Nel quinto appuntamento con lo studio di Francesco Calabria sulla liquidazione dei fondi immobiliari, Francesco illustra gli strumenti di prevenzione e mitigazione delle responsabilit\u00e0 post liquidazione.<\/p>\n
Stabilite le modalit\u00e0 con le quali si intende dare attuazione al programma di liquidazione di un FIA, il secondo passaggio fondamentale da effettuarsi a cura della SGR riguarda l’individuazione di appropriati strumenti di prevenzione delle responsabilit\u00e0 patrimoniali che potranno emergere successivamente alla chiusura della procedura di liquidazione.<\/p>\n
Il punto di partenza per questo tipo di operazione \u00e8 una mappatura quanto pi\u00f9 possibile completa ed accurata dei rapporti giuridici attribuibili al FIA in liquidazione, da realizzarsi attraverso una vera e propria due diligence<\/em> (legale, tecnica, fiscale, etc.) affinch\u00e9 il gestore abbia piena contezza della situazione attuale del patrimonio e di quelle che potrebbero essere le aree di rischio da coprire. Tale operazione \u00e8 tanto pi\u00f9 essenziale quando la liquidazione vada a coinvolgere un FIA attualmente gestito da una SGR diversa da quello che lo ha istituito. Questo tipo di due diligence <\/em>dovrebbe avere – perlomeno – lo stesso livello di approfondimento di una classica due diligence <\/em>pre-acquistiva, e dovrebbe avere ad oggetto, oltre che ai rapporti giuridici correnti, anche a quelli esauriti in un ragionevole arco temporale anteriore al momento del suo avvio.<\/p>\n Il “cuore” del procedimento di due diligence <\/em>“liquidatoria” \u00e8 rappresentato dai contratti di compravendita conclusi dalla SGR, quale gestore del FIA, ai fini della dismissione del patrimonio, costituendo tali contratti la principale fonte di possibili responsabilit\u00e0 successivamente alla chiusura della liquidazione. In tale ambito, la corretta perimetrazione dei rischi dovrebbe distinguere tra (i) immobili dismessi anteriormente alla strutturazione della procedura di liquidazione, senza previsioni particolari correlate alla medesima contenute nei relativi contratti (in cui l’analisi si concentra ex post <\/em>sul contenuto delle dichiarazioni e garanzie rilasciate dal FIA quale venditore in sede di stipula, e, in generale, sui rapporti tra le parti successivi all’esecuzione della compravendita) e (ii) immobili da dismettere in prossimit\u00e0 dell’avvio (o della conclusione) della liquidazione, per i quali pu\u00f2 essere compiuta un analisi ex ante <\/em>circa le aree di rischio da coprire, “tarando” su tale base la negoziazione con il futuro acquirente.<\/p>\n Per entrambe le categorie di immobili, ma in particolare per gli immobili ancora da dismettere in vista della liquidazione, l’obiettivo principale della SGR non pu\u00f2 che essere il trasferimento a terzi\/mitigazione dei rischi legali in capo al FIA venditore (e, mediatamente, alla SGR medesima). La prassi commerciale insegna che il perseguimento di tale obiettivo avviene, essenzialmente, mediante un duplice strumentario: da un lato, mediante appropriati accorgimenti di natura commerciale (ad es. la riduzione delle garanzie offerte all’acquirente, accompagnata da una coerente riduzione dei prezzi di uscita degli immobili, tenendo a mente le relative ripercussioni in tema di riduzione dell’attivo di liquidazione); dall’altro, mediante strumenti di natura negoziale, ossia mediante patti\/accordi contrattuali specifici e ricorso a strumenti di garanzia.