Riportiamo di seguito il commento di Claudia Filomena Senatore alla sentenza di Corte di Cassazione, Sezioni Unite civili, n. 23601 del 9 ottobre 2017, sulla nullit\u00e0 del contratto di locazione di immobili non registrato.<\/p>\n
Massima. La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili \u00e8 causa di nullit\u00e0 dello stesso.
\nIl contratto di locazione di immobili, quando sia nullo per la (sola) omessa registrazione, pu\u00f2 comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente.
\n\u00c9 nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; detta nullit\u00e0 \u201cvitiatur sed non vitiat\u201d, con la conseguenza che solo il patto di maggiorazione del canone risulter\u00e0 insanabilmente nullo, a prescindere dall\u2019avvenuta registrazione.
\nIl caso esaminato dalla Corte
\nNel caso di specie portato dinanzi alla Corte, le parti, in data 20 ottobre 2008, avevano stipulato un contratto di locazione ad uso non abitativo, che prevedeva la corresponsione di un canone mensile di \u20ac 1.200, registrato in data 4 novembre 2008. Nella medesima data, le parti concludevano un accordo integrativo, il quale contemplava due diversi regimi di canone maggiorato (\u20ac 5.500 ed \u20ac 3.500) rispetto a quello risultante dal contratto, a seconda che una parte o entrambe avessero proceduto alla registrazione dell’accordo integrativo ovvero avessero omesso tale registrazione.
\nLa terza Sezione Civile della Corte di Cassazione, con ordinanza n. 16604\/2016 trasmetteva gli atti al Primo Presidente, per l\u2019eventuale assegnazione alle Sezioni Unite e chiedeva la pronuncia su tale quesito:
\n\u00abSe, in tema di contratti di locazione ad uso diverso da quello di abitazione, nell\u2019ipotesi di tardiva registrazione (anche) del contestuale e separato accordo recante l\u2019importo del canone maggiorato rispetto a quello indicato nel primo contratto registrato, sia configurabile un\u2019ipotesi di sanatoria di tale nullit\u00e0, ovvero se anche per le locazioni ad uso diverso da abitazione debba farsi applicazione del principio affermato dalle Sezioni Unite di questa Corte (Cass. S.U., 17 settembre 2015, n. 18213, rv. 636471) con riferimento ai contratti di locazione ad uso abitativo, secondo il quale, su di un pi\u00f9 generale piano etico\/costituzionale, l\u2019esclusione di una qualsivoglia efficacia sanante della registrazione tardiva consente di impedire che dinanzi ad una Corte suprema di un paese europeo una parte possa invocare tutela giurisdizionale adducendo apertamente ed impunemente la propria qualit\u00e0 di evasore fiscale, e sia proprio la Corte di legittimit\u00e0 ad affermarne la liceit\u00e0\u00bb.
\nAl fine di risolvere esaustivamente tale questione, ampiamente dibattuta in dottrina e in giurisprudenza, le Sezioni Unite della Suprema Corte sono intervenute sul punto, anzitutto fornendo un’esaustiva ricostruzione del quadro normativo fiscale e civilistico.
\nQuanto, in primo luogo, alla normativa fiscale, le SS.UU. hanno rammentato come la stessa preveda l’obbligo di registrazione dei contratti di locazione di durata superiore a trenta giorni (artt. 2 lett. a) e b) e 3 lett. a) del d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131), nonch\u00e9 che la stessa venga effettuata entro trenta giorni dalla data di sottoscrizione dell’atto ovvero della data di decorrenza, se anteriore (art. 17 c. 1 del medesimo d.P.R.). Quanto al profilo della tardivit\u00e0 della registrazione, le SS.UU. hanno rilevato, in primo luogo che, lo stesso d.P.R, all’art. 76 c. 5, contempla la possibilit\u00e0 di una registrazione tardiva anche in caso di decadenza dell’azione di riscossione (il c.d. ravvedimento operoso) e, in secondo luogo, come la giurisprudenza prevalente, nonch\u00e9 la pronuncia del 17 settembre 2015 richiamata dalla suddetta ordinanza di rimessione, avesse ripetutamente escluso la nullit\u00e0 del contratto a fronte della violazione di una norma tributaria (principio di non interferenza della normativa tributaria e quella civilistica recepito poi nel c.d. Statuto dei contribuenti del 2000).
