{"id":2129,"date":"2023-04-14T14:42:08","date_gmt":"2023-04-14T14:42:08","guid":{"rendered":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/?p=2129"},"modified":"2023-04-14T14:42:08","modified_gmt":"2023-04-14T14:42:08","slug":"abusi-edilizi-il-ruolo-del-proprietario-non-responsabile","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/2023\/04\/14\/abusi-edilizi-il-ruolo-del-proprietario-non-responsabile\/","title":{"rendered":"Abusi edilizi: il ruolo del proprietario non responsabile"},"content":{"rendered":"<p>Non sempre la buona fede libera il proprietario di un immobile dalle responsabilit\u00e0 connesse ad abusi commessi da terzi: una recente sentenza del Consiglio di Stato definisce la specificit\u00e0 della responsabilit\u00e0 del proprietario incolpevole in caso di lottizzazione abusiva, ossia la forma di abuso maggiore che coinvolge una urbanizzazione non autorizzata. In questa fattispecie, il proprietario estraneo alla lottizzazione non pu\u00f2 invocare la sua non conoscenza della fattispecie illegittima per essere esente dalle sanzioni, in quanto con il suo acquisto concorre \u201ccon la propria condotta ad assicurare la protrazione degli effetti lesivi dall\u2019illecito in concreto commesso\u201d.<!--more--><\/p>\n<p>In generale, individuare il soggetto responsabile di un abuso non \u00e8 sempre facile, non tanto perch\u00e9 sia difficile capire chi sia l\u2019autore materiale di una attivit\u00e0 priva di permesso quanto perch\u00e9 sono tante le figure a cui l\u2019ordinamento giuridico attribuisce un ruolo nel controllo della conformit\u00e0 ai titoli edilizi delle attivit\u00e0 sugli immobili: proprietari, conduttori, committenti, appaltatori, sono molti coloro che hanno il dovere di operare in conformit\u00e0 all\u2019ordinamento.<\/p>\n<p>Sicuramente una delle figure pi\u00f9 dibattute in giurisprudenza \u00e8 quella del proprietario del bene immobile che non ne detiene la materiale disponibilit\u00e0 perch\u00e9 per esempio l\u2019ha concesso in locazione, in superficie o in altro diritto a terzi. In questo caso i principi che possono enuclearsi dalla giurisprudenza consistono:<\/p>\n<ul>\n<li><u>Dovere di attivarsi<\/u>: Il proprietario conserva sempre il dovere di attivarsi per rimediare ad una situazione irregolare, se \u00e8 a conoscenza degli abusi attraverso un comportamento attivo che consiste per esempio nell\u2019invio di diffide o \u201caltre iniziative di carattere ultimativo\u201d come per esempio la risoluzione contrattuale. Non bastano comportamenti \u201cpassivi\u201d come \u201cmere dichiarazioni o affermazioni solo di dissociazione o manifestazioni di intenti, senza alcuna attivit\u00e0 materiale o almeno giuridica di attivazione diretta ad eliminare l\u2019abuso (T.A.R. Lazio, Roma, Sezione II bis, 31 gennaio 2023 n. 1693)<\/li>\n<\/ul>\n<p>Se il proprietario non si attiva attivamente pu\u00f2 essere considerato \u201cresponsabile dell\u2019abuso\u201d;<\/p>\n<ul>\n<li><u>Ordinanza di demolizione<\/u>: Il proprietario di una costruzione abusiva pu\u00f2 essere destinatario di una sanzione demolitoria (ossia ordinanza di demolizione) anche se non ha la materiale disponibilit\u00e0 del bene (che per esempio \u00e8 condotto in locazione). In questo caso, il presupposto per l\u2019adozione di un\u2019ordinanza di ripristino \u00e8 l\u2019individuazione del soggetto che abbia la titolarit\u00e0 ad eseguire l\u2019ordine e, quindi, il proprietario in virt\u00f9 del suo diritto di propriet\u00e0.<\/li>\n<li><u>Sanzioni pecuniarie<\/u>: sulla possibilit\u00e0 per il proprietario non responsabile di essere destinatario della sanzione pecuniaria irrogata dal Comune avverso un abuso, la giurisprudenza \u00e8 divisa: da un lato si sostiene che la sanzione pecuniaria \u00e8 misura di <em>natura reale<\/em> e che il suo presupposto per \u00e8 l\u2019esistenza di una situazione dei luoghi contrastante con quella prevista nella strumentazione urbanistico-edilizia, con la conseguenza che \u00e8 inciso anche il proprietario non responsabile o colui che \u00e8 succeduto a qualunque titolo nel bene abusivo (Consiglio di Stato sez. VI, 4 gennaio 2022, n. 28); dall\u2019altro altri sostengono che la sanzione pecuniaria non pu\u00f2 essere irrogata al proprietario non responsabile ma unicamente al \u201cresponsabile\u201d dell\u2019abuso (T.A.R. L&#8217;Aquila, sez. I, 16 gennaio 2020, n. 12).<\/li>\n<li><u>Lottizzazione abusiva<\/u>: in caso di lottizzazione abusiva, il proprietario anche se non responsabile perch\u00e9 per esempio ha comprato un\u2019area dopo la sua lottizzazione non autorizzata \u00e8 sempre<\/li>\n<\/ul>\n<p>Secondo il Consiglio di Stato \u00e8 irrilevante la circostanza della non conoscenza (e quindi non responsabilit\u00e0) del proprietario in caso di un frazionamento del terreno non regolare o della realizzazione di urbanizzazioni prima del proprio acquisto, atteso che l\u2019acquirente del fondo abusivamente lottizzato \u201cconcorrerebbe comunque con la propria condotta ad assicurare la protrazione degli effetti lesivi dall&#8217;illecito in concreto commesso, in tale modo rispondendone ai fini<\/p>\n<p>amministrativi\u201d.<\/p>\n<p>La buona fede dell\u2019acquirente del fondo abusivamente lottizzato rileva solo se il proprietario dimostri di aver operato con la necessaria diligenza nell\u2019adempimento dei doveri di informazione e conoscenza senza, tuttavia, rendersi conto, in buona fede, di partecipare ad un\u2019operazione di illecita utilizzazione del territorio e di aver, comunque, posto in essere ogni tempestiva azione di contrasto (Consiglio di Stato, Sez. II, 2 marzo 2023, n. 2217).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Non sempre la buona fede libera il proprietario di un immobile dalle responsabilit\u00e0 connesse ad abusi commessi da terzi: una recente sentenza del Consiglio di Stato definisce la specificit\u00e0 della responsabilit\u00e0 del proprietario incolpevole in caso di lottizzazione abusiva, ossia la forma di abuso maggiore che coinvolge una urbanizzazione non autorizzata. 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