<\/p>\n Dal punto di vista delle clausole ed accordi contrattuali funzionali alla liquidazione, si prenda in considerazione il seguente caso pratico, tratto dall’esperienza operativa: una SGR, per conto del FIA riservato “A”, conclude con la societ\u00e0 “B” un contratto di compravendita con riserva di propriet\u00e0 ex <\/em>art. 1523 Cod. Civ., nel quale il periodo accordato a “B” per il pagamento delle rate di prezzo eccede il termine di scadenza di “A”. La SGR e i partecipanti di “A” avevano convenuto che la liquidazione di “A” avvenisse in natura, mediante conferimento del patrimonio nella newco <\/em>“C” e successiva assegnazione delle quote di “C” ai partecipanti di “A”. Onde evitare impedimenti nella procedura di liquidazione di “A”, la SGR aveva posto a “B”, quale presupposto essenziale affinch\u00e9 si potesse concludere la vendita, l’inserimento in contratto di una specifica clausola di prestazione del consenso anticipato alla cessione del contratto medesimo, ai sensi dell’art. 1407 Cod. Civ., in virt\u00f9 della quale la SGR, quale gestore di “A”, avrebbe potuto cedere il contratto ad un terzo (poi individuato in “C”), mediante semplice comunicazione scritta da “A” a “B”, seguita da atto notarile (per le formalit\u00e0 pubblicitarie del caso). Quale ulteriore strumento di tutela della regolare liquidazione di “A”, \u00e8 stato altres\u00ec previsto che la cessione in forma notarile fosse stipulabile dalla SGR quale gestore di “A” anche unilateralmente, in caso di mancata partecipazione di “B”, onde evitare qualsiasi possibile iniziativa ostruzionistica. Dopodich\u00e9, nell’ambito del riparto dell’attivo finale di liquidazione, sono state trasferite a “C” le rate di prezzo gi\u00e0 versate da “B”. Questo accordo ha consentito il trasferimento da “A” a “C” di tutti i diritti ed obblighi legati al contratto, sterilizzando possibili rischi post-liquidazione in capo ad “A”.<\/p>\n Sotto il profilo delle garanzie, la prevenzione\/gestione dei rischi post-liquidazione si fonda sull’utilizzo di strumenti sia “tradizionali” sia “innovativi” (in relazione al mercato immobiliare italiano). Nell’ambito degli strumenti “tradizionali”, va annoverato principalmente il deposito di somme su conti vincolati, regolati mediante appositi accordi preventivi tra SGR e partecipanti (o terzi) in merito al relativo utilizzo e svincolo (escrow agreements<\/em>), con conseguente differimento temporale dell’esigibilit\u00e0 – in tutto o in parte – del credito dei partecipanti relativo all’attivo di liquidazione. Tale strumento \u00e8 utilizzato, nella pratica, nel caso di rischi concreti di potenziali passivit\u00e0 aventi importo relativamente contenuto e tendenzialmente stimabile a priori, destinate ad emergere in un arco temporale contenuto post-liquidazione.<\/p>\n Quanto agli strumenti “innovativi”, \u00e8 da registrare la crescente diffusione, nelle transazioni immobiliari effettuate da FIA prossimi alla liquidazione, della domanda di polizze commercialmente note con l’etichetta “Warranty & Indemnity Insurance<\/em>” (“W&I”) o similari. Scopo delle polizze W&I \u00e8 indennizzare il soggetto beneficiario (normalmente l’acquirente, ma eventualmente anche il venditore, con un sistema di back-up<\/em>) delle passivit\u00e0 derivanti dalla violazione delle dichiarazioni e garanzie rilasciate dal venditore nell’ambito della compravendita. Tale copertura \u00e8 limitata a situazioni non note al momento della compravendita e, proprio per tale ragione, oggetto delle dichiarazioni e garanzie del venditore. Accanto alle polizze W&I, si registra la crescente diffusione anche di polizze ascrivibili alla categoria commerciale “Contingent Liabilities Insurance” <\/em>(“CLI”) o similari. Le polizze CLI, a differenza – e completamento – delle W&I, sono dirette alla copertura di rischi gi\u00e0 noti al momento della compravendita, e vengono utilizzate soprattutto per coprire passivit\u00e0 derivanti da contenziosi (pendenti o concretamente minacciati), dall’incertezza nell’applicazione di norme fiscali e da passivit\u00e0 di carattere ambientale legate ad eventi di inquinamento gi\u00e0 verificati o comunque noti. C’\u00e8 da dire che la negoziazione ed acquisto di una polizza, specialmente se di tipo, W&I rappresenta, sotto il profilo legale, un evento di non poco momento nell’ambito della liquidazione di un FIA, in quanto, al momento, le compagnie assicuratrici disponibili a commercializzare tali prodotte sono esclusivamente soggetti esteri (il che richiede la necessit\u00e0 di un’adeguata