di Giovanni Pediliggieri e Lucia Verdacchi<\/p>\n
Nella prassi accade sovente che le parti ricorrano a contratti di compravendita nei quali il venditore non sia al tempo stesso il proprietario del bene compravenduto. Si configura in tale ipotesi la cd. vendita di cosa altrui, contratto – disciplinato all’art. 1478 c.c. – con il quale il venditore si obbliga a procurare all’acquirente l’acquisto della propriet\u00e0 di una cosa appartenente ad altri.<\/p>\n
In tale ipotesi, nel momento in cui il bene viene acquistato dal venditore, l’acquirente, in modo del tutto automatico, acquister\u00e0 la propriet\u00e0 dello stesso, in virt\u00f9 della gi\u00e0 conclusa vendita di cosa altrui, senza necessit\u00e0 di un nuovo atto traslativo.<\/p>\n
Le parti possono altres\u00ec ricorrere ad un contratto preliminare di vendita di cosa altrui, avente efficacia meramente obbligatoria. In tal caso, l’acquisto della propriet\u00e0 del bene altrui da parte del promissario acquirente non avverr\u00e0 automaticamente alla stipula del contratto di compravendita tra promittente venditore e proprietario, ma soltanto a seguito della stipula del contratto definitivo con il promissario acquirente. Obbligo del promittente venditore sar\u00e0 pertanto non solo l’acquisto del bene dal proprietario originario ma anche l’ulteriore e separato trasferimento di tale bene al promissario acquirente.<\/p>\n
Sia il contratto definitivo che il contratto preliminare di vendita di cosa altrui hanno suscitato, nel caso in cui tali contratti abbiano ad oggetto un bene immobile, un vivace interesse in dottrina e in giurisprudenza soprattutto sotto il profilo della relativa trascrivibilit\u00e0 e delle tutele apprestate dall’ordinamento a favore dell’acquirente o promissario acquirente.<\/p>\n
Anteriormente al D.L. n. 669\/1996, che ha introdotto nel nostro ordinamento la trascrivibilit\u00e0 del contratto preliminare, parte della dottrina negava che si potesse trascrivere il contratto di vendita di immobile altrui, e ci\u00f2 sull’assunto che l’effetto reale del trasferimento della propriet\u00e0 non si producesse immediatamente. Tuttavia, altra dottrina, muovendo dal disposto dell’art. 2659 c.c. che permette la trascrizione dei contratti di compravendita soggetti a termini o a condizione sospensiva, rilevava che se \u00e8 possibile trascrivere un contratto in cui l’effetto traslativo \u00e8 interamente postergato all’avverarsi di una condizione, a maggior ragione, facendo riferimento alla semplice interpretazione estensiva, \u00e8 possibile ritenere soggetto a trascrizione un contratto di vendita obbligatoria.<\/p>\n
Con la novella legislativa avutasi con il D.L. 669\/1996, la dottrina maggioritaria (nonostante isolate opinioni contrastanti di pur autorevole dottrina) ha riscontrato nella trascrizione di un contratto come il preliminare, privo di effetti traslativi diretti, la conferma dell’irrilevanza ai fini della trascrizione dell’immediatezza dell’effetto traslativo, propendendo pertanto sia per la trascrivibilit\u00e0 del contratto definitivo di vendita di bene altrui che del contratto preliminare di vendita di bene altrui.<\/p>\n
In particolar modo, in caso di vendita di immobile altrui, nella prassi si propende per la trascrizione del contratto a favore dell’acquirente e contro il venditore (non invece contro il proprietario originario), facendo menzione nella relativa nota di trascrizione della circostanza dell’altruit\u00e0 dell’immobile. Seguendo tale impostazione, nel momento in cui il venditore di cosa altrui acquista dal proprietario originario la propriet\u00e0 dell’immobile, si dovr\u00e0 procedere:<\/p>\n
Ci si \u00e8 poi domandati entro quali limiti la trascrizione della vendita di cosa altrui, cos\u00ec come del contratto preliminare di cosa altrui, possa avere effetti nei confronti del proprietario originario del bene e dei rispettivi aventi causa, anche in considerazione dell’esigenza di evitare un pregiudizio a proprietari del tutto estranei e ignari della stipula di un negozio giuridico avente oggetto l’immobile di loro propriet\u00e0.<\/p>\n
In dottrina si ritiene che in entrambi i casi la trascrizione assume una funzione meramente “prenotativa”: pertanto, l’acquirente (o il promissario acquirente) potr\u00e0 opporre il proprio acquisto agli altri aventi causa del venditore di cosa altrui (o promittente venditore di cosa altrui) ma non agli aventi causa del proprietario originario, fatto salvo il caso in cui quest’ultimo abbia a sua volta stipulato con il venditore (o promittente venditore) dell’immobile un contratto preliminare regolarmente trascritto (anche nella forma di contratto preliminare a favore del terzo).<\/p>\n
Infine, giova precisare che con specifico riguardo al contratto preliminare di compravendita di cosa altrui, in caso di inadempimento del promittente venditore, il promissario acquirente non potr\u00e0 richiedere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita ex art. 2932 c.c., fatto salvo il caso in cui il promittente venditore abbia nel frattempo acquistato l’immobile.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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