di Francesco Calabria e Alessia Cucullo<\/p>\n
Il 3 ottobre 2018, il Consiglio di Stato si \u00e8 pronunciato su un tema di non facile interpretazione, stante l\u2019assenza di precedenti giurisprudenziali al riguardo, ossia la compatibilit\u00e0 tra l\u2019usucapione di un bene immobile e l\u2019eventuale permanenza\u00a0sullo stesso di pretese altrui genericamente intese, fra le quali eventuali diritti di prelazione.<\/p>\n
Con la sentenza n. 5671 in commento, in particolare, il Consiglio di Stato si pronunciava in sede di appello avverso la sentenza del TAR Emilia\u00a0Romagna n. 881\/2012, la quale aveva respinto l’originario ricorso (n. 405\/2005), osservando come non sussista una logica incompatibilit\u00e0 tra l\u2019usucapione di un bene e l\u2019eventuale permanenza\u00a0sullo stesso di pretese altrui genericamente intese, fra le quali potrebbe rientrare anche la prelazione.<\/p>\n
Fatti<\/strong>: nel 1978 gli originari ricorrenti comprarono il c.d.\u00a0\u201cCastellaccio di Rocca San\u00a0Casciano\u201d, bene sottoposto a vincolo culturale ai sensi del decreto del Ministro dell\u2019istruzione del 22 novembre 1974 e, pertanto, sottoposto alla preventiva denuncia al Ministero per i Beni Culturali, al fine di consentire l\u2019esercizio del diritto di prelazione (a favore del Ministero, della Regione e degli enti locali), ai sensi dell\u2019allora vigente Legge 1 giugno 1939, n. 1089 (ora D.Lgs. 42\/2004 – Codice dei Beni Culturali).<\/p>\n I ricorrenti, il 13 settembre 2004, al dichiarato fine di\u00a0\u201ctogliere ogni dubbio sulla regolarizzazione formale della propria posizione proprietaria<\/em>\u201d, denunciavano alla Soprintendenza per i beni architettonici e il paesaggio di Ravenna il trasferimento in questione, a fronte della quale, la Soprintendenza stessa si dichiarava non interessata all\u2019esercizio del diritto di prelazione\u00a0sull\u2019immobile, facendo per\u00f2 espressamente salva la facolt\u00e0 di esercizio del diritto da parte degli enti territoriali, in conformit\u00e0 agli articoli 61 e 62 del D.lgs. 42\/2004.<\/p>\n Il Comune di Rocca San Casciano, nel 2005, decideva di esercitare tale diritto di prelazione, motivando tale scelta sulla base del significato\u00a0storico del bene, nonch\u00e9 alla possibilit\u00e0 di restaurarlo, ai fini dell\u2019incremento del turismo sul proprio territorio. Ovviamente, al prezzo del 1978, previa conversione in euro, con il risultato di vedersi riconosciuto, dal punto di vista del quantum, <\/em>il ben modesto importo di Euro 6.713,94.<\/p>\n I ricorrenti, come anticipato, a fronte di uno scenario altamente pregiudizievole sotto il profilo patrimoniale, proponevano ricorso al TAR Emilia Romagna, il quale per\u00f2 lo respingeva, ritenendo la prelazione\u00a0legittimamente spettante al Comune e ritenendo, altres\u00ec,\u00a0correttamente esercitato il diritto. A quel punto, con ricorso in appello, i ricorrenti proponevano svariate censure nei confronti della sentenza di primo grado, adducendo diverse motivazioni.<\/p>\n Per quello che interessa in questa sede, i ricorrenti, premesso l\u2019intervenuto acquisto del bene a titolo originario per usucapione ventennale, escludevano l\u2019esercitabilit\u00e0 del diritto di prelazione, avendo l’usucapione – asseritamente – effetto “purgativo” di ogni gravame sul bene.<\/p>\n Vale la pena ricordare brevemente come, ai sensi dell\u2019articolo 1158 Cod. Civ., la propriet\u00e0 di un bene si\u00a0acquisti a titolo originario, in\u00a0virt\u00f9 del possesso pubblico, pacifico, continuato e non interrotto del bene stesso per un periodo variabile (nel caso in ispecie, ventennale, trattandosi di bene immobile).<\/p>\n In merito, il Consiglio di Stato ha puntualizzato come non sussista\u00a0una logica incompatibilit\u00e0 tra l\u2019usucapione di un bene e l\u2019eventuale permanenza\u00a0sullo stesso di pretese altrui genericamente intese:\u00a0mentre per i beni mobili il legislatore ha voluto espressamente fornire una disciplina (articolo 1153 Cod. Civ.) secondo la quale, in presenza di buona fede,\u00a0l\u2019acquisto avviene libero da diritti altrui sulla cosa, che non risultino dal titolo, lo stesso non pu\u00f2 dirsi per i beni immobili.