{"id":1821,"date":"2018-01-03T17:37:49","date_gmt":"2018-01-03T17:37:49","guid":{"rendered":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/?p=1821"},"modified":"2019-10-25T10:17:28","modified_gmt":"2019-10-25T10:17:28","slug":"liquidazione-fondi-immobiliari-contenziosi-vii-parte","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/2018\/01\/03\/liquidazione-fondi-immobiliari-contenziosi-vii-parte\/","title":{"rendered":"Liquidazione fondi immobiliari: contenziosi \u2013 VII parte"},"content":{"rendered":"

Completiamo la pubblicazione dell’approfondito studio di Francesco Calabria sulla liquidazione dei fondi immobiliari con alcuni spunti di riflessione su possibili interventi normativi che potrebbero agevolare il settore.<\/p>\n

Nella 30\u00b0 edizione del rapporto<\/strong> I fondi immobiliari in Italia e all\u2019estero<\/a><\/strong>, diffuso nel mese di giugno del 2017, l\u2019istituto indipendente di studi e ricerche Scenari Immobiliari<\/a><\/strong> mette in evidenza come nel triennio 2018 \u2013 2020<\/strong> verr\u00e0 a scadenza un elevato numero di Fia<\/strong>, per cos\u00ec dire, di prima generazione<\/em>, ossia i fondi che avevano aderito al gruppo creato da Scenari Immobiliari nel 2001, con la conseguenza che saranno ancor pi\u00f9 numerosi i processi di liquidazione<\/strong> ai quali il mercato assister\u00e0 nei prossimi anni.<\/p>\n

La questione, peraltro, non \u00e8 nuova, in quanto gi\u00e0 nel proprio position paper del marzo 2013, dedicato alla liquidazione dei fondi retail, Assogestioni<\/a><\/strong> aveva lanciato un grido d\u2019allarme, evidenziando come negli anni successivi si sarebbero riversati sul mercato circa 5 miliardi di euro di attivi immobiliari<\/strong>, appunto a causa dell\u2019elevato numero di fondi immobiliari quotati prossimo alla scadenza e obbligato dunque a gestire la fase di liquidazione. Di fatto, per\u00f2, il problema non \u00e8 stato affrontato, in quanto il legislatore, pur prendendone atto, si \u00e8 limitato a rinviarne nel tempo l\u2019individuazione della soluzione, introducendo, con l\u2019art. 22 del D.L. 91\/2014, convertito in Legge n. 116\/2014, la c.d. proroga \u201cstraordinaria\u201d della durata dei fondi immobiliari quotati, sino al 31 dicembre 2017. Ad oggi, per\u00f2, lo spazio per ulteriori rinvii pare esaurito.<\/p>\n

Sia consentito a chi scrive, a questo punto, citare un recente episodio tratto dalla pratica professionale. Qualche tempo fa, nell\u2019ambito di un fecondo scambio di vendute con un senior fund manager di una primaria Sgr, avemmo occasione di condividere la seguente riflessione: l\u2019attenzione del legislatore<\/strong> (anche comunitario) e delle autorit\u00e0 di mercato \u00e8 pressoch\u00e9 esclusivamente rivolta alla dimensione finanziaria dell\u2019investimento indiretto nel mercato immobiliare<\/strong>, che a onta della molteplicit\u00e0 di strumenti resi disponibili a livello normativo (Sicaf, Sicav, Siiq) continua a essere principalmente realizzata attraverso i Fia, troppo spesso disinteressandosi, o comunque trascurando la presenza, del sottostante immobiliare<\/strong>, le cui esigenze (molteplici, in quanto oggetto complesso) sono sempre ben avvertite a chi si occupi professionalmente della gestione di Fia immobiliari. Con ogni conseguenza, anche in termini di diminuzione del valore atteso dall\u2019investitore, in quanto la pressoch\u00e9 totale assenza di un quadro normativo di riferimento<\/strong> costringe le Sgr a sostenere transaction costs necessari a munirsi di strumenti di protezione privatistici che potrebbero essere facilmente evitati, o ridotti, se il legislatore si preoccupasse non solo di adeguare il Tuf alle norme comunitarie<\/strong>, ma anche di coordinare la dimensione finanziaria dell\u2019investimento con le regole di diritto comune applicabili al sottostante.<\/p>\n

Come sopra evidenziato, infatti, l\u2019architettura della disciplina regolamentare dettata in tema di liquidazione dei fondi si poggia su di uno scenario fattuale ideale<\/strong> nel quale, al termine del ciclo di vita di un fondo immobiliare (e sul presupposto, tutt\u2019altro che scontato, che il risultato finale della gestione sia positivo), tutto il relativo patrimonio sia stato trasformato in denaro e, quindi, la liquidazione consista in null\u2019altro che nella ripartizione di questa somma di denaro tra chi risulti partecipante al fondo al momento della liquidazione.<\/p>\n

L\u2019esperienza applicativa, tuttavia, dimostra che il suddetto scenario \u00e8, appunto, solo ideale, in quanto la complessit\u00e0 dei rapporti giuridici<\/strong> che vedono quale parte un Fia immobiliare durante la sua vita rende di fatto impossibile \u201cfermare le macchine\u201d a una certa data senza alcun tipo di strascico, essendo del tutto fisiologico che i diritti e obblighi derivanti da un contratto di compravendita, da un contratto di locazione, da un contenzioso civile, etc. abbiano effetti temporalmente dilatati.<\/p>\n

In conclusione, fino a che non vi sar\u00e0 un quadro normativo dedicato cui fare riferimento<\/strong>, tocca alle Sgr, e ai loro consulenti chiamati a prestare la propria assistenza alla strutturazione della liquidazione di un Fia, ideare e proporre soluzioni coerenti con l\u2019ordinamento vigente e con le possibilit\u00e0 di mercato, volte a prevenire, o comunque a mitigare\/gestire, i rischi e le responsabilit\u00e0 che potrebbero sorgere durante o dopo la liquidazione di un fondo immobiliare, tenendo bene a mente che questo ineludibile compito \u00e8 attuazione dell\u2019obbligo generale, imposto agli intermediari finanziari vigilati nella prestazione dei servizi e delle attivit\u00e0 di investimento dall\u2019art. 21, comma 1, lett. a) del Tuf, di servire al meglio \u2013 oltre che l\u2019interesse dei propri clienti \u2013 anche l\u2019integrit\u00e0 dei mercati, in diretta attuazione del principio costituzionale di tutela del risparmio (art. 47 Cost.).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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