{"id":1784,"date":"2017-06-20T09:33:50","date_gmt":"2017-06-20T09:33:50","guid":{"rendered":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/?p=1784"},"modified":"2019-10-25T10:32:33","modified_gmt":"2019-10-25T10:32:33","slug":"amianto-gli-oneri-del-proprietario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/2017\/06\/20\/amianto-gli-oneri-del-proprietario\/","title":{"rendered":"Amianto, gli oneri del proprietario"},"content":{"rendered":"

Proponiamo di seguito il focus di Guido Inzaghi e Carmen Chierchia, pubblicato su Il Sole 24 Ore del 19 giugno 2017, sull’individuazione dei soggetti tenuti a sostenere gli oneri di manutenzione e gestione dei materiali contenenti amianto nel patrimonio immobiliare.<\/p>\n

Amianto, gli oneri del proprietario<\/strong><\/p>\n

Il recente incendio che ha distrutto un capannone alle porte di Roma ha portato drammaticamente alla ribalta il tema della bonifica dell\u2019amianto e, con esso, la disciplina degli immobili con amianto e l\u2019individuazione delle responsabilit\u00e0 in capo ai proprietari.<\/p>\n

La presenza di amianto impone l\u2019esecuzione di attivit\u00e0 di bonifica? E se il proprietario \u00e8 diverso da colui che ha utilizzato l\u2019immobile in passato \u00e8 tenuto comunque a gestire l\u2019amianto ivi presente? Una recente pronuncia del Tar Lombardia (sezione Milano, sentenza 572\/2017) ha ribadito che la gestione dell\u2019amianto \u00e8 un\u2019attivit\u00e0 imputabile al proprietario perch\u00e9 dipende dallo stato dell\u2019immobile e non dall\u2019attivit\u00e0 economica svolta in esso.<\/p>\n

L\u2019uso dell\u2019amianto \u00e8 stato molto frequente nell\u2019edilizia fino al 1992, anno in cui il suo impiego \u00e8 stato vietato dalla legge 257. Il divieto ha portato con s\u00e9 il problema di individuare le sorti di quello gi\u00e0 presente nel patrimonio immobiliare.<\/p>\n

Per una definizione completa degli obblighi dei proprietari di immobili con amianto, occorre una diagnosi dello stato del bene, proprio per comprendere anzitutto se sia presente o meno amianto nella struttura e in quali condizioni esso versi.<\/p>\n

Ma attenzione: il censimento degli edifici in cui \u00e8 presente amianto \u00e8 obbligatorio per gli edifici pubblici, per i locali aperti al pubblico e di utilizzazione collettiva e per i blocchi di appartamenti, mentre \u00e8 facoltativo per i proprietari delle singole unit\u00e0, ferma la possibilit\u00e0 per Asl e Comuni di chiedere informazioni e documenti e ferme le specifiche norme regionali.<\/p>\n

L\u2019esito della valutazione di qualit\u00e0 determina il tipo di obbligazioni in capo al proprietario o al detentore. Se l\u2019amianto \u00e8 in buone condizioni, non occorre rimuoverlo, ma \u00e8 obbligatorio condurre compagne di controllo e manutenzione del bene. Viceversa, in caso di danneggiamento (o deterioramento), occorre procedere con la bonifica.<\/p>\n

Il controllo e manutenzione dello stato dell\u2019amianto include un ampio novero di attivit\u00e0: dalla predisposizione di un programma di controllo e manutenzione, alla designazione di una figura responsabile con compiti di controllo e coordinamento di tutte le attivit\u00e0 manutentive che interessano i materiali di amianto. \u00c8 poi necessario documentare l\u2019ubicazione dell\u2019amianto e vanno predisposte adeguate misure di sicurezza e fornite le necessarie informazioni agli occupanti dell\u2019edificio sulla presenza di amianto nello stabile, sui rischi potenziali e sui comportamenti da adottare (questa attivit\u00e0 si pone al confine con gli obblighi gravanti sul datore di lavoro).<\/p>\n

In caso di danneggiamento, deterioramento o comunque quando la diagnosi abbia evidenziato amianto in cattive condizioni occorre procedere con la bonifica del manufatto.<\/p>\n

