di Paolo Foppiani e Alessia Bilotti<\/p>\n
Il mercato complessivo legato alla tecnologia blockchain<\/em> \u00e8 previsto in forte ascesa, con un aumento dagli attuali 500 milioni di dollari a quasi 8 miliardi entro il 2024[1]<\/a>. Numerosi imprenditori si stanno gi\u00e0 adoperando per adeguare le proprie strutture e il proprio business alla nuova tecnologia del momento e accaparrarsi posizioni di privilegio nelle nuove fette di mercato che nei prossimi anni si andranno a creare grazie ad essa. Secondo Marc Andreeseen, imprenditore statunitense, creatore di Mosaic e Netscape, \u201cblockchain costituisce la pi\u00f9 importante invenzione dopo Internet stesso<\/em>\u201d. Mark Zuckerberg, padre di Facebook, ha spiegato nel suo discorso di apertura per l\u2019anno 2018, che intende esplorare le potenzialit\u00e0 che blockchain<\/em> pu\u00f2 offrire al proprio business<\/em>. Tra le societ\u00e0 che gi\u00e0 hanno deciso di implementare soluzioni basate sulla tecnologia blockchain<\/em> ricordiamo, pure, Accenture[2]<\/a>, che offre gi\u00e0 una consulenza mirata alla applicazione pratica della tecnologia blockchain<\/em> nell\u2019ambito dei settori bancario, assicurativo e capital markets<\/em>. Ancora, e non meno importante, lo stato del Delaware ha annunciato che sta implementando un sistema di registrazione degli atti societari basato sulla tecnologia blockchain<\/em>, grazie al quale saranno ridotte le tempistiche di prestazione di servizi offerti tramite la tenuta dei registri e ne saranno ridotti i relativi costi.<\/p>\n Come tutte le nuove tecnologie, blockchain<\/em> impone nuove sfide in capo agli operatori che vogliono restare tra i top players<\/em> del mercato e, com\u2019\u00e8 ovvio, porta con s\u00e9 conseguenti possibili rischi che impongono una attenta e oculata analisi delle scelte e operazioni poste in essere a tale riguardo.<\/p>\n L\u2019uso pi\u00f9 immediato che veniva attribuito a blockchain<\/em> \u00a0(c.d. ledger<\/em>) era, inizialmente, quello di un mero mezzo per il trasferimento e la creazione di criptovalute (tra le pi\u00f9 note Bitcoin ed Ethereum). In verit\u00e0, blockchain<\/em> ha un potenziale che va ben oltre la mera assimilazione ad una valuta digitale.<\/p>\n La traduzione letterale di blockchain<\/em> \u00e8 \u201ccatena di blocchi\u201d, consistente in un insieme di unit\u00e0 singole e separate tra loro che contengono specifici dati. Tale sistema minimizza la possibilit\u00e0 di intromissioni e manomissioni, posto che ogni dato contenuto all\u2019interno di ciascun blocco \u00e8 protetto da eventuali cancellazioni e modifiche. L\u2019eventuale tentativo di modificare le informazioni ivi contenute lascerebbe infatti traccia indelebile e immodificabile. L\u2019aggiunta di ulteriori informazioni al sistema importa la necessit\u00e0 di ottenere la preventiva approvazione dei c.d. miners<\/em>, cio\u00e8 soggetti gi\u00e0 attivi sul sistema blockchain<\/em> dotati, di fatto, di particolari poteri.<\/p>\n Blockchain<\/em> offre innumerevoli potenziali applicazioni all\u2019industria e al terziario di pi\u00f9 moderna concezione, grazie alla tecnologia su cui si fonda e che consente un elevato livello di sicurezza e alte possibilit\u00e0 di verifica. In particolare, gli elementi che permetterebbero a blockchain<\/em> di diventare uno strumento aggiuntivo fondamentale per la \u201cconsulenza 4.0\u201d sono in primo luogo (i) la resilienza<\/strong>, in quanto, essendo blockchain<\/em> un network<\/em> peer<\/em>–to<\/em>–peer<\/em> decentralizzato, ha natura di registro