{"id":1772,"date":"2017-05-09T15:02:37","date_gmt":"2017-05-09T15:02:37","guid":{"rendered":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/?p=1772"},"modified":"2019-10-25T10:33:29","modified_gmt":"2019-10-25T10:33:29","slug":"identikit-con-tre-profili-per-gli-abusi-edilizi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/2017\/05\/09\/identikit-con-tre-profili-per-gli-abusi-edilizi\/","title":{"rendered":"Identikit con tre profili per gli abusi edilizi"},"content":{"rendered":"

Quali sono i criteri per classificare gli abusi edilizi?\u00a0E quali le sanzioni?\u00a0 Guido Inzaghi e Carmen Chierchia\u00a0affrontano il complesso argomento negli articoli che seguono, pubblicati su Il sole 24 Ore, l’8 maggio 2017.<\/p>\n

Identikit con tre profili per gli abusi edilizi – <\/strong>Dalle infrazioni \u00abtotali\u00bb a quelle \u00abminori\u00bb, la classificazione del Consiglio di Stato decide le sanzioni<\/strong><\/p>\n

di Guido Inzaghi e Carmen Chierchia<\/p>\n

Dalle piccole difformit\u00e0 rispetto alle autorizzazioni edilizie alle costruzioni interamente irregolari. Il ventaglio di interventi e opere abusive \u00e8 molto ampio e il Testo unico dell’edilizia (Dpr 380\/2001) collega ad ogni tipologia un’articolata disciplina sanzionatoria. Nella pratica, per\u00f2, l’individuazione dell’esatto tipo di abuso \u00e8 tutt’altro che facile e il contrasto tra la valutazione comunale e quella del proprietario\/responsabile arriva nelle aule giudiziarie. Il risultato \u00e8 che spesso \u00e8 il giudice amministrativo che interpreta i casi concreti.<\/p>\n

Con la sentenza del 30 marzo 2017, n. 1484, il Consiglio di Stato, partendo dal caso dell’apertura di un lucernaio al posto di due aperture minori (che i giudici hanno considerato come un abuso sostanziale) ha definito una griglia di valutazioni interpretative per qualificare le tipologie delle difformit\u00e0 tra il costruito e l’autorizzato.
\nL’abuso edilizio \u00e8 la difformit\u00e0 tra ci\u00f2 che viene costruito e quanto \u00e8 autorizzato (o autorizzabile). A seconda della gravit\u00e0 di questa differenza, si rinvengono le seguenti figure:
\nabuso totale, quando la costruzione avviene in assenza di qualsiasi titolo abilitativo;
\nabuso sostanziale, se il manufatto \u00e8 completamente diverso – per caratteristiche costruttive o destinazione d’uso – rispetto a quanto oggetto di permesso e se vi sono variazioni essenziali;
\nabusi minori, ossia gli interventi realizzati con modalit\u00e0 diverse da quelle previste e autorizzate ma che incidono su elementi particolari e non essenziali.
\nMolte sono le disposizioni del Testo unico che disciplinano la materia in questione (articoli da 31 a 44), in cui la caratterizzazione degli abusi viene affidata a concetti di portata generale.<\/p>\n

Abusi totali<\/b>
\nRientrano nella nozione di abuso totale sia le ipotesi di costruzioni realizzate in assenza di titolo sia quelle completamente diverse rispetto al permesso.
\nLa costruzione in assenza di permesso di costruire si realizza quando il titolo non esiste “oggettivamente” (non \u00e8 stato mai richiesto o rilasciato) ma anche quando un questo esista ma risulti privo di efficacia, sia in origine (ad esempio, permesso rilasciato da un settore comunale non competente) sia a seguito di un provvedimento di autotutela del Comune o una pronuncia di annullamento da parte del giudice amministrativo.
\nLa totale difformit\u00e0 dal permesso di costruire si verifica in caso di realizzazione di manufatti completamente diversi per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso, e per l’esecuzione di volumi oltre i limiti indicati nel progetto e autonomamente utilizzabili.<\/p>\n

