Pubblichiamo di seguito gli articoli di Guido Inzaghi e Simone Pisani, apparsi su Il Sole 24 Ore del 10 luglio 2017, sulla responsabilit\u00e0 solidale per le obbligazioni urbanistiche\u00a0negli interventi di sviluppo immobiliare.<\/p>\n
Opere di urbanizzazione incomplete, a rischio “solidariet\u00e0”<\/strong><\/p>\n Guido Inzaghi e Simone Pisani<\/p>\n Comprare casa, ufficio o un laboratorio in un\u2019area interessata da un piano attuativo pu\u00f2 presentare rischi. Se le opere di urbanizzazione (strade, parcheggi, parchi, servizi) previste dal piano non sono state completate dal costruttore, l\u2019acquirente rischia di vedersi \u201cpresentare il conto\u201d dal Comune, che pu\u00f2 contestare l\u2019inadempimento a tutti gli aventi causa dello sviluppatore dell\u2019area. In realt\u00e0, il rischio c\u2019\u00e8, ma la giurisprudenza l\u2019ha circoscritto ed esistono cautele che possono eliminarlo. Ma andiamo con ordine.<\/p>\n I piani attuativi<\/strong> La riqualificazione e la rigenerazione urbana di aree industriali dismesse, cos\u00ec come la trasformazione di ampi ambiti territoriali di espansione, \u00e8 normalmente subordinata all\u2019approvazione di strumenti di pianificazione attuativa, quali i piani di lottizzazione o i programmi integrati di intervento.<\/p>\n La finalit\u00e0 dei piani attuativi \u00e8 di consentire che l\u2019edificazione privata si accompagni alla realizzazione delle opere pubbliche necessarie a supportare il nuovo peso insediativo.<\/p>\n Per garantire il conseguimento dell\u2019obiettivo, l\u2019iter amministrativo di approvazione degli strumenti attuativi sfocia nella stipula di un accordo tra gli sviluppatori e l\u2019amministrazione comunale (convenzione urbanistica), che tipicamente, tra gli altri obblighi, prevede la cessione gratuita al Comune delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione, nonch\u00e9 la realizzazione, direttamente a cura degli sviluppatori e a scomputo degli oneri da versare al Comune per la costruzione delle edificazioni private, delle opere di urbanizzazione primaria e di una quota delle opere secondarie.<\/p>\n Le responsabilit\u00e0<\/strong> Le opere di urbanizzazione di regola devono essere completate entro dieci anni dalla stipula della convenzione e il relativo impegno deve essere coperto da garanzie (normalmente fideiussioni bancarie o polizze fideiussorie).<\/p>\n Gli obblighi assunti dallo sviluppatore hanno per\u00f2 una natura che si estende ben oltre la sua sfera soggettiva.<\/p>\n La giurisprudenza amministrativa ha infatti affermato che l\u2019obbligazione di provvedere a realizzare le opere di urbanizzazione deve qualificarsi come propter rem ( o \u201cambulatoria\u201d)<\/em>, nel senso che essa va adempiuta non solo dall\u2019operatore che ha stipulato la convenzione, ma anche da coloro che richiedano il titolo edilizio, da coloro che realizzino opere edilizie e dai loro aventi causa (Tar Lombardia-Brescia, sentenza 1157\/2013<\/a>; Tar Sicilia Catania, 3011\/2004<\/a>).<\/p>\n Gli obblighi urbanizzativi peraltro gravano solidalmente su tutti i proprietari dei lotti inclusi nel piano attuativo, indipendentemente dalla circostanza che sul singolo lotto sia o meno prevista la realizzazione delle opere pubbliche; tutti i proprietari delle aree incluse nel piano attuativo sono dunque obbligati in solido all\u2019adempimento, ai sensi dell\u2019articolo 1294 del Codice civile<\/a>.<\/p>\n Sulla base di questi principi, con particolare riferimento ai casi in cui la societ\u00e0 di sviluppo stia affrontando situazioni di crisi d\u2019impresa, la natura delle obbligazioni in questione potrebbe dunque risultare rischiosa per gli acquirenti di singoli immobili o singole unit\u00e0 immobiliari incluse nel perimetro del piano attuativo, che potrebbero dover rispondere di obbligazioni inadempiute da parte dell\u2019originario sviluppatore.