immutabile e duraturo e le transazioni, una volta ivi registrate, non possono essere alterate. La seconda peculiarit\u00e0 di blockchain<\/em> \u00e8 la (ii) scalabilit\u00e0<\/strong>, in quanto la capacit\u00e0 computazionale cresce esponenzialmente a mano a mano che si aggiungono nuovi \u201cblocchi\u201d al sistema. In terzo luogo blockchain<\/em> si caratterizza per elevati (iii) livelli di sicurezza, poich\u00e9<\/strong> tutte le transazioni ivi registrate sono crittografate da un sistema pressoch\u00e9 impenetrabile. Infine, (iv) l\u2019autonomia<\/strong>: blockchain<\/u><\/em> consente, senza la necessit\u00e0 di verifiche da parte di terzi soggetti, di registrare le transazioni in maniera autonoma, e ci\u00f2 in quanto ciascuna operazione assume il ruolo di blocco all\u2019interno della catena.<\/p>\n Si ritiene che l\u2019avvento della distributed ledger tecnology<\/em> sia destinato a migliorare le performance<\/em> dei business <\/em>all\u2019interno dei quali essa sar\u00e0 implementata. Essa sta comportando un impatto notevole anche sul settore immobiliare, all\u2019interno del quale i suoi usi possono essere molteplici, in quanto in grado di ridurre le tempistiche e rendere efficienti i processi. Vediamo una casistica di ipotesi di possibile futura (e talvolta gi\u00e0 attuale!) applicazione.<\/p>\n Sebbene il potenziale di blockchain<\/em> sia ben altro, la tecnologia della distributed ledger tecnology<\/em> favorisce la diffusione delle cripto-valute quali mezzo di pagamento. In tale ambito trova spazio la recente Risoluzione n. 72\/E dell\u2019Agenzia delle Entrate, del 2 settembre 2016, con la quale l\u2019Agenzia delle Entrate ha sancito che il Bitcoin, la cripto-valuta oramai pi\u00f9 diffusa e conosciuta del globo, consiste in un \u201csistema di pagamento decentralizzato, che utilizza una rete di soggetti paritari (peer to peer)<\/em>\u201d, fondato sulla accettazione volontaria da parte degli operatori del mercato i quali, sulla base della fiducia e indipendentemente da un obbligo di legge, la ricevono come corrispettivo nello scambio di beni e servizi. Il nostro paese si \u00e8 dimostrato in questo un precursore a livello mondiale: la societ\u00e0 immobiliare Gruppo Barletta S.p.A. \u00e8 stata la prima azienda al mondo a dare la possibilit\u00e0 di acquistare appartamenti in Bitcoin. Il progetto, che dovrebbe vedere la luce a ottobre 2018, prevede la demolizione e ricostruzione di un eco-building che conta 123 appartamenti di diverse dimensioni[3]<\/a>. E ancora, a Torino, i Bitcoin hanno di fatto debuttato nelle transazioni immobiliari del nostro paese: il 23 gennaio 2018 \u00e8 stato stipulato il primo contratto di compravendita immobiliare in Bitcoin, a rogito del notaio Remo Morone.[4]<\/a><\/p>\n La tokenizzazione<\/em> consiste nella trasfusione dei contenuti dalla realt\u00e0 al blockchain<\/em>. Tale passaggio risulta fondamentale, posto che \u00e8 sulla affidabilit\u00e0 dei dati contenuti nel blockchain<\/em> che l\u2019innovazione del sistema trova il suo fondamento. Invero, la tipologia di asset <\/em>immobiliare, richiede, come \u00e8 ovvio, una necessaria trasfusione \u2013 per lo meno in una prima fase – dei dati relativi agli immobili all\u2019interno del ledger<\/em> (quali, a titolo esemplificativo, informazioni circa la titolarit\u00e0, la sussistenza di locazioni, la presenza di vincoli e gravami, l\u2019identificazione catastale del bene, etc.). Il Consiglio Nazionale del Notariato ha presentato, in occasione del 52\u00b0 Congresso Nazionale, un progetto in