di Francesco Calabria e Sadia Tuli<\/p>\n
Secondo i mezzi di informazione nazionali ed internazionali, il nostro Paese sembra ormai definitivamente uscito dalla grande crisi economica globale partita ormai nel lontano 2008. E la vivacit\u00e0 del mercato immobiliare registrata (almeno) nell’ultimo biennio appare confortare questa affermazione. Tuttavia, l’onda lunga della crisi non ha del tutto esaurito i suoi effetti. Nel mercato delle locazioni, sia abitative sia commerciali, echi dei duri anni di recessione si sentono nella non trascurabile quota di morosit\u00e0 che i proprietari si trovano a dover fronteggiare.
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La morosit\u00e0 del conduttore, incolpevole o meno, \u00e8 una delle principali variabili di rischio che incidono, in senso negativo, sull’investimento immobiliare. Tipicamente, per gli immobili a reddito l’unica forma di ritorno dell’investimento \u00e8 costituita, appunto, dal canone dovuto dal conduttore, per il che il mancato pagamento dello stesso comporta, com’\u00e8 evidente, la compromissione dell’investimento medesimo.<\/p>\n
Sotto questo profilo, tuttavia, la giurisprudenza italiana offre significativo conforto e tutela per la posizione del proprietario. \u00c8 principio consolidato, infatti, quello per cui il conduttore non pu\u00f2 sospendere unilateralmente il pagamento del canone di locazione, anche in caso di riduzione del godimento dell’immobile locato e anche ove detta riduzione del godimento derivi da fatto imputabile al locatore. Infatti, bench\u00e9 il godimento del bene assuma rilevanza fondamentale ai fini del corretto svolgimento di un rapporto locativo, \u00e8 del tutto illegittima la unilaterale sospensione (ovvero riduzione) del canone da parte del conduttore, salvo l’ipotesi estrema in cui venga integralmente meno la controprestazione in capo al locatore. Questo perch\u00e9 la locazione, a differenza di altre figure contrattuali a prestazioni corrispettive, \u00e8 – appunto – caratterizzata dal godimento dell’immobile, integrante la prestazione del locatore, che non pu\u00f2 essere sospesa, unilateralmente e immediatamente, in caso di omesso o inesatto inadempimento del conduttore, senza l’intervento di un provvedimento giudiziale, anche sommario.<\/p>\n
Quanto sopra \u00e8 stato ribadito in occasione della sentenza n. 10739\/2016 del Tribunale di Milano, che ha accolto la domanda di sfratto per morosit\u00e0 avanzata dalla proprietaria dell’immobile, obbligando il conduttore a pagare i canoni rimasti inadempiuti.<\/p>\n
La vicenda riguardava l’interruzione del pagamento del canone da parte del conduttore per la riduzione del godimento del bene derivante da affermati vizi e malfunzionamento degli impianti a servizio dell’immobile locato, che la proprietaria avrebbe omesso di segnalare al momento della consegna dell’immobile, violando cos\u00ec (a dire del conduttore) l’obbligo del locatore – previsto dall’articolo 1575 Cod. Civ. – di consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione.<\/p>\n
Il conduttore ha, dunque, invocato l’applicazione dell’articolo 1460 Cod. Civ. – ovvero l’eccezione d’inadempimento – ai sensi del quale “nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti pu\u00f2 rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l’adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto”.<\/p>\n
Tuttavia, come detto secondo la giurisprudenza ormai consolidata – ribadita recentemente, ex multis, dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 18987 del 27 settembre 2016 – “al conduttore non \u00e8 consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ci\u00f2 anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore \u00e8, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti”. <\/p>\n
Risulta dello stesso orientamento anche il Tribunale di Pisa nella sentenza n. 1340 del 2 novembre 2016. Quest’ultima, peraltro, a miglior precisazione della fattispecie, richiama anche la pi\u00f9 “mite” Cass. 10 gennaio 2008 n. 261, sentenza nella quale la Corte di legittimit\u00e0 ha precisato, ulteriormente, che la sospensione della controprestazione del conduttore \u00e8 legittima solo se conforme a lealt\u00e0 e buona fede, come nell’ipotesi di sospensione circoscritta alla sola durata della inutilizzabilit\u00e0 dell’immobile locato.<\/p>\n
Pi\u00f9 recentemente la Corte di Cassazione ha riconfermato questo principio nella sentenza n. 11783 del 12 maggio 2017, affermando nel caso specifico che l\u2019inadempimento della parte locatrice – che consisteva nell\u2019aver concesso in locazione abitativa locali destinati ad uso ufficio ed in precarie condizioni strutturali, aggravate da scosse sismiche, nonch\u00e9 nell\u2019aver omesso di provvedere ad interventi di messa in sicurezza – non legittimasse la totale sospensione del pagamento del canone da parte del conduttore, il quale aveva continuato ad occupare l\u2019immobile e si era rifiutato di consegnare le chiavi, mostrando univocamente un persistente interesse a conservare la disponibilit\u00e0 del bene locato.<\/p>\n
Pertanto, allo scopo di mantenere l’equilibrio tra le prestazioni delle parti, la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore \u00e8 legittima – in applicazione del principio \u201cinadimplenti non est adimplendum\u201d – solamente quando sia oggettivamente proporzionale all’inadempimento del locatore, ossia – in altri termini – soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore.<\/p>\n
Fin qui i principi giurisprudenziali, la cui solidit\u00e0 non \u00e8 tuttavia di per s\u00e9 del tutto sufficiente, per l’operatore del diritto, al fine di fornire adeguati strumenti di protezione al proprietario locatore. Vengono in rilievo, al riguardo, due considerazioni, una di tecnica redazionale e l’altra di buona pratica operativa.<\/p>\n
Sotto il primo profilo, al fine di prevenire quanto pi\u00f9 possibile controversie legate all’eventuale “autoriduzione” del canone da parte di un conduttore (soprattutto nel caso di locazioni in cui entrambe le parti non siano soggetti istituzionale), \u00e8 buona prassi inserire nel contratto di locazione la clausola solve et repete, scopo della quale \u00e8 stabilire, ai sensi dell’articolo 1462 Cod. Civ., che una delle parti – nella specie, il conduttore – non possa opporre eccezioni al fine di evitare o ritardare la prestazione dovuta. Ci\u00f2 allo scopo di rafforzare l’operativit\u00e0 pratica dei principi giurisprudenziali sopra illustrati.<\/p>\n
Sotto il secondo profilo, la nostra esperienza professionale evidenzia come, in taluni casi, segnatamente quelli dei grandi patrimoni immobiliari, l’inadempimento all’obbligo di pagamento del canone costituisce una forma di “richiamo” da parte del conduttore, a fronte di difficolt\u00e0 di comunicazione con la propriet\u00e0. Questo aspetto, apparentemente trascurabile, appare viceversa ad avviso di chi scrive degno della massima considerazione, in quanto, al di l\u00e0 delle clausole contrattuali e della portata delle disposizioni di legge, non pu\u00f2 mai prescindersi, strategicamente parlando, da una buona (oseremmo dire “strategica”) gestione quotidiana del rapporto contrattuale, che, se ben attuata, \u00e8 sovente una fonte di prevenzione di conflitti largamente pi\u00f9 efficace del ricorso a soluzioni legali, per loro natura pi\u00f9 tranchant. Senza contare che un rapporto contrattuale condotto in maniera costruttiva costituisce, probabilmente, la migliore espressione del principio di buona fede che presiede all’esecuzione di ogni rapporto contrattuale. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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