{"id":1747,"date":"2017-02-27T06:28:11","date_gmt":"2017-02-27T06:28:11","guid":{"rendered":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/?p=1747"},"modified":"2019-10-25T10:45:20","modified_gmt":"2019-10-25T10:45:20","slug":"dalledificabilita-al-valore-dellarea-un-iter-a-piu-fasi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blogs.dlapiper.com\/regulatory-ita\/2017\/02\/27\/dalledificabilita-al-valore-dellarea-un-iter-a-piu-fasi\/","title":{"rendered":"Dall\u2019edificabilit\u00e0 al valore dell\u2019area, iter a pi\u00f9 fasi"},"content":{"rendered":"

Destinazione urbanistica, valore di mercato e determinazione della base imponibile tributaria sono concetti strettamente intrecciati tra loro. Infatti mentre un’area edificabile viene valutata – ai fini dell’IMU\/ TASI – sulla base del suo valore di mercato, un lotto privo di capacit\u00e0 edificatoria (es. un’area agricola) sconter\u00e0 l’IMU \/ TASI computata sul valore catastale.\u00a0<\/strong><\/p>\n

Ma quando un’area pu\u00f2 essere considerata edificabile?<\/strong><\/p>\n

La domanda sorge perch\u00e9 spesso l’attribuzione di una determinata destinazione urbanistica \u00e8 il frutto di un iter procedurale a pi\u00f9 fasi (si pensi all’adozione e alla successiva approvazione di un piano urbanistico) e su pi\u00f9 livelli (alla pianificazione generale si affianca spesso quella di attuazione).<\/p>\n

Quindi, in quale di queste fasi e livelli, si cristallizza la destinazione edificatoria di un’area?<\/p>\n

La Corte di Cassazione ritiene che il momento di attribuzione dell’edificabilit\u00e0 sorge fin dalla fase di avvio del procedimento di trasformazione urbanistica, non rilevando n\u00e9 se il piano regolatore generale (PRG) sia approvato definitivamente (basta quindi che sia adottato) n\u00e9 che questo attribuisca la concreta capacit\u00e0 di trasformazione del territorio. Proprio su questo aspetto si \u00e8 soffermata la Corte di Cassazione con la recente sentenza n. 2107 del 27 gennaio 2017.<\/p>\n

Piano regolatore generale e pianificazione attuativa.<\/strong> Fin dalla legge urbanistica del 1942 (L. 1150\/1942) al piano regolatore generale i comuni potevano affiancare piani particolareggiati che precisavano l’assetto urbano che doveva essere impresso a determinate aree del territorio comunale (altezze, aree per opere pubbliche, suddivisione in lotti ecc) proprio allo scopo di dare attuazione al PRG.<\/p>\n

Su questo doppio binario si sono mossi recentemente alcuni legislatori regionali che, mantenendo il duplice livello di pianificazione, attribuiscono alla pianificazione generale valenza programmatica e strategica e ai piani attuativi la concreta disciplina per la trasformazione del territorio.<\/p>\n

\u00c8 il caso della L.R. Emilia Romagna n. 20\/2000 (valutata dalla Cassazione 2107\/2017) che attraverso l’istituzione dei Piani Strutturali Comunali (PSC) e dei Piani Operativi Comunali (POC) ha devoluto l’attribuzione di capacit\u00e0 edificatoria a quest’ultimo.<\/p>\n

Secondo l’art. 28 della L.R. 20\/2000, infatti, il PSC \u00e8 lo strumento di pianificazione urbanistica generale predisposto dal Comune “per delineare le scelte strategiche di assetto e sviluppo<\/em>” che “non attribuisce in nessun caso potest\u00e0 edificatoria alle aree n\u00e9 conferisce alle stesse una potenzialit\u00e0 edificatoria subordinata all’approvazione del POC”. <\/em>Il dettato normativo \u00e8, quindi, chiaro: il PSC non conferisce podest\u00e0 edificatoria alle aree.<\/p>\n

Inoltre, “le indicazioni del PSC relative alla puntuale localizzazione delle nuove previsioni insediative, agli indici di edificabilit\u00e0, alle modalit\u00e0 di intervento, agli usi e ai parametri urbanistici ed edilizi, costituiscono riferimenti di massima circa l’assetto insediativo e infrastrutturale del territorio comunale, la cui puntuale definizione e specificazione \u00e8 operata dal piano operativo comunale, senza che ci\u00f2 comporti modificazione del PSC<\/em>“.<\/p>\n