partnership con IBM per realizzare la c.d. \u201cNotarchain\u201d, ovvero un blockchain<\/em> nella quale le informazioni non siano gestite da soggetti anonimi, ma dagli stessi notai italiani, che per legge sono presenti su tutto il territorio nazionale. Tale piattaforma consentirebbe, oltre a un preventivo controllo sulla identit\u00e0 dei soggetti coinvolti, sulla esaustivit\u00e0 e correttezza dei dati inseriti, anche la possibilit\u00e0 di trasferire nel blockchain<\/em> dati e informazioni non nativi (c.d. tokenizzazione<\/em>) da parte di soggetti dotati di comprovata esperienza e professionalit\u00e0. Ancora, a livello europeo, il 17 agosto 2017 \u00e8 gi\u00e0 stata annunciata la partnership<\/em> tra DLA Piper e Bloqhouse, la startup fintech<\/em> olandese fondata allo scopo di tokenizzare<\/em> un fondo immobiliare all\u2019interno del blockchain<\/em> Ethereum.[5]<\/a><\/p>\n Il blockchain<\/em> pu\u00f2 essere dunque atto a favorire una efficiente e agevole circolazione delle informazioni riferibili alla propriet\u00e0 tokenizzata<\/em>, assimilandosi in via generale a un enorme database in grado di contenere innumerevoli informazioni riferibili a ciascun real estate asset<\/em> e, non da ultimo, alla sua stessa identificazione. Gli avvocati d\u2019affari e i consulenti tecnici incaricati potranno dunque effettuare le due diligence relative alle operazioni immobiliari (sell side<\/em>) direttamente sulla base delle informazioni fornite dal blockchain<\/em>, rivoluzionando cos\u00ec il tradizionale approccio di analisi basato su sistemi interni, fondato per lo pi\u00f9 sulle informazioni ricevute dalla controparte.<\/p>\n Il blockchain<\/em> potrebbe infatti fungere da database e mezzo di identificazione degli immobili, essendo per di pi\u00f9 in grado di fornire informazioni circa la titolarit\u00e0 del bene, la presenza eventuale di pesi, oneri, livelli, servit\u00f9, etc. e garantendo per di pi\u00f9 la veridicit\u00e0 dei dati ivi inclusi che \u2013 mediante l\u2019utilizzo delle attuali data room<\/em> \u2013 non pu\u00f2 invece dirsi sempre certa.<\/p>\n Proprio in quanto registro, i termini contrattuali stessi di un\u2019operazione potrebbero essere scritti all\u2019interno del blockchain<\/em> nella forma del c.d. smart-contract<\/em>, ossia una particolare modalit\u00e0 di stesura in computer code<\/em> delle previsioni contrattuali che avviene mediante l\u2019uso dei connettivi logici direttamente sul ledger<\/em>.<\/p>\n La peculiarit\u00e0 di tali nuovi contratti consiste nella loro capacit\u00e0 di eseguirsi automaticamente al verificarsi di determinati eventi preventivamente concordati tra i players<\/em> dell\u2019operazione, e ci\u00f2 in quanto l\u2019esecuzione possa avvenire direttamente su blockchain<\/em>. Un esempio di smart<\/em>–contract<\/em> primitivo ad esecuzione automatizzata \u00e8 quello del contratto di parcheggio: si inserisce una monetina nell\u2019apposita macchinetta, si alza la sbarra, e si ha diritto al parcheggio. L\u2019evoluzione che la tecnologia attualmente consente, rende le capacit\u00e0 dello smart<\/em>–contract<\/em> potenzialmente sbalorditive, sebbene probabilmente destinato a una realt\u00e0 un po\u2019 pi\u00f9 lontana: restando nell\u2019ambito automobilistico, si pensi il caso in cui al verificarsi di un tamponamento tra autoveicoli, in automatico il guidatore danneggiato viene automaticamente risarcito in Bitcoin. Simile applicazione potrebbe aversi con riguardo al settore immobiliare: si pensi ad esempio al caso in cui, ad esito della stipula