\nSotto il profilo civilistico, la Corte ha ovviamente posto l’accento sull’art. 1 c. 346 della L. 311\/04 (c.d. Legge Finanziaria del 2005), ai sensi del quale, come noto, i contratti di locazione sono nulli, ricorrendone i presupposti, se non registrati e, per quanto concerne il profilo del canone, sul principio, dettato in materia di contratti ad uso abitativo, di cui all’art. 13 c. 1 della L. 431\/98, secondo cui \u00e8 nullo l’accordo sul canone di locazione maggiorato rispetto al contratto registrato, nonch\u00e9 l’art. 1, c. 59 della L. 208\/2015, il quale ha novellato l\u2019art. 13 citato, il quale ha introdotto l’obbligo unilaterale del locatore di provvedere alla registrazione del contratto di locazione entro il termine perentorio di trenta giorni pena la possibilit\u00e0 per il conduttore di chiedere al giudice l’accertamento sull’esistenza del contratto e la rideterminazione del canone in misura non superiore al valore minimo di cui all’art. 2 della stessa legge.
\nGi\u00e0 le SS. UU. della Corte di Cassazione con la sentenza 18213 del 2015 avevano affermato che la nullit\u00e0 di cui all\u2019art. 13 della L. 431\/98 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone (oggetto di un procedimento di simulazione) mentre resta valido il contratto registrato, nonch\u00e9 dovuto il canone apparente. Dunque il contratto \u00e8 valido per il canone apparente e l\u2019accordo simulatorio sul maggior canone \u00e8 nullo e non sanabile con l\u2019eventuale registrazione tardiva, inidonea (in quanto fatto extranegoziale) ad influire sulla validit\u00e0 civilistica.
\nSotto il profilo testuale, la nullit\u00e0 del contratto \u00e8 affermata dagli artt. 32 e 79 della L. 391\/78.
\nL’iter argomentativo della Corte. La Cassazione, sulla base delle premesse finora esposte, \u00e8 intervenuta per chiarire definitivamente la questione della registrazione tardiva del contratto di locazione ad uso non abitativo nonch\u00e9 della possibilit\u00e0 di sanare l’eventuale accordo integrativo sul canone.
\nPer quanto concerne la prima questione, la Corte ha affermato, in primo luogo, che la registrazione tardiva di un contratto di locazione produce l’effetto di sanare la nullit\u00e0 sancita dalla Finanziaria del 2005 e, in secondo luogo, ha ritenuto che il contratto di locazione ad uso non abitativo, contenente la previsione di un canone realmente convenuto e corrisposto (in assenza di qualsiasi fenomeno simulatorio), se non registrato nei termini di legge, \u00e8 nullo ai sensi dell\u2019art. 1, comma 346, L. 311\/2004, ma \u00e8 sanabile in caso di sua tardiva registrazione, in base alle norme tributarie.
\nAcclarata la possibilit\u00e0 di una registrazione tardiva del contratto di locazione ad uso non abitativo ed il conseguente carattere sanante, la Corte ha rilevato che tale effetto retroagisce alla data di conclusione del contratto, a garantire la stabilit\u00e0 degli effetti del contratto e la tutela del contraente pi\u00f9 debole altrimenti venendo a costituire un effetto novativo per factum principis.
\nBisogna, infine, distinguere tra un contratto non registrato in toto e un contratto debitamente registrato, contenente un\u2019indicazione simulata di prezzo, collegato ad un accordo integrativo sul canone maggiorato.
\nNel primo caso, il contratto non registrato in toto, contenente l\u2019indicazione del reale corrispettivo della locazione, \u00e8 \u201csconosciuto\u201d all\u2019Erario dal punto di vista fiscale ed \u00e8 nullo dal punto di vista civilistico in virt\u00f9 di una testuale previsione normativa che ricollega la sanzione di invalidit\u00e0 al comportamento illecito (l\u2019inadempimento all\u2019obbligo di registrazione). Rileva qui, dunque, la tardivit\u00e0 dell’adempimento e non un vizio genetico dell’atto, pertanto la sanatoria avr\u00e0 efficacia retroattiva al momento della conclusione del contratto.
\nNel caso, invece, di un contratto registrato contenente l’indicazione di un canone apparente \u00e8 inevitabile la riconduzione alla fattispecie della simulazione, in sintonia con quanto affermato dalle stesse SS. UU. con riferimento alla speculare vicenda delle locazione ad uso abitativo. Deve, in tal caso, concludersi che il contratto sia intrinsecamente nullo, oltre che per essere stato violato l\u2019obbligo di (integrale) registrazione, anche perch\u00e9 ab origine finalizzato all’evasione fiscale ed all’elusione della norma tributaria relativa all’obbligo di registrazione, da considerarsi, come rilevato dalla Corte Costituzionale in riferimento al principio di cui all’art. 53 Cost., come norma imperativa. Dunque, trattandosi di un vizio genetico e non di mero inadempimento, si ravvisa un’ipotesi di nullit\u00e0 virtuale insanabile ex art. 1423 c.c..<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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