Dopo l’approvazione della Camera, \u00e8 atteso a giorni l’ok del Senato alla conversione del D.L. 50\/2017 del 24 aprile 2017, la cosiddetta “manovrina” che risponde alle richieste di Bruxelles di allineare i conti pubblici. Tra le novit\u00e0 introdotte dal D.L., che non sono state modificate dal maxiemendamento presentato in sede di conversione, c’\u00e8 l’introduzione di un regime fiscale ad hoc per le locazioni brevi, soprannominata spesso “tassa Airbnb”, proprio perch\u00e9 volta a tassare i redditi percepiti dai proprietari di casa che affittano per periodi inferiori a 30 giorni.<\/p>\n
In particolare, si intendono locazioni brevi ai sensi dell’art. 4 del D.L. 50\/2017, le locazioni di durata inferiore a 30 giorni, anche se includono la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, quando siano stipulate da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attivit\u00e0 di impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano intermediazione immobiliare, anche attraverso portali online.<\/p>\n
Prima della modifica, questo tipo di locazione se effettuata al di fuori dell’attivit\u00e0 di impresa era tassata come reddito diverso spesso sfuggiva alle maglie del fisco perch\u00e9 difficilmente rintracciabile, anche a causa del fatto che i contratti di locazioni di durata inferiore a 30 giorni non sono oggetto di registrazione.<\/p>\n
A seguito della modifica normativa, a partire dal 1 giugno, i redditi derivanti dai contratti di locazione breve (ma anche di sublocazione e altri contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario) potranno essere assoggettati al regime della cedolare secca, a condizione che l’affitto avvenga tra privati e che l’immobile sia concesso in locazione ad uso abitativo. La cedolare secca sar\u00e0 calcolata sull’importo complessivo del canone e si applicher\u00e0 con aliquota del 21%.<\/p>\n
La cedolare secca \u00e8 solo una facolt\u00e0: in alternativa sar\u00e0 possibile seguire la via della tassazione ordinaria indicando il reddito in dichiarazione dei redditi tra i redditi fondiari e facendolo concorrere alla formazione del reddito complessivo tassato con aliquota ordinaria sull’95% del suo ammontare.<\/p>\n
Proprio a fini antielusivi, \u00e8 previsto che gli intermediari immobiliari, anche online, che intervengono nella transazione mettendo in contatto il proprietario con il locatore trasmettano i dati relativi ai contratti immobiliari di locazione conclusi per il loro tramite entro il 30 giugno dell’anno seguente. Le modalit\u00e0 applicative di tale comunicazione verranno stabilite con Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate da emanarsi entro 90 giorni dall’entrata in vigore del Decreto (e dunque entro il 23 luglio 2017). L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati sar\u00e0 punita con la sanzione da 250 a 2.000 euro che potr\u00e0 essere ridotta alla met\u00e0, se la trasmissione sia effettuata entro i 15 giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, \u00e8 effettuata la trasmissione corretta dei dati.<\/p>\n
Oltre alla comunicazione, gli intermediari sono tenuti anche ad effettuare una ritenuta del 21% dell’ammontare dei canoni e dei corrispettivi pattuiti relativi ai contratti conclusi con il loro intervento. La ritenuta \u00e8 effettuata all’atto dell’accredito, anche se nella versione in discussione al Senato e ormai definitiva si prevede sia effettuata all’atto del pagamento al beneficiario. Ci\u00f2 perch\u00e9 quando il locatario paga l’intermediario, potrebbe intercorrere un certo periodo di tempo prima che l’intermediario consegni effettivamente la somma al proprietario.<\/p>\n
In sostanza, gli intermediari immobiliari, compresi i gestori di portali online come appunto Airbnb, ma anche ad esempio Booking, diventano a tutti gli effetti sostituti di imposta soggetti agli obblighi previsti per tali soggetti: effettuazione della ritenuta e pagamento allo Stato entro il 16 del mese successivo, oltre alla compilazione del Modello 770 dei sostituti di imposta.<\/p>\n
Peraltro, \u00e8 previsto che gli intermediari immobiliari intervengano anche nella riscossione dell’imposta di soggiorno dovuta al Comune, per i soggiorni conclusi mediante il loro intervento. Nel caso di specie addirittura non sono solo “sostituti di imposta” e quindi solidalmente responsabili con il soggetto obbligato (il turista) ma addirittura “responsabili di imposta”, con la conseguenza che in caso di omesso versamento il Comune potr\u00e0 rivalersi sugli intermediari stessi.<\/p>\n
La norma ha fatto insorgere gli operatori del settore, dagli stessi intermediari online alle associazioni di categoria degli intermediari immobiliari, fino addirittura a Confedilizia. Al di l\u00e0 degli ulteriori oneri a carico degli intermediari, gli interessati sottolineano come la norma sia di difficile attuazione, ed obblighi i non residenti ad avere un rappresentante fiscale in Italia o una stabile organizzazione per provvedere agli obblighi imposti. Effetto secondario, questo, che probabilmente il legislatore non aveva calcolato ma che va nella direzione di attirare a tassazione anche i redditi di quei soggetti che pur svolgendo attivit\u00e0 in Italia, non hanno una presenza nel territorio dello Stato. Inoltre, secondo gli intermediari il fine antielusivo viene vanificato dal fatto che se l’inquilino paga direttamente il proprietario non si deve versare alcuna ritenuta n\u00e9 effettuare alcuna comunicazione. Infine, un’altra decisa critica riguarda i casi in cui degli intermediari immobiliari utilizzino i servizi dei portali online, nel qual caso vi sarebbe il rischio di una doppia ritenuta.<\/p>\n
L’entrata in vigore \u00e8 prevista per il 1 giugno e si applica ai contratti stipulati a partire da tale data. Pertanto, i canoni e i compensi corrisposti anche dopo il 1 giugno ma relativi a contratti stipulati prima non sono soggetti a tassazione. Il riferimento dovrebbe essere la data indicata sul contratto, anche se privo di data certa (non essendo soggetto a registrazione). La Dott.ssa Orlandi dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito in sede di audizione bicamerale che, stante la sufficiente precisione della norma, si deve gi\u00e0 considerare applicabile pur in assenza del Provvedimento attuativo. Pertanto la ritenuta deve essere gi\u00e0 operata e verr\u00e0 versata entro il 16 luglio con il codice tributo che (ad oggi manca ma) nel frattempo verr\u00e0 reso noto.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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