di un contratto di compravendita, il trasferimento della propriet\u00e0 del bene, nonch\u00e9 la relativa trascrizione avvengano direttamente sul registro blockchain<\/em>, al completamento del pagamento del prezzo pattuito, mediante trasferimento da un conto in cripto-valute dell\u2019acquirente al conto in cripto-valute del venditore. Risulterebbero cos\u00ec eliminati, dunque, eventuali profili di rischio relativi al pagamento del corrispettivo e le tempistiche usuali di attesa per il trasferimento effettivo del denaro, che sovente si verificano in sede di stipula, sarebbero annullate. Non da ultimo, potrebbero vedersi ridotte (o annullate) le tempistiche necessarie per la trascrizione dell\u2019atto e con esse i possibili profili di rischio connessi alla non tempestivit\u00e0 della trascrizione.<\/p>\n Gli esempi possono essere innumerevoli. Si pensi, ancora, all\u2019ipotesi di sottoscrizione di un contratto di locazione finanziaria con diritto di riscatto: l\u2019esecuzione automatica, nella forma dello smart<\/em>–contract<\/em> comporterebbe che al pagamento del prezzo per l\u2019esercizio del diritto di riscatto la propriet\u00e0 del bene si trasferisca immediatamente in capo all\u2019utilizzatore. Si pensi, pure, alla possibilit\u00e0 di ottenere la immediata ed automatica cancellazione di ipoteche sull\u2019asset<\/em> oggetto di operazione con l\u2019estinzione del finanziamento ad esse connesso.<\/p>\n In aggiunta ai benefici in termini di efficienza e costi, gli smart<\/em>–contracts<\/em> possono comportare anche, tuttavia, significative problematiche sul versante della normativa applicabile, nonch\u00e9, tra l\u2019altro, temi in merito alla verifica della capacit\u00e0 dei soggetti attori. A tal fine, sarebbe opportuno assicurare che gli smart<\/em>–contracts<\/em> includano una dispute resolution provision<\/em> al fine di ridurre potenziali incertezze in tema di foro competente, disciplinando quindi il foro competente o prevedendo un sistema alternativo di risoluzione delle dispute. Stesso dicasi, chiaramente, con riguardo alle previsioni inerenti la legge applicabile.<\/p>\n Le barriere di entrata inerenti gli investimenti di tipo real estate<\/em> possono rivelarsi talvolta elevate, soprattutto per gli investitori con minore disponibilit\u00e0 di capitale, inducendo, in taluni casi, a rinunciare all\u2019operazione prospettata.<\/p>\n Il sistema blockchain<\/em> potrebbe ovviare a tale problematica e favorire una maggiore fluidit\u00e0 nella circolazione dei diritti di propriet\u00e0 sugli asset <\/em>immobiliari divisi per quote detenute da pi\u00f9 soggetti, risolvendo in tal modo, eventuali temi connessi al reperimento dei fondi necessari, mediante l\u2019ingresso di altri investitori privati all\u2019interno di ciascuna operazione di acquisto (eventualmente anche mediante equity crowdfunding<\/em>).<\/p>\n Ci\u00f2 in quanto il distributed ledger<\/em> potrebbe rendere tali tipi di investimenti pi\u00f9 facilmente e rapidamente liquidabili, in particolare in ragione della maggiore fruibilit\u00e0, trasparenza e certezza delle informazioni inerenti l\u2019immobile fornite all\u2019interno del blockchain<\/em> nonch\u00e9 della capacit\u00e0 di rendere pi\u00f9 agevole e immediato l\u2019eventuale disinvestimento (tramite rivendita su blockchain<\/em> della propria quota) e, di conseguenza, favorirebbe la circolazione di tale tipologia di assets<\/em> divisi per quote.[6]<\/a><\/p>\n La tecnologia blockchain<\/em> \u00e8 dunque potenzialmente destinata a rivoluzionare le operazioni relative agli asset<\/em> immobiliari e quindi l\u2019approccio alla relativa contrattualistica.