{"id":2131,"date":"2023-06-01T10:56:35","date_gmt":"2023-06-01T10:56:35","guid":{"rendered":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/?p=2131"},"modified":"2023-06-01T10:56:35","modified_gmt":"2023-06-01T10:56:35","slug":"serviced-apartments-e-micro-living-il-quadro-normativo-italiano-e-pronto","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/2023\/06\/01\/serviced-apartments-e-micro-living-il-quadro-normativo-italiano-e-pronto\/","title":{"rendered":"Serviced apartments e micro living: il quadro normativo italiano \u00e8 pronto?"},"content":{"rendered":"

Francesco Ascione<\/a>, Carlotta Benigni<\/a>,\u00a0 Carmen Chierchia<\/a><\/p>\n

PANORAMICA SUL MERCATO \u201cLIVING\u201d<\/strong><\/p>\n

Negli ultimi anni gli investimenti nel settore del living<\/em> in tutta l\u2019Unione Europea sono cresciuti in maniera costante, assumendo un volume di rilievo tanto quanto gli investimenti nei tradizionali settori commerciali. In Italia nel 2022 il settore del living<\/em> ha registrato un volume di investimenti di circa 1 miliardo di euro, concentrati principalmente sul mercato di Milano (52%), seguito da Roma e Torino, con una crescita complessiva del 35% rispetto all\u2019anno precedente (cfr. \u201cDils \u2013 Italian real estate market 2022<\/a><\/em>\u201d).<\/p>\n

La crescita del mercato living<\/em> \u00e8 stata trainata altres\u00ec dai nuovi modelli di business, sempre pi\u00f9 implementati da operatori internazionali anche in Italia, che puntano sui cosiddetti serviced apartment \/ affitti brevi <\/em>al fine di soddisfare, nello stesso tempo, esigenze turistico-recettive ed esigenze abitative temporanee dei cosiddetti \u201cuomini d\u2019affari<\/em>\u201d. Secondo i dati diffusi nel 2022 da Aigab (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi) il settore degli affitti brevi \/ serviced apartment<\/em> ha generato circa 11 miliardi di euro in termini di PIL nazionale, rispetto ai 28 miliardi di euro generati dall\u2019intero settore alberghiero. Segno ti un crescente interesse dell\u2019utenza in questa peculiare tipologia di offerta residenziale.<\/p>\n

Il modello di business del serviced apartment<\/em> consiste nel fornire a turisti nazionali e internazionali ed a uomini d\u2019affari delle soluzioni abitative completamente arredate, insieme ad un certo numero di \u201cservizi accessori\u201d volti a rendere il soggiorno dell\u2019utente, a prescindere dalle finalit\u00e0 dello stesso, il pi\u00f9 confortevole possibile. Orbene, ponendo un focus<\/em> sull\u2019attuale quadro normativo italiano, ci siamo chiesti se esso sia pronto ad affrontare le sfide provenienti da questi nuovi modelli di business dal punto di vista civilistico, urbanistico e fiscale.<\/p>\n

ASPETTI Civilistici<\/strong><\/p>\n

Non \u00e8 facile sussumere la fattispecie dei \u201cserviced apartments<\/em> \u201d nell\u2019ambito di un contratto tipizzato ai sensi del nostro sistema giuridico. Dato che il modello di business consiste nell’offrire all\u2019utilizzatore finale appartamenti arredati congiuntamente ad una serie di servizi aggiuntivi, il contratto da stipulare con l\u2019utilizzatore finale non sembrerebbe poter essere quello di \u201clocazione” n\u00e9 tantomeno il contratto di affitto breve \u201cbed and breakfast”.<\/p>\n

A tal riguardo, infatti, preme sottolineare che il Codice Civile impone che oggetto del contratto di locazione sia il solo godimento dell\u2019immobile (a volte con le alcune dotazioni) dietro pagamento di un corrispettivo in denaro (il canone), in assenza di servizi aggiuntivi. Viceversa, i contratti di affitto breve modello \u201cbed and breakfast<\/em>\u201d prevedono la somministrazione di cibo e bevande a colazione e tempistiche di soggiorno molto brevi. \u00c8 quindi difficile decidere quale tipo di contratto offrire agli ospiti dei serviced apartments<\/em> secondo la legge italiana.<\/p>\n

Pertanto, chiarito quanto sopra, occorre interrogarsi sulla tipologia contrattuale da poter offrire all\u2019utilizzatore finale dei serviced apartments<\/em> alla stregua dell\u2019ordinamento Italiano rebus sic stantibus<\/em>. Orbene, l’articolo 1322 del Codice Civile prevede che “le parti possono anche concludere contratti che non appartengono ai tipi aventi una disciplina particolare, purch\u00e9 siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico<\/em>“. In base a tale previsione, il rapporto contrattuale da stabilirsi con gli utilizzatori finali dei serviced apartments<\/em> potrebbe rientrare nella categoria dei cosiddetti contratti “atipici”, ritenuti legittimi dal nostro ordinamento, nel rispetto di quanto previsto ai sensi dell’articolo 1322 del Codice Civile. Il contratto \u201catipico\u201d in questione risulta differente, e pertanto non pienamente sussumibile – pur presentando alcuni aspetti e caratteristiche tipiche di ognuna di esse – nelle fattispecie tipizzate dei contratti di locazione, dei contratti di fornitura (mediante i quali il fornitore si impegna a fornire all’altra parte prestazioni periodiche o continuative) e dei contratti di servizio (mediante i quali una parte si impegna a eseguire opere o servizi a fronte di un corrispettivo).<\/p>\n

