{"id":1815,"date":"2017-12-21T17:22:55","date_gmt":"2017-12-21T17:22:55","guid":{"rendered":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/?p=1815"},"modified":"2019-10-25T10:18:12","modified_gmt":"2019-10-25T10:18:12","slug":"liquidazione-fondi-immobiliari-tipologie-di-fondi-iv-parte","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/2017\/12\/21\/liquidazione-fondi-immobiliari-tipologie-di-fondi-iv-parte\/","title":{"rendered":"Liquidazione fondi immobiliari: Tipologie di fondi \u2013 IV parte"},"content":{"rendered":"

Continua l’appuntamento con\u00a0lo studio\u00a0di Francesco Calabria sulla liquidazione dei fondi immobiliari.\u00a0Nel quarto approfondimento, Francesco illustra il rapporto tra liquidazione e tipi di fondi.<\/p>\n

Nell’attesa dell’eventuale intervento del legislatore, occorre comunque fare i conti con le esigenze pratiche connesse alla presenza di numerosi FIA di imminente scadenza e, quindi, tentare di fornire una risposta anche all’ultimo dei quesiti posti in apertura, ovvero quali strumenti di prevenzione dei rischi possano essere posti in essere nell’ambito della gestione di un processo di liquidazione.<\/p>\n

A tale riguardo, va anzitutto richiamata la distinzione tra le diverse categorie di fondi in base alla tipologia del sottoscrittore, ossia tra FIA riservati<\/em>, la partecipazione ai quali \u00e8 riservata ad investitori professionali, e FIA retail<\/em>, obbligatoriamente quotati, la cui partecipazione \u00e8 aperta al pubblico.<\/p>\n

Per i FIA retail<\/em>, caratterizzati da un’ampia base partecipativa e da ampi obblighi informativi al mercato derivanti dalla quotazione (che comportano facilit\u00e0 di reperimento di tutta la documentazione gestoria ad essi connessa, si pensi solamente alla presenza di un sito web <\/em>dedicato), il procedimento di liquidazione sar\u00e0 integralmente guidato dalla SGR e la liquidazione avverr\u00e0 pressoch\u00e9 obbligatoriamente in denaro, previo disinvestimento di tutti i cespiti immobiliari componenti il patrimonio del FIA. In tali casi, come detto numericamente ormai limitati, appare possibile il ricorso all’applicazione analogica dell’art. 2495 Cod. Civ., nei termini di cui si \u00e8 detto sopra, fermi tutti i limiti applicativi e le perplessit\u00e0 ad esso connesse.<\/p>\n

Viceversa, nel caso di FIA riservati, o comunque caratterizzati da una ristretta base partecipativa, il procedimento di liquidazione sar\u00e0 connotato da una pi\u00f9 o meno intensa negoziazione con i partecipanti, e la liquidazione potr\u00e0 avvenire tanto in denaro quanto in natura, sovente mediante individuazione di un soggetto giuridico quale successore del FIA, cos\u00ec neutralizzando in radice, per quanto possibile, i rischi di incertezza derivanti dalla dispersione del patrimonio.<\/p>\n

Nel caso di liquidazione “in natura”, che al momento pare essere l’opzione preferita con riferimento ai FIA riservati, la prassi commerciale conosce un’ampia gamma di strumenti giuridici utilizzabili, sulla base delle concrete esigenze legate al caso specifico, tra cui vale la pena menzionare:<\/p>\n

    \n
  1. il conferimento dei beni e diritti del FIA in una societ\u00e0, preesistente o di nuova costituzione. In tal caso, la strutturazione della liquidazione richiede, a seconda del caso, l’effettuazione degli adempimenti ordinariamente legati alla costituzione di una societ\u00e0 di capitali ovvero l’esecuzione di una specifica corporate due diligence <\/em>sulla societ\u00e0 preesistente e, in ambo i casi, una perizia sul valore degli immobili necessaria per la legittimit\u00e0 di un conferimento in natura, in applicazione della disciplina di diritto comune. Nel caso di liquidazione mediante conferimento, la SGR quale gestore del FIA acquisisce, temporaneamente, la qualit\u00e0 di socio della societ\u00e0 conferitaria e, successivamente, procede alla assegnazione delle relative quote ai partecipanti. Nell’atto di conferimento e quello di assegnazione vengono usualmente negoziate le manleve relative all’operato gestorio della SGR e le disposizioni operative necessarie per il subentro della societ\u00e0 conferitaria nei rapporti giuridici pendenti. Una variante di tale impostazione \u00e8 rappresentata dall’assegnazione diretta dei beni ai partecipanti, in regime di compropriet\u00e0 tra loro ovvero sulla base di un piano di divisione concordato, se del caso accompagnato da opportuni conguagli;<\/li>\n
  2. la cessione della propriet\u00e0 degli immobili del FIA ad un soggetto indicato dai partecipanti e la successiva distribuzione ai quotisti del ricavato della vendita. Tale forma di liquidazione pu\u00f2 essere classificata quale “ibrido” tra denaro e natura, in quanto, se \u00e8 vero che la liquidazione avviene in denaro, \u00e8 anche vero che l’uscita degli attivi immobiliari dal patrimonio del FIA avviene in maniera “pilotata”, ed \u00e8 naturalmente accompagnata dalla negoziazione con i partecipanti degli opportuni accordi per l’allocazione, su base negoziale, dei rischi post-liquidazione;<\/li>\n
  3. la fusione del FIA in liquidazione con un FIA avente apprezzabile durata residua, che pu\u00f2 avvenire sia sotto forma di incorporazione del FIA in scadenza a breve nel FIA in scadenza a medio-lungo termine, con conseguente sostanziale “estensione” della durata del FIA in liquidazione e assegnazione ai relativi partecipanti di quote del FIA incorporante, sia, all’inverso, sotto forma di incorporazione del FIA di media-lunga durata nel FIA in scadenza, con le conseguenti modifiche al regolamento di gestione di quest\u2019ultimo;<\/li>\n
  4. la scissione del FIA in liquidazione, con contestuale conferimento al FIA beneficiario del patrimonio del FIA scisso, in tutto o in parte, ipotizzabile nel caso in cui i partecipanti siano divisi in gruppi aventi differenze esigenze legate all’investimento;<\/li>\n
  5. la c.d. roll over transaction<\/em>, ossia l’apporto del patrimonio del FIA in scadenza ad un FIA di nuova istituzione, con assegnazione delle quote del nuovo FIA ai precedenti quotisti, in merito alla quale valgono le medesime considerazioni di cui alla precedente lettera a).<\/li>\n<\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Continua l’appuntamento con\u00a0lo studio\u00a0di Francesco Calabria sulla liquidazione dei fondi immobiliari.\u00a0Nel quarto approfondimento, Francesco illustra il rapporto tra liquidazione e tipi di fondi.<\/p>\n

    Nell’attesa dell’eventuale intervento del legislatore, occorre comunque fare i conti con le esigenze pratiche connesse alla presenza di numerosi FIA di imminente scadenza e, quindi, tentare di fornire una risposta anche all’ultimo dei quesiti posti in apertura, ovvero quali strumenti di prevenzione dei rischi possano essere posti in essere nell’ambito della gestione di un processo di liquidazione.<\/p>\n","protected":false},"author":338,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_s2mail":"yes","site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"default","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","theme-transparent-header-meta":"default","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":""},"categories":[199],"tags":[418,420],"class_list":["post-1815","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-contratti","tag-liquidazione-di-fondi-immobiliari","tag-liquidazione-fondi-immobiliari"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1815","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/users\/338"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1815"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1815\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1815"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1815"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1815"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}