<\/p>\n I limiti<\/strong> Ma la giurisprudenza ha introdotto importanti esclusioni e limitazioni.<\/p>\n Un primo orientamento giurisprudenziale, pur non unanimemente condiviso, ha difatti precisato che sono esclusi dall\u2019area dei responsabili \u00abi soggetti successivi acquirenti da chi ha realizzato la costruzione sulla base della concessione, con la conseguenza che qualora quest\u2019ultimo abbia anche realizzato le opere di urbanizzazione pu\u00f2 rivalersi con i successivi acquirenti della spesa sostenuta solo in virt\u00f9 di espressa pattuizione negoziale, nella quale non viene pi\u00f9 in rilievo il carattere \u201creale\u201d dell\u2019obbligazione\u00bb. (Cassazione civile, sentenze 16999\/2015<\/a> e 11196\/2007), dovendosi dunque escludere dalla cerchia degli obbligati \u00abcoloro che abbiano in seguito acquistato le abitazioni\u00bb (Tar Sardegna, sezione Cagliari 13\/2017). Un secondo orientamento ha poi chiarito che, anche per agli originari sviluppatori, se la prestazione \u00e8 divisibile, la intrinseca parziariet\u00e0 della obbligazione prevale sulla solidariet\u00e0 passiva (Sezioni unite, sentenza 9 aprile 2008 n. 9148<\/a>) e dunque ogni proprietario \u00e8 obbligato solamente per la quota di sua spettanza (Tar Campania, Salerno, 1952\/2013). La giurisprudenza ha cos\u00ec introdotto giusti contemperamenti alla natura propter rem <\/em>delle obbligazioni urbanizzative.<\/p>\n Verifiche prima del rogito e rimedi ad hoc nei contratti<\/strong><\/p>\n Prima di acquistare un immobile inserito in un piano attuativo \u00e8 opportuno verificare il completo assolvimento degli impegni assunti dallo sviluppatore. Altrimenti si rischia di trovarsi tra le fila dei responsabili per l\u2019adempimento nei confronti della pubblica amministrazione degli impegni urbanizzativi.<\/p>\n L\u2019esame pu\u00f2 portare a identificare eventuali urbanizzazioni non ancora attuate dallo sviluppatore, consentendo di valutare i profili di rischio e di disagio e di assumere le opportune garanzie.<\/p>\n Oltre alla possibilit\u00e0 che l\u2019amministrazione richieda al nuovo acquirente di ottemperare agli obblighi eventualmente inadempiuti, da intendersi limitata alle fattispecie ammesse dalla giurisprudenza (si veda articolo a fianco), il mancato completamento delle opere di urbanizzazione pu\u00f2 tradursi in effettivi disagi.<\/p>\n Si pensi al mancato completamento del verde pubblico o della viabilit\u00e0 di zona.<\/p>\n E se \u00e8 vero che i rischi di mancata attuazione delle opere di urbanizzazione sono mitigati dall\u2019obbligo dello sviluppatore di consegnare all\u2019amministrazione garanzie (fideiussioni bancarie o polizze fideiussorie) che il Comune pu\u00f2 escutere in caso di inadempimento, \u00e8 altrettanto vero che l\u2019attuazione degli impegni urbanizzativi in via sostitutiva da parte del Comune, a seguito di escussione delle garanzie, pu\u00f2 comunque richiedere tempi lunghi.<\/p>\n Nondimeno, la stessa escussione da parte del Comune delle garanzie prestate dall\u2019operatore originario, in determinati casi, allorquando il contratto di garanzia contenga specifiche condizioni o limitazioni, pu\u00f2 rivelarsi critica.<\/p>\n Oltre ad una generale verifica degli impegni urbanizzativi assunti dall\u2019operatore con la convenzione urbanistica, l\u2019analisi dovrebbe concentrarsi anche sull\u2019agibilit\u00e0 degli immobili (e, dunque, la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrit\u00e0, risparmio energetico degli edifici e degli impianti previste per legge), la cui formazione \u00e8 normalmente subordinata al completamento perlomeno di quelle opere di urbanizzazioni che siano indispensabili a garantire la fruibilit\u00e0 del fabbricato.<\/p>\n