di Giovanni Pediliggieri e Sadia Tuli<\/p>\n
Il Testo unico sull\u2019imposta di registro (D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131) prevede l\u2019obbligo di registrazione del contratto di locazione entro 30 giorni dalla data dell\u2019atto o dalla sua esecuzione in caso di contratto verbale.<\/p>\n
Ai sensi dell\u2019art. 1, comma 346, della Legge 311\/2004 (c.d. legge finanziaria 2005) si \u00e8 precisato che \u201ci contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unit\u00e0 immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati\u201d<\/em>.<\/p>\n Tale norma si discosta da quanto previsto all\u2019art. 10, comma 3, ultimo periodo, della L. 212\/2000 (Disposizioni in materia di statuto dei diritti del contribuente) secondo cui le \u201cviolazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullit\u00e0 del contratto<\/em>\u201d e ha fin da subito suscitato perplessit\u00e0 in ordine al significato da attribuire alla sanzione di \u201cnullit\u00e0\u201d dei contratti in questione, dando origine ad un\u2019accesa discussione sia in dottrina che nella giurisprudenza di merito.<\/p>\n Secondo un orientamento, diffuso sia in dottrina che in giurisprudenza, la registrazione costituirebbe non gi\u00e0 un requisito di validit\u00e0 del contratto ma una mera condicio juris<\/em> dello stesso, in quanto la sanzione prevista dalla norma mal si concilierebbe con l\u2019istituto civilistico della nullit\u00e0, tipicamente derivante da un vizio genetico del contratto e non invece dipendente da un comportamento successivo alla stipula dello stesso. Secondo tale orientamento, una volta adempiuto l\u2019obbligo della registrazione, il contratto acquisterebbe efficacia con effetto retroattivo (cio\u00e8 sin dalla sua origine).<\/p>\n Secondo un altro orientamento della giurisprudenza, la mancata registrazione comporterebbe una vera e propria nullit\u00e0 del contratto, suscettibile tuttavia di sanatoria a fronte della tardiva registrazione del contratto. Secondo tale orientamento, l\u2019efficacia sanante avverrebbe per\u00f2 solamente \u201cex nunc\u201d. Il contratto, pertanto, potr\u00e0 produrre effetti non dalla sua origine ma solo dal momento dell\u2019avvenuta registrazione.<\/p>\n Ancora, secondo altra parte della dottrina e della giurisprudenza, la mancata registrazione del contratto comporterebbe la nullit\u00e0 dello stesso, con la precisazione che tale nullit\u00e0 non sarebbe suscettibile di sanatoria.<\/p>\n Infine, si segnala un orientamento della dottrina secondo il quale il contratto di locazione costituirebbe una fattispecie \u201ca formazione progressiva\u201d, individuando nella registrazione la circostanza che completerebbe processo di formazione del contratto stesso. Secondo tale orientamento, una volta avvenuta la registrazione, essa conferirebbe efficacia al contratto sin dalla sua origine.<\/p>\n Anche la Corte Costituzionale si \u00e8 pronunciata pi\u00f9 volte in merito all\u2019interpretazione della norma in esame a fronte di questioni di costituzionalit\u00e0 sollevata dalle corti di merito. In particolare, con ordinanza n. 420 del 5 dicembre 2007 la Corte Costituzionale si \u00e8 pronunciata in merito ad un asserito contrasto, sollevato dal Tribunale di Torino, con l\u2019art. 24 della Costituzione, in quanto la norma tributaria in esame condizionerebbe l\u2019esercizio della tutela giurisdizionale dei diritti all\u2019adempimento di un onere fiscale. Al riguardo, la Corte ha affermato che l\u2019art. 1, comma 346, della L. 311\/2004 \u201cnon introduce ostacoli al ricorso alla tutela giurisdizionale ma eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullit\u00e0 del negozio ai sensi dell\u2019art. 1418 c.c.<\/em>\u201d.<\/p>\n Il tema \u00e8 stato di recente trattato dalla Corte di Cassazione, sez. III, con sentenza del 28 aprile 2017, n. 10498.<\/p>\n Nel caso di specie, riguardante un contratto di locazione ad uso diverso dall\u2019abitazione, il locatore citava in giudizio il conduttore per sentir accertare l\u2019illegittimit\u00e0 del recesso anticipato esercitato dal conduttore stesso. La registrazione del contratto era in questo caso avvenuta tardivamente e nel corso del giudizio. Secondo il conduttore, il contratto di locazione non registrato sarebbe stato nullo per violazione dell\u2019art. 1, comma 346, della L. 311\/2004. Tanto il Tribunale di Rimini quanto la Corte di Appello di Bologna affermavano che la registrazione opererebbe non gi\u00e0 come requisito di validit\u00e0 del contratto ma come condicio juris<\/em> di efficacia dello stesso, ritenendo che essa possa intervenire anche in un momento successivo alla conclusione del negozio, con efficacia \u201cex tunc\u201d in applicazione dell\u2019art. 1360 c.c.