Abusi sostanziali<\/b>
\nGli abusi sostanziali sono quelli che si verificano in presenza delle cosiddette “variazioni essenziali” e determinano una sostanziale differenza quali-quantitativa con il progetto autorizzato.
\nI criteri per la definizione delle variazioni essenziali sono indicati dall’articolo 32 del Testo unico dell’edilizia (si veda lo schema a fianco) e concernono il mutamento di destinazione d’uso con variazione degli standards, aumento della cubatura o della superficie, modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto e la violazione della normativa edilizia antisismica.
\nLe Regioni possono stabilire puntualmente i casi che determinano variazioni essenziali nel rispetto dei principi fissati dal legislatore nazionale.
\nCome si vede, le caratteristiche distintive tra “assenza di permesso”, “totale difformit\u00e0” e “variazioni essenziali” sono – nei fatti – notevoli, ma ad esse il legislatore attribuisce la stessa disciplina sanzionatoria (amministrativa): le costruzioni realizzate in assenza di permesso o con variazioni essenziali devono essere demolite, essendo necessaria la riduzione in pristino del manufatto abusivo.<\/p>\n

Abusi minori<\/b>
\nSi verifica abuso minore in caso di “difformit\u00e0 parziale”, ossia quando gli interventi costruttivi, pur se autorizzati, sono realizzati con modalit\u00e0 diverse che incidono solo su elementi particolari e non essenziali della costruzione.
\nCome \u00e8 stato chiarito dalla giurisprudenza (Consiglio di Stato, sentenza del 1\u00b0 giugno 2016, n. 2325) la parziale difformit\u00e0 occorre quando vengono in rilievo gli stessi lavori edilizi autorizzati dal titolo ma eseguiti unicamente in parziale difformit\u00e0 da esso, con la conseguenza che non \u00e8 quindi possibile identificare una parziale difformit\u00e0 quando si tratta di opere realizzate senza titolo per ampliare un manufatto preesistente (ossia opere non previste dal titolo originario ma in ampliamento a quanto ivi autorizzato).
\nIn questo senso, sono da qualificare come difformit\u00e0 parziale le opere che non comportano una snaturazione, per conformazione o struttura, dell’opera autorizzata, ma solo accorgimenti tecnici necessari ad evitare inconvenienti di comune esperienza. \u00c8 il caso dell’innalzamento del solaio: quando questa attivit\u00e0 occorre solo nella misura tesa a facilitare lo scorrimento delle acque meteoriche, secondo la giurisprudenza si tratta di difformit\u00e0 parziale (Consiglio di Stato, sentenza del 10 luglio 2013, n. 3676); viceversa l’incremento di cubatura di una porzione di sottotetto con contestuale mutamento di destinazione d’uso costituisce senza dubbio un abuso totale.<\/p>\n

Difformit\u00e0 non rilevanti<\/b>
\nInfine, nella scala gerarchica delle difformit\u00e0, vi \u00e8 un’ultima ipotesi: le violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedono per singola unit\u00e0 immobiliare il 2% delle misure progettuali non rientrano tra le ipotesi di difformit\u00e0 parziali. Si tratta di scostamenti dai parametri autorizzati di misura talmente contenuta da non potere essere considerati un illecito edilizio<\/p>\n

Il nulla osta segue la variante<\/strong><\/p>\n

Che differenza c’\u00e8 tra variazioni essenziali (articolo 32 del Testo unico dell’edilizia) e varianti? La similitudine (anche terminologica) tra questi due concetti genera spesso nella pratica una diffusa confusione sulla disciplina – non solo sanzionatoria – da applicare.
\nLa sentenza del Consiglio di Stato 1484\/2017 si presenta interessante anche perch\u00e9 chiarisce le differenze sostanziali e procedurali tra questi due concetti. In dettaglio secondo i giudici di Palazzo Spada:<\/p>\n