\u00c8 quindi chiaramente evidenziata la valenza solo strategica del PSC. In altri termini: fino all’approvazione del POC i proprietari di un’area non potranno certo richiedere e ottenere il titolo edilizio. Quindi, si vede, l’effettivo diritto di edificare si matura compiutamente – a livello urbanistico – edilizio – quando diventa efficace il piano attuativo.<\/p>\n

L’esempio dell’Emilia Romagna non \u00e8 un caso isolato. Anche la L.R. Lombardia 12\/2005 introduce nel sistema pianificatorio territoriale uno strumento di valenza generale a cui affianca una pianificazione di attuazione. \u00c8 il caso del Documento di Piano che mantiene una valenza strategica in quanto individua gli obiettivi di sviluppo per la politica territoriale. La caratteristica programmatoria del Documento di Piano \u00e8 anche confermata dall’art. 8, co. 3 della L.R. 12\/2005 secondo cui esso “non contiene previsioni che producano effetti diretti sul regime giuridico dei suoli<\/em>“. Al Documento di Piano, poi, \u00e8 affidato il compito di individuare gli ambiti di trasformazione, ossia le aree urbane che necessitano di una attenzione particolare per il loro sviluppo.<\/p>\n

In questi ambiti, e qui si ripete la dicotomia tra pianificazione strategica ed attuativa, la disciplina di uso del suolo \u00e8 affidata, appunto, a piani attuativi.<\/p>\n

Questa ricostruzione potrebbe portare alla conclusione che solo con l’approvazione del piano attuativo l’area acquisti effettivamente un valore fabbricabile. E invece, la Cassazione ribadisce, anche con la pronuncia sopra ricordata, che il solo inserimento di un’area nel PSC vale ad attribuire agli stessi una valenza edificatoria non essendo quindi necessario che venga adottato il piano operativo comunale.<\/p>\n

Ma qual \u00e8 il valore di mercato?<\/strong> La situazione appena descritta porta per\u00f2 a fare alcune valutazioni. \u00c8 indubbio che la sola qualificazione di un’area come edificabile ne fa sorgere una valutazione economica certamente pi\u00f9 alta rispetto a destinazioni come quella agricola cui non \u00e8 connessa capacit\u00e0 edificatoria ma \u00e8 altrettanto vero che, fino all’ottenimento del titolo edilizio, la concreta possibilit\u00e0 di trasformazione del territorio rimane quanto meno a livello astratto.<\/p>\n

Molti sono i passaggi che possono mutare il modo in cui si esprimer\u00e0 il diritto edificatorio attribuito dal piano generale (o in Lombardia, dal Documento di Piano). Si pensi ad esempio alla necessit\u00e0 di seguire le procedure di valutazione ambientale (che a seconda dei progetti possono essere sia la VAS – valutazione ambientale strategica – che la VIA – valutazione di impatto ambientale), le procedure volte all’ottenimento dei permessi cd. endoprocedimentali (si pensi ad un’area vincolata) ecc.<\/p>\n

Ne consegue che al termine del procedimento amministrativo per la approvazione del POC (o in genere del piano attuativo) e per il rilascio del permesso di costruire, la capacit\u00e0 edificatoria pu\u00f2 concretamente cambiare in termini di cubatura assentita, di progetto realizzabile, di costi per la sua realizzazione ecc.<\/p>\n

Queste valutazioni incidono necessariamente, quindi, sulla determinazione del valore di mercato.<\/p>\n

Spingendo la valutazione ancora pi\u00f9 in l\u00e0, si potrebbe sostenere che fino all’approvazione della pianificazione attuativa il valore da attribuire alle aree non dovrebbe essere il medesimo di un’area per cui il procedimento amministrativo si \u00e8 concluso ma, ragioni di equit\u00e0, porterebbero a sostenere che il valore dovrebbe quanto meno scontare i costi necessari per la conclusione della procedura e l’alea che la stessa si concluda secondo un determinato progetto, giustificando una riduzione rilevantissima del valore delle “aree in attesa” fino a valori prossimi a quelli agricoli.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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