<\/p>\n La Suprema Corte, chiamata a pronunciarsi sulla questione a seguito dell\u2019impugnazione da parte del conduttore della sentenza di appello, muove dal presupposto che sarebbe \u201csemplicistico e riduttivo<\/em>\u201d affermare che il legislatore abbia utilizzato il termine \u201cnullit\u00e0\u201d volendosi riferire ad un diverso istituto giuridico. N\u00e9 si pu\u00f2 ignorare l\u2019interpretazione sopra evidenziata della Corte Costituzionale, a mente della quale la norma tributaria in commento viene elevata al rango di norma imperativa, \u201cla violazione della quale determina la nullit\u00e0 del negozio ai sensi dell\u2019art. 1418 c.c.<\/em>\u201d.<\/p>\n Ad avviso della Cassazione, infatti, tale qualificazione da parte della Corte Costituzionale fa ritenere che quest\u2019ultima abbia valutato che la norma sia stata dettata non solo nell\u2019interesse del singolo contraente di volta in volta implicato e neanche per un interesse solo settoriale-tributario, \u201cma che \u00e8 stata dettata nell\u2019interesse pubblico e generale al rispetto da parte di ciascun cittadino dell\u2019obbligo di concorrere alle spese pubbliche in ragione della propria capacit\u00e0 contributiva, per cui l\u2019obbligo di registrazione del contratto di locazione si impone inderogabilmente alla volont\u00e0 delle parti contraenti<\/em>\u201d.<\/p>\n Secondo la Corte di Cassazione, la sanzione va pertanto correttamente inquadrata nell\u2019istituto della nullit\u00e0, seppure si tratti di una nullit\u00e0 \u201catipica\u201d in quanto, come gi\u00e0 evidenziato sopra, essa non dipende da violazioni attinenti ad elementi intrinseci della fattispecie negoziale bens\u00ec da un\u2019attivit\u00e0 esterna alla formazione del negozio<\/p>\n La Corte rileva inoltre come sia la stessa normativa fiscale ad ammettere la possibilit\u00e0 di una sanatoria: da una parte, sembrerebbe comunque ammissibile la registrazione tardiva (ed infatti, ai sensi dell\u2019art. 76, comma 5, DPR 131\/1986, \u201cl\u2019intervenuta decadenza non dispensa dal pagamento dell\u2019imposta in caso di registrazione volontaria o quando si faccia uso dell\u2019atto<\/em>\u201d); dall\u2019altra parte, la possibilit\u00e0 di una sanatoria sembrerebbe in generale supportata dall\u2019introduzione dell\u2019istituto del c.d. \u201cravvedimento operoso\u201d.<\/p>\n Alla luce dell\u2019atipicit\u00e0 della nullit\u00e0 prevista dalla norma e del complessivo impianto normativo in materia fiscale, la Cassazione ritiene pertanto che la nullit\u00e0 di cui all\u2019art. 1, comma 346, della L. 311\/2004 sia suscettibile di sanatoria, con efficacia \u201cex tunc\u201d.<\/p>\n Quanto alla retroattivit\u00e0 degli effetti della sanatoria, rileva la Corte che \u201cla possibilit\u00e0 di sanatoria con efficacia ex tunc in esito alla tardiva registrazione consente di mantenere stabili gli effetti del contratto voluti dalle parti sia nell\u2019interesse del locatore, che potr\u00e0 trattenere quanto ricevuto in pagamento, che nell\u2019interesse del conduttore, che non rischier\u00e0 azioni di rilascio e godr\u00e0 della durata della locazione come prevista nel contratto e, per le locazioni non abitative, non incorrer\u00e0 negli effetti negativi segnalati da parte della dottrina quali la perdita del diritto all\u2019avviamento e il diritto alla prelazione, come pure la libera trasferibilit\u00e0 dell\u2019azienda e del contratto di locazione. Effetti negativi, questi ultimi, che non appaiono superabili o non interamente superabili con il riconoscimento di un\u2019efficacia ex nunc del contratto<\/em> [\u2026]. Una diversa opzione, secondo cui l\u2019intera durata della locazione dovrebbe computarsi dalla data della registrazione, si collocherebbe, invero, fuori dalla stessa logica della sanatoria del contratto, postulando, in definitiva, un contratto nuovo e diverso da quello voluto dalle parti<\/em>\u201d.<\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" di Giovanni Pediliggieri e Sadia Tuli Il Testo unico sull\u2019imposta di registro (D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131) prevede l\u2019obbligo di registrazione del contratto di locazione entro 30 giorni dalla data dell\u2019atto o dalla sua esecuzione in caso di contratto verbale. 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