{"id":1903,"date":"2019-03-31T17:52:59","date_gmt":"2019-03-31T17:52:59","guid":{"rendered":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/?p=1903"},"modified":"2019-11-28T15:36:25","modified_gmt":"2019-11-28T15:36:25","slug":"menzioni-urbanistiche-e-nullita-dellatto-si-pronunciano-le-sezioni-unite","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/2019\/03\/31\/menzioni-urbanistiche-e-nullita-dellatto-si-pronunciano-le-sezioni-unite\/","title":{"rendered":"Menzioni urbanistiche e nullit\u00e0 dell&#8217;atto &#8211; Si pronunciano le Sezioni Unite"},"content":{"rendered":"<p>Qual \u00e8 la funzione delle cd. menzioni urbanistiche? E qual \u00e8 il rapporto tra le sanzioni amministrative previste dal Testo Unico dell&#8217;Edilizia per gli immobili abusivi e la comminatoria della nullit\u00e0 degli atti di trasferimento di questi beni immobili per la mancata indicazione dei titoli edilizi in atti?<\/p>\n<p>La sentenza n. 8230 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione del 22 marzo 2019 ha fornito le risposte a queste domande indicando due principi di diritto che aiuteranno molto gli operatori del settore immobiliare.<\/p>\n<p><strong>I principi di diritto.<\/strong> A seguito di una articolata ricostruzione della disciplina delle dichiarazioni urbanistiche e delle previsioni di legge che comminano la sanzione della nullit\u00e0 per la loro omissione, le Sezioni Unite esprimono i seguenti principi di diritto:<\/p>\n<ul>\n<li>Qualificazione della &#8220;nullit\u00e0 testuale&#8221;: \u201c<em>La nullit\u00e0 comminata dall\u2019art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L n. 47 del 1985 va ricondotta nell\u2019ambito del comma 3 dell\u2019art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullit\u00e0 \u201ctestuale\u201d, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un\u2019unica fattispecie di nullit\u00e0 che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell\u2019immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell\u2019immobile<\/em>.\u201d<\/li>\n<li>La presenza delle menzioni urbanistiche in atto rende valido il contratto indipendentemente dal profilo della conformit\u00e0 o della difformit\u00e0 della costruzione realizzata al titolo menzionato: \u201c<em>In presenza nell\u2019atto della dichiarazione dell\u2019alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all\u2019immobile, il contratto \u00e8 valido a prescindere dal profilo della conformit\u00e0 o della difformit\u00e0 della costruzione realizzata al titolo menzionato<\/em>\u201d.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Le menzioni urbanistiche<\/strong>. Il Testo Unico dell&#8217;Edilizia (articolo 46) e la L. 47\/1985 (l&#8217;articolo 40, comma 2) prevedono l&#8217;obbligo di inserire negli atti di trasferimento di diritti reali la dichiarazione dell&#8217;alienante che reca l&#8217;elenco dei permessi che hanno consentito la costruzione. L&#8217;omissione di questa dichiarazione rende il contratto nullo, a meno che non sia possibile procedere con un atto successivo di convalida.<\/p>\n<p>Nel tempo, queste previsioni sono state oggetto di molte riflessioni e interpretazioni soprattutto relative alla <em>ratio<\/em> delle menzioni urbanistiche.<\/p>\n<p>A partire dal 2013 si \u00e8 registrato un orientamento che vedeva in queste dichiarazioni una garanzia di piena legittimit\u00e0 dell&#8217;immobile oggetto di trasferimento. In tal modo, secondo altri, si creava una sovrapposizione di piani: quello delle sanzioni amministrative (pecuniarie, di ripristino, di demolizione) e quello della tutela dell&#8217;acquirente (la nullit\u00e0 dell&#8217;atto).<\/p>\n<p>Le Sezioni Unite chiariscono che:<\/p>\n<ul>\n<li><u>Funzione delle dichiarazioni urbanistiche<\/u>: le menzioni urbanistiche hanno la funzione di veicolare la comunicazione di notizie dall&#8217;alienante all&#8217;acquirente per la conoscenza di documenti. Esse hanno &#8220;<em>valenza essenzialmente informativa nei confronti della parte acquirente<\/em>&#8220;.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Cos\u00ec reso consapevole della storia urbanistica ed edilizia di un dato bene, l&#8217;acquirente potr\u00e0 condurre le sue verifiche, attraverso due diligence legali e tecniche, per accertare e verificare quanto dichiarato.