<\/p>\n Osserva infatti il Consiglio di Stato come il tema\u00a0dell\u2019usucapio\u00a0liberatatis, <\/em>le cui origini risiedono nel diritto romano, non trovi riscontro nel dato positivo, in relazione ai beni immobili. In primo luogo, in ossequio all\u2019antico ma sempre valido brocardo\u00a0per cui \u201cubi lex\u00a0voluti dixit, ubi noluit\u00a0tacuit<\/em>\u201d, ossia rivelandosi l’asimmetria con l’analoga previsione, sopra ricordata, relativa ai beni mobili. In secondo luogo, essendo sfornito di copertura giurisprudenziale. Sul tema, infatti, si rinvengono solo due pronunce di legittimit\u00e0, peraltro discordanti tra loro, la pi\u00f9 recente delle quali (Cassazione, sentenza 27 marzo 2001, n. 4412) sembrerebbe escludere la prevalenza dell\u2019usucapione rispetto ad altrui pretese.<\/p>\n Dal punto di vista fattuale, poi, il Consiglio di Stato ha sottolineato l’avvenuto riconoscimento del permanere del diritto di prelazione\u00a0direttamente dai ricorrenti, alla luce della tardiva denuncia di vendita da essi stessi formulata; atto che risulterebbe, di per s\u00e9, privo di significato se i\u00a0ricorrenti stessi non avessero ipotizzato un potenziale esercizio del diritto in questione.<\/p>\n A valle di questo ragionamento, il Consiglio di Stato ha riconosciuto la validit\u00e0 del diritto di prelazione esercitato nel 2005 in relazione ad una compravendita avvenuta nel 1978, applicando il prezzo di acquisto indicato nel relativo atto.<\/p>\n Il caso esaminato e deciso dal Consiglio di Stato, cos\u00ec gravido di serie conseguenze patrimoniali, oltre ad avere il pregio dell’approfondimento teorico di un tema sinora poco indagato in giurisprudenza, fornisce altres\u00ec importanti spunti pratici per gli operatori del diritto.<\/p>\n In particolare, in sede di due diligence <\/em>immobiliare, anche in presenza di un’accertata usucapione, non pu\u00f2 darsi affatto per scontata la presenza di un titolo di propriet\u00e0 pieno ed incontestato, dovendosi comunque indagare alla ricerca di potenziali gravami pregiudizievoli “sopravvissuti” all’usucapione. Ci\u00f2 soprattutto a fronte di beni immobili di interesse culturale, ossia di beni la cui circolazione \u00e8 fortemente regolamentata, tramite norme di ordine pubblico che, se violate, possono comportare lesioni al titolo anche dopo molti anni dal loro verificarsi.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Il 3 ottobre 2018, il Consiglio di Stato si \u00e8 pronunciato su un tema di non facile interpretazione, stante l\u2019assenza di precedenti giurisprudenziali al riguardo, ossia la compatibilit\u00e0 tra l\u2019usucapione di un bene immobile e l\u2019eventuale permanenza\u00a0sullo stesso di pretese altrui genericamente intese, fra le quali eventuali diritti di prelazione.<\/p>\n","protected":false},"author":154,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_s2mail":"yes","site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"default","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","theme-transparent-header-meta":"default","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":""},"categories":[1,37],"tags":[93,313,437,329],"class_list":["post-1887","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-ded","category-diritto-urbanistico","tag-beni-culturali","tag-codice-dei-beni-culturali","tag-prelazione","tag-usucapione"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1887","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/users\/154"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1887"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1887\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1887"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1887"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1887"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}