e dal decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269. In breve, i condoni erano strumenti eccezionali che, in presenza di determinate condizioni e con riferimento a specifici frangenti temporali, hanno consentito la regolarizzazione di opere abusive che non sarebbero state altrimenti sanabili.<\/p>\n\n\n\n

Ai condoni, quali sanatorie speciali e temporalmente circoscritte, si contrappongono le forme di sanatoria edilizia previste in via ordinaria dal D.P.R. n. 380\/2001 (c.d., Testo unico dell\u2019edilizia), oggi fondate, in generale, sul paradigma della doppia conformit\u00e0, che consentono la regolarizzazione degli abusi edilizi in presenza dei presupposti e delle condizioni individuate dalla legge.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019orientamento giurisprudenziale restrittivo sul condono<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La distinzione tra condono e sanatorie ordinarie \u00e8 stata recentemente valorizzata dal Consiglio di Stato (tra le altre, sentenza n. 482\/2025), che ha puntualizzato come le opere abusive regolarizzate mediante condono edilizio non possano costituire la base legittimante per successivi interventi edilizi, in quanto il condono sarebbe una misura eccezionale, idonea a impedire unicamente la demolizione dell\u2019opera abusiva, ma priva di effetti pienamente legittimanti sul piano urbanistico-edilizio.<\/p>\n\n\n\n

Coerentemente con tale impostazione, il Consiglio di Stato ha affermato che sugli immobili oggetto di condono sarebbero ammissibili esclusivamente interventi edilizi minori (manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo) mentre gli interventi pi\u00f9 incisivi, e in particolare quelli comportanti aumento di superfice o volumetria, non sarebbero invece ammessi.<\/p>\n\n\n\n

\u00c8 opportuno sottolineare come questo orientamento non trovi un espresso fondamento nella normativa edilizia nazionale, ma venga ricavato in via interpretativa dall\u2019art. 9-bis del d.P.R. n. 380\/2001. In particolare, i giudici valorizzano il fatto che tale disposizione, nel definire i titoli idonei a fondare lo stato legittimo dell\u2019immobile, menzioni espressamente i titoli in sanatoria di cui agli artt. 34-ter, 36, 36-bis e 38 del TUE, nonch\u00e9 il pagamento delle sanzioni pecuniarie previste dagli artt. 33, 34, 37 e 38 (c.d. fiscalizzazione dell’abuso), senza tuttavia richiamare espressamente i titoli conseguiti a seguito di condono edilizio.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019intervento della legge di bilancio 2026<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00c8 in questo contesto che interviene la legge di bilancio 2026: in particolare, l\u2019art. 1, comma 23, modifica l\u2019art. 5, comma 10, del D.L. n. 70\/2011, disposizione che, unitamente al comma 9, costituisce il riferimento normativo statale per le politiche di rigenerazione urbana.<\/p>\n\n\n\n

La norma, nella sua formulazione previgente, ammetteva interventi incisivi sul patrimonio edilizio esistente (demolizione e ricostruzione, premialit\u00e0 volumetriche, modifiche di sagoma e, in alcuni casi, mutamenti di destinazione d\u2019uso), ad esclusione degli edifici abusivi, salvo che essi non fossero muniti di un titolo abilitativo edilizio in sanatoria.<\/p>\n\n\n\n

La legge di bilancio \u00e8 intervenuta su tale disposizione introducendo, tra l\u2019altro, un espresso richiamo ai condoni edilizi del 1985, del 1994 e del 2003, nonch\u00e9 chiarendo che la norma opera, oltre che con riferimento ai titoli edilizi rilasciati con provvedimento espresso, anche in relazione a quelli conseguiti per silenzio assenso.<\/p>\n\n\n\n

A seguito dell’entrata in vigore della legge di bilancio, l\u2019art. 5, comma 10, del D.L. n. 70\/2011 risulta cos\u00ec novellato:<\/p>\n\n\n\n

“Gli interventi di cui al comma 9 non possono riferirsi ad edifici abusivi o siti nei centri storici o in aree ad inedificabilit\u00e0 assoluta, con esclusione degli edifici per i quali sia stato rilasciato o conseguito<\/strong> il titolo abilitativo edilizio in sanatoria, anche ai sensi della legge 28 febbraio 1985, n. 47, della legge 23 dicembre 1994, n. 724, e del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre 2003, n. 326″<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

La ratio<\/em> della modifica<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La nuova formulazione dell\u2019art. 5, comma 10, del D.L. n. 70\/2011 pu\u00f2 apparire, a una prima lettura, ridondante. Tuttavia, inserita nel contesto normativo e giurisprudenziale sopra delineato, essa assume un significato tutt\u2019altro che marginale.<\/p>\n\n\n\n

Il legislatore interviene infatti su una norma speciale e settoriale (il D.L. n. 70\/2011) per affermare un principio di carattere generale: i condoni edilizi perfezionati nell\u2019ambito delle tre leggi speciali del 1985, 1996 e 2003 costituiscono titoli edilizi a tutti gli effetti e, al pari degli altri titoli abilitativi, sono idonei a fondare lo stato legittimo di un immobile.<\/p>\n\n\n\n

In questa prospettiva, la modifica non va letta come un’innovazione normativa n\u00e9 come una deroga, bens\u00ec come un tentativo di rafforzare, sul piano interpretativo, la natura legittimante del condono edilizio, fornendo al giudice amministrativo un elemento normativo chiaro e inequivocabile per superare l\u2019impostazione restrittiva affermatasi negli ultimi tempi.<\/p>\n\n\n\n

Profili critici e prospettive applicative<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Resta tuttavia un profilo critico non trascurabile: il legislatore \u00e8 intervenuto su una norma speciale (il D.L. n. 70\/201, appunto) e non direttamente sul Testo unico dell\u2019edilizia, dove la questione dello stato legittimo trova la sua disciplina generale. \u00c8 quindi possibile che il principio consacrato dal nuovo art. 5, comma 10 del DL 70\/2011 possa trovare delle resistenze applicative, soprattutto in giurisprudenza, motivate dal fatto che questa disposizione non avrebbe carattere generale.<\/p>\n\n\n\n

Ciononostante, un\u2019interpretazione sistematica dell\u2019art. 5, commi 9 e 10, del D.L. n. 70\/2011, come novellato, e dell\u2019art. 9-bis del d.P.R. n. 380\/2001 (il quale, nell’affermare quali siano i titoli edilizi idonei a fondare lo stato legittimo di un’immobile, non esclude espressamente quelli conseguiti nel contesto di uno dei condoni) potrebbe consentire di ritenere pienamente legittime le superfici condonate.<\/p>\n\n\n\n

Molto dipender\u00e0 da se e in che misura la giurisprudenza amministrativa riterr\u00e0 sufficientemente chiaro e vincolante il principio affermato dal legislatore nel nuovo art. 5, comma 10 del DL 70\/2011. L\u2019effettiva portata dell\u2019intervento della legge di bilancio 2026 si misurer\u00e0 quindi sul terreno applicativo, nei futuri arresti giurisprudenziali e nelle prassi amministrative degli enti locali.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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