<\/p>\n<ul>\n<li><u>Dichiarazioni mendaci tamquam non esset<\/u>: Per le Sezioni Unite la dichiarazione mendace va assimilata alla <strong>mancanza di dichiarazione;<\/strong><\/li>\n<li><u>Le difformit\u00e0 edilizie rispetto al permesso sono irrilevanti per il rogito<\/u>: L&#8217;indicazione del permesso che ha legittimato la costruzione dell&#8217;immobile \u00e8 sufficiente per scongiurare la censura di nullit\u00e0 (ma &#8211; si badi &#8211; non le ipotesi sanzionatorie previste dal Testo Unico per l&#8217;Edilizia per le difformit\u00e0 edilizie). La distinzione in termini di variazioni essenziali e non essenziali non \u00e8, secondo le Sezioni Unite, utile al fine di definire l\u2019ambito della nullit\u00e0 del contratto.<\/li>\n<\/ul>\n<p>\u00c8 interessante notare che sul punto la Corte tiene in considerazione un aspetto veramente pratico: parto dalla considerazione che il nostro ordinamento conosce una &#8220;moltiplicazione dei titoli abilitativi&#8221; (permessi di costruire, SCIA, CILA, CIL) che autorizzano differenti tipologie di interventi edilizi, e riconosce che se la nullit\u00e0 fosse collegata ad una classificazione delle difformit\u00e0 edilizie si questo comporterebbe &#8220;<em>un sistema sostanzialmente indeterminato, affidato a graduazioni di irregolarit\u00e0 urbanistica di concreta difficile identificazione ed, in definitiva, inammissibilmente affidato all\u2019arbitrio dell\u2019interprete. Il che mal si concilia con le esigenze di salvaguardia della sicurezza e della certezza del traffico giuridico e spiega la cautela dalla prevalente giurisprudenza di questa Corte, da ultimo ricordata da Cass. n. 111659 del 2018, all\u2019uso dello strumento civilistico della nullit\u00e0 quale indiretta forma di controllo amministrativo sulla regolarit\u00e0 urbanistica degli immobili<\/em>&#8220;.<\/p>\n<ul>\n<li>Esula dalla ratio giuridica delle dichiarazioni urbanistiche, la prevenzione del fenomeno dell&#8217;abusivismo.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Secondo la Corte, infatti, la nullit\u00e0 del contratto \u00e8 comminata per il solo caso della mancata inclusione degli estremi del titolo abilitativo, mentre l\u2019interesse superindividuale ad un ordinato assetto di territorio resta salvaguardato dalle sanzioni previste dal Testo Unico dell&#8217;Edilizia. &#8220;<em>Tale approdo ermeneutico, che ha il pregio di render chiaro il confine normativo dell\u2019area della non negoziabilit\u00e0 degli immobili, a tutela dell\u2019interesse alla certezza ed alla sicurezza della loro circolazione, appare, quindi, al Collegio quello che meglio rappresenta la sintesi tra le esigenze di tutela dell\u2019acquirente e quelle di contrasto all\u2019abusivismo: in ipotesi di difformit\u00e0 sostanziale tra titolo abilitativo enunciato nell\u2019atto e costruzione, l\u2019acquirente non sar\u00e0 esposto all\u2019azione di nullit\u00e0, con conseguente perdita di propriet\u00e0 dell\u2019immobile ed onere di provvedere al recupero di quanto pagato, ma, ricorrendone i presupposti, potr\u00e0 soggiacere alle sanzioni previste a tutela dell\u2019interesse generale connesso alle prescrizioni della disciplina urbanistica<\/em>&#8220;.<\/p>\n<p><strong>Le norme<\/strong><\/p>\n<p>L&#8217;articolo 40, comma 2, della L. 47\/1985 stabilisce che &#8220;Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servit\u00f9, relativi ad edifici o loro parti sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell&#8217;alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell&#8217;art. 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell&#8217;avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell&#8217;avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell&#8217;avvenuto versamento delle prime due rate dell&#8217;oblazione cui al sesto comma dell&#8217;art. 35. Per le opere iniziate anteriormente al 2 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia pu\u00f2 essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell&#8217;art. 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l&#8217;opera risulti iniziata in data anteriore al 1\u00b0 settembre 1967. Tale dichiarazione pu\u00f2 essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all&#8217;atto medesimo&#8221;.<\/p>\n<p>L&#8217;articolo 46 del DPR 380\/2001 prevede &#8220;1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione \u00e8 iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell&#8217;alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servit\u00f9&#8221;.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Qual \u00e8 la funzione delle cd. menzioni urbanistiche? 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