introduzione al sistema giuridico nazionale) e la relativa istruttoria \u00e8 particolarmente articolata, richiedendo, a monte della richiesta di emissione, particolare accuratezza nello svolgimento della due diligence <\/em>“liquidatoria”, sui cui risultati la compagnia assicuratrice eseguir\u00e0 la propria valutazione e quoter\u00e0 le condizioni economiche della polizza. Va detto, inoltre, che se il ricorso allo strumento assicurativo e certamente appetibile – in quanto consente l’integrale trasferimento dei rischi assicurati dal FIA che deve essere liquidato\u00a0 all’assicuratore – ad oggi il mercato di questi prodotti in Italia non \u00e8 ancora del tutto maturo e, quindi, non \u00e8 detto che una o pi\u00f9 polizze siano idonee a coprire tutte le possibili aree di rischio: \u00e8 dunque indispensabile uno studio caso per caso per valutare l’effettivo livello di protezione offerto in sede assicurativa a fronte del costo del premio e del soggetto che lo sopporter\u00e0 (la SGR o il FIA).<\/p>\n La richiamata centralit\u00e0 dei contratti di compravendita nell’ambito delle analisi e valutazioni di natura legale relative alla strutturazione della procedura di liquidazione di un FIA non esclude, ovviamente, l’esigenza di un pari livello di diligenza in relazione all’analisi di ogni altro contratto o rapporto che potrebbe generare passivit\u00e0 post-liquidazione. La vastit\u00e0 ed eterogeneit\u00e0 dei rapporti giuridici, contrattuali e non, dei quali un fondo immobiliare pu\u00f2 essere titolare non consente in questa sede una compiuta rassegna di tutte le possibili casistiche: merita tuttavia sottolineare come attenzione particolare debba essere certamente riservata ai contratti di appalto stipulati dalla SGR, per conto del FIA, in veste di committente dei lavori, inter alia <\/em>in considerazione del principio di responsabilit\u00e0 solidale contenuto nell’art. 29 del D.Lgs. 276\/2003, a mente del quale in caso, di appalto di opere o di servizi, il committente imprenditore o datore di lavoro \u00e8 obbligato in solido con l’appaltatore, nonch\u00e9 con ciascuno degli eventuali subappaltatori entro il limite di due anni dalla cessazione dell’appalto, a corrispondere ai lavoratori i trattamenti retributivi (incluso il TFR) nonch\u00e9 i contributi previdenziali e i premi assicurativi dovuti in relazione al periodo di esecuzione del contratto di appalto.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Nel quinto appuntamento con lo studio di Francesco Calabria sulla liquidazione dei fondi immobiliari, Francesco illustra gli strumenti di prevenzione e mitigazione delle responsabilit\u00e0 post liquidazione.<\/p>\n Stabilite le modalit\u00e0 con le quali si intende dare attuazione al programma di liquidazione di un FIA, il secondo passaggio fondamentale da effettuarsi a cura della SGR riguarda l’individuazione di appropriati strumenti di prevenzione delle responsabilit\u00e0 patrimoniali che potranno emergere successivamente alla chiusura della procedura di liquidazione.<\/p>\n","protected":false},"author":338,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_s2mail":"yes","site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"default","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","theme-transparent-header-meta":"default","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":""},"categories":[199],"tags":[418],"class_list":["post-1816","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-contratti","tag-liquidazione-di-fondi-immobiliari"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1816","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/users\/338"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1816"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1816\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1816"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1816"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1816"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}