I metodi di bonifica sono tre:<\/p>\n

    \n
  1. la rimozione;<\/li>\n
  2. l\u2019incapsulamento;<\/li>\n
  3. il confinamento.<\/li>\n<\/ol>\n

    Lo stato dell\u2019amianto \u00e8 di per s\u00e9 mutevole: l\u2019occupazione di uno stabile da parte di un numero di persone, le eventuali oscillazioni della struttura o, in genere, il semplice decorso del tempo possono determinare un peggioramento dello stato di questo materiale.<\/p>\n

    L\u2019acquirente di un immobile con amianto subentra nell\u2019obbligo di controllo, sorveglianza e manutenzione.<\/p>\n

    Se poi, le evidenze del monitoraggio impongono l\u2019esecuzione di interventi di bonifica colui che risulta proprietario in quel momento \u00e8 tenuto ad eseguire gli interventi.<\/p>\n

    In materia di rimozione dell\u2019amianto deve essere esclusa ogni rilevanza al dolo o alla colpa del proprietario dell\u2019immobile interessato dalla presenza di amianto: su di lui gli oneri della rimozione ricadono per una sorta di collegamento oggettivo con il possesso dell\u2019immobile stesso (Tar Toscana, sezione II, 6 dicembre 2012, n. 1973). Nello stesso senso (oltre al Tar Lombardia citato) anche il Tar Marche che, con sentenza 571 del 19 ottobre 2016, ha riconosciuto il passaggio di responsabilit\u00e0 tra cedente e cessionario di beni immobili in cui \u00e8 presente amianto, con la conseguenza che \u00e8 il soggetto che detiene l\u2019immobile nel momento in cui si verificano le condizioni che impongono la bonifica che dovr\u00e0 attivarsi per l\u2019 esecuzione.<\/p>\n

    Leasing o affitto: le responsabilit\u00e0 passano di mano<\/strong><\/p>\n

    Quando in un immobile gli utilizzatori sono diversi dai proprietari la responsabilit\u00e0 per la gestione dell\u2019amianto segue regole diverse da quelle ordinarie.<\/p>\n

    Si pensi, per esempio, alle unit\u00e0 locate, concesse in usufrutto o in leasing (tra i tanti strumenti contrattuali). E questioni simili si pongono anche nel caso di immobili sottoposti a curatela fallimentare. L\u2019argomento fa molto discutere, essendo frequenti i contenziosi sul punto.<\/p>\n

    Di recente, il Tar Lombardia (Milano sentenza 9 marzo 2017 n. 572) ha analizzato il caso di una societ\u00e0 di leasing che ha stipulato un contratto di locazione finanziaria (poi risolto), di un immobile. A seguito della scoperta da parte di Arpa di materiali contenenti amianto nell\u2019area oggetto del contratto, il Comune ha ordinato alla societ\u00e0 di leasing la messa in sicurezza e lo smaltimento dell\u2019amianto. L\u2019ordinanza del Comune \u00e8 stata impugnata e dal contenzioso che ne \u00e8 derivato il Tar ha affermato due principi:<\/p>\n

      \n
    • se l\u2019utilizzatore ha doveri di ordinaria e straordinaria amministrazione risponder\u00e0 della presenza di amianto;<\/li>\n
    • se il contratto con l\u2019utilizzatore si risolve, il proprietario rientra nei propri poteri e, quindi, torna a essere il soggetto responsabile della corretta bonifica dei rifiuti di amianto.<\/li>\n<\/ul>\n

      Non rileva, quindi, la circostanza che il proprietario non abbia esercitato alcuna attivit\u00e0 produttiva (o comunque di utilizzazione) all\u2019interno dell\u2019immobile, in quanto l\u2019attivit\u00e0 di bonifica non dipende dall\u2019attivit\u00e0 svolta all\u2019interno ma dallo stato di conservazione dell\u2019immobile. Il caso della curatela fallimentare, poi, \u00e8 di frequente sotto la lente dei giudici amministrativi: gli immobili e le aree oggetto di una procedura fallimentare infatti presentano spesso problemi di bonifiche (rifiuti o contaminazioni) o di amianto. La giurisprudenza non \u00e8 unanime nel delineare le responsabilit\u00e0 del curatore.<\/p>\n