Alla stregua di quanto sopra, dunque, si potrebbe ipotizzare di identificare il contratto atipico in commento come “contratto atipico di residence o contratto di alloggio<\/em>“, la cui fattispecie \u00e8 stata ritenuta \u201cmeritevole\u201d di tutela anche da alcune pronunce giurisprudenziali.<\/p>\n

Sul punto, la Suprema Corte ha avuto modo di chiarire ed evidenziare le differenze che sussistono tra la fattispecie in commento ed il contratto tipico di locazione: (a)<\/em> nei contratti di locazione l’oggetto del servizio da fornire \u00e8 limitato al \u201cgodimento dell’immobile\u201d, mentre (b)<\/em> nel contratto atipico di alloggio \/ residence il godimento dell\u2019immobile \u00e8 collegato e integrato da una serie di servizi di natura genericamente alberghiera (quali, ad esempio, cambio biancheria, gestione delle utenze, cucina attrezzata, servizio di portineria diurna e notturna, servizi di lavanderia, servizi di pulizia, servizi di casella postale etc. che assumono una rilevanza assolutamente paritetica (e non ancillare) rispetto al godimento dell\u2019alloggio (cfr. Cass. 1067\/1987 e Cass. 11859\/1992). Inoltre, la medesima Suprema Corte ha altres\u00ec chiarito che il contratto di alloggio non \u00a0pu\u00f2 essere qualificato come un rapporto di locazione neanche quando gli ospiti hanno usufruito solo parzialmente dei servizi accessori, poich\u00e9 \u00e8 essenziale (e sufficiente) che tali servizi aggiuntivi esistano e siano oggetto del relativo contratto (cfr. Cass. 4763\/1999).<\/p>\n

Pertanto, se da un parta sembra ragionevole, tenuto conto dell\u2019attuale quadro normativo Italiano, poter ricorrere a questa tipologia di contratti \u201cnon tipizzati\u201d per venire incontro alle esigenze degli operatori nazionali ed internazionali che intendono implementare questo modello di business<\/em> anche in Italia, dall\u2019altra parte \u00e8 quanto mai opportuno un pronto intervento del legislatore Italiano volto a tipizzare e regolamentare i termini, le condizioni e i limiti di questa tipologia contrattuale, per offrire maggiori certezze e garanzie agli operatori del settore.<\/p>\n

ASPETTI URBANISTICI<\/strong><\/p>\n

Dal punto di vista urbanistico, la categoria dei serviced apartments<\/em> non \u00e8 chiaramente disciplinata dalle leggi nazionali e regionali. Pertanto, quando un operatore del settore dovr\u00e0 verificare la compatibilit\u00e0 urbanistica di un investimento immobiliare volto ad implementare il modello dei serviced apartments<\/em>, dovr\u00e0 considerare due livelli normativi: (i)<\/em> la normativa urbanistica, sia a livello regionale che comunale, e (ii)<\/em> la normativa regionale sul turismo.<\/p>\n

In merito agli aspetti prettamente urbanistici, la normativa nazionale prevede solo cinque destinazioni d’uso tipizzate (i.e. residenziale, turistica, industriale e direzionale, rurale, commerciale). Tuttavia, ogni regione pu\u00f2 regolamentare tali usi con proprie norme specifiche seppur nel rispetto dei principi delineati a livello nazionale. In aggiunta, a completare il quadro normativo, bisogner\u00e0 considerare anche il livello pi\u00f9 dettagliato degli standard per le varie tipologie d\u2019uso contenuto nei regolamenti comunali.<\/p>\n

Ci\u00f2 chiarito, in linea di principio, la categoria dei serviced apartments<\/em> dovrebbe rientrare, a livello urbanistico, nella funzione d\u2019uso \u201cresidenziale\u201d.<\/p>\n

Tuttavia, come sopra richiamato, \u00e8 necessario procedere ad una duplice verifica alla stregua anche della normativa regionale sul turismo applicabile ai casi di specie, questo in quanto molte regioni qualificano la fornitura di servizi in unit\u00e0 abitative come “attivit\u00e0 extra-alberghiere<\/em>“. A tal riguardo, l\u2019inquadramento pi\u00f9 comune che si riscontra alla stregua della normativa regionale sul turismo per questa tipologia di servizio \u00e8 quella delle “case ed appartamenti per vacanze” (CAV<\/strong>). Le CAV, infatti, sono solitamente concesse in uso agli utilizzatori finali mediante un contratto di alloggio, e prevedono che nelle unit\u00e0 abitative vengano offerti servizi come il cambio della biancheria, la pulizia, eventualmente la prima colazione.<\/p>\n

I punti importanti da analizzare per implementare il modello dei serviced apartments<\/em> \u00a0sono:<\/p>\n