<\/p>\n Sebbene il settore Real Estate<\/em> sia di frequente tacciato di essere poco al passo con i tempi delle rapide innovazioni tecnologiche che sempre pi\u00f9 prepotentemente si stagliano sul panorama attuale del mercato, esiste correntemente un elevato numero di imprese che stanno costantemente lavorando per sviluppare ed offrire soluzioni tecnologiche in quest\u2019area.<\/p>\n [1]<\/a> Grand View Research, https:\/\/www.google.pl\/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwiY7ZOJ99nYAhWPZFAKHV9wC-IQFggqMAA&url=https%3A%2F%2Fwww.grandviewresearch.com%2Fpress-release%2Fglobal-blockchain-technology-market&usg=AOvVaw0KunF7CzmjVsOto5RG6pBr<\/a><\/p>\n [2]<\/a> Forbes, https:\/\/www.forbes.com\/best-management-consulting-firms\/list\/#tab:overall<\/a><\/p>\n [3]<\/a> http:\/\/www.ediliziaeterritorio.ilsole24ore.com\/art\/casa-fisco-immobiliare\/2017-04-04\/appartamento-balconatissimo-vendesi-acquisto-direttamente-impresa-si-accettano-bitcoin-174218.php?uuid=AEhGDPz<\/a><\/p>\n [4]<\/a> http:\/\/www.lastampa.it\/2018\/01\/31\/cronaca\/a-torino-dalla-cina-per-pagare-la-casa-con-la-criptomoneta-idRoL42LJup0PKCE9mSNtM\/pagina.html<\/a><\/p>\n [5]<\/a> https:\/\/www.dlapiper.com\/en\/netherlands\/news\/2017\/08\/bloqhouse-partnership-real-assets-tokenization\/<\/a><\/p>\n [6]<\/a> A tal riguardo, si segnala che \u00e8 gi\u00e0 in corso l\u2019implementazione delle seguenti piattaforme volte a favorire l\u2019acquisto per quote degli asset <\/em>immobilari: www.real.markets<\/a> e www.atlant.io<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" di Paolo Foppiani e Alessia Bilotti Il mercato complessivo legato alla tecnologia blockchain \u00e8 previsto in forte ascesa, con un aumento dagli attuali 500 milioni di dollari a quasi 8 miliardi entro il 2024[1]. Numerosi imprenditori si stanno gi\u00e0 adoperando per adeguare le proprie strutture e il proprio business alla nuova tecnologia del momento e […]<\/p>\n","protected":false},"author":462,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_s2mail":"yes","site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":""},"categories":[199],"tags":[432,346],"class_list":["post-1831","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-contratti","tag-blockchain","tag-contratti"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1831","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/users\/462"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1831"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1831\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1831"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1831"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1831"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}1.<\/strong>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Cosa \u00e8 blockchain<\/em> – applicazioni al Real Estate.<\/strong><\/h1>\n
1.1<\/strong> Caratteristiche di blockchain<\/em>.<\/strong><\/h2>\n
1.2<\/strong> Applicazioni al Real Estate.<\/strong><\/h2>\n
1.2.1<\/strong>\u00a0Metodo di pagamento delle operazioni immobiliari.<\/strong><\/h3>\n
1.2.2<\/strong>\u00a0Tokenizzazione<\/strong><\/em> dei beni.<\/strong><\/h3>\n
1.2.3<\/strong>\u00a0Due diligence.<\/strong><\/h3>\n
1.2.4<\/strong>\u00a0Smart<\/strong><\/em>–contracts<\/em>.<\/strong><\/h3>\n
1.2.5<\/strong>\u00a0Acquisti per quote.<\/strong><\/h3>\n
2.<\/strong>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Conclusioni.<\/strong><\/h1>\n