      Un primo orientamento esclude che il curatore sia tenuto ad obblighi di gestione e bonifica dell\u2019amianto sostenendo che \u00abil curatore non pu\u00f2 essere deputato un successore dell\u2019impresa fallita… essendone soltanto un amministratore. L\u2019amministrazione avviene a fini conservativi per la liquidazione dell\u2019attivo e la soddisfazione dei creditori e questo non comporta che sul curatore incomba l\u2019adempimento di obblighi facenti carico originariamente all\u2019imprenditore\u201d (Consiglio di stato, sentenza 3274 del 30 giugno 2014). Con la conseguenza che \u00abil potere del curatore di disporre dei beni fallimentari non comporta necessariamente il dovere di adottare particolari comportamenti finalizzati alla tutela sanitaria degli immobili\u00bb (Consiglio di stato, sezione V, sentenza 3885\/2009).<\/p>\n

      Un secondo orientamento (finora proposto dai giudici di prime cure, Tar Lombardia, Brescia, sentenza 38\/2017, Tar Friuli Venezia Giulia, sentenza 441\/2015) apre uno spiraglio su una responsabilit\u00e0 pi\u00f9 estesa del curatore fallimentare, che risponderebbe della presenza di amianto sia quando il curatore sia autorizzato dal giudice fallimentare anche all\u2019esercizio provvisorio sia nelle ipotesi di univoca, autonoma e chiara responsabilit\u00e0 del curatore nell\u2019abbandono dei rifiuti.<\/p>\n

      Focus: Le condizioni<\/strong><\/p>\n

        \n
      • Le tappe raggiunte: Materiale vietato da 25 anni. <\/strong>L\u2019uso dell\u2019amianto nelle costruzioni \u00e8 stato vietato in Italia dalla legge 257\/1992. Il Dm 6 settembre 1994 ha indicato le attivit\u00e0 da compiere per controllare l\u2019amianto gi\u00e0 presente nei vecchi edifici, mantenerlo in condizioni di sicurezza e, se del caso, bonificarlo<\/li>\n
      • Le norme da coordinare: I piani delle Regioni <\/strong>La disciplina nazionale (legge 257\/1992) va integrata con le disposizioni regionali: ad esempio il Pral (piano regionale amianto) della regione Lombardia che richiede la bonifica progressiva dell\u2019amianto notificato alla Asl<\/li>\n
      • I luoghi di lavoro: Il datore \u00e8 responsabile. <\/strong>La disciplina sull\u2019amianto come materiale presente in un immobile deve essere integrata anche con il Dlgs 81\/2008 per la protezione dei lavoratori da sostanze pericolose. In questo caso, \u00e8 il datore di lavoro ad assumersi le relative responsabilit\u00e0 di sorveglianza e bonifica<\/li>\n
      • I soggetti tenuti:<\/strong> Gli obblighi del proprietario <\/strong>E quelli dell\u2019utilizzatore Se l\u2019immobile \u00e8 utilizzato da un altro soggetto che abbia i compiti di gestione ordinaria e straordinaria, allora \u00e8 ammissibile che sar\u00e0 costui il soggetto deputato alla gestione dell\u2019amianto (soprattutto se questi \u00e8 un datore di lavoro, come spesso capita). Se il contratto che permette l\u2019utilizzo termina, il proprietario rientra in tutti gli obblighi di controllo e gestione dell\u2019amianto anche se non sta affatto utilizzando l\u2019immobile<\/li>\n
      • Le sanzioni minime e massime: Anche dalle Regioni <\/strong>Sono nazionali, ma le Regioni possono imporre ulteriori adempimenti e sanzioni. Il mancato smaltimento e la bonifica \u00e8 punito con una sanzione amministrativa da 2.582 a 15.493 euro. L\u2019inosservanza degli obblighi di messa in sicurezza pu\u00f2 costare da 3.615 a 18.675 euro<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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