Riportiamo di seguito il commento di Claudia Filomena Senatore alla sentenza di Corte di Cassazione, Sezioni Unite civili, n. 23601 del 9 ottobre 2017, sulla nullità del contratto di locazione di immobili non registrato.

Massima. La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso.
Il contratto di locazione di immobili, quando sia nullo per la (sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente.
É nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; detta nullità “vitiatur sed non vitiat”, con la conseguenza che solo il patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall’avvenuta registrazione.
Il caso esaminato dalla Corte
Nel caso di specie portato dinanzi alla Corte, le parti, in data 20 ottobre 2008, avevano stipulato un contratto di locazione ad uso non abitativo, che prevedeva la corresponsione di un canone mensile di € 1.200, registrato in data 4 novembre 2008. Nella medesima data, le parti concludevano un accordo integrativo, il quale contemplava due diversi regimi di canone maggiorato (€ 5.500 ed € 3.500) rispetto a quello risultante dal contratto, a seconda che una parte o entrambe avessero proceduto alla registrazione dell’accordo integrativo ovvero avessero omesso tale registrazione.
La terza Sezione Civile della Corte di Cassazione, con ordinanza n. 16604/2016 trasmetteva gli atti al Primo Presidente, per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite e chiedeva la pronuncia su tale quesito:
«Se, in tema di contratti di locazione ad uso diverso da quello di abitazione, nell’ipotesi di tardiva registrazione (anche) del contestuale e separato accordo recante l’importo del canone maggiorato rispetto a quello indicato nel primo contratto registrato, sia configurabile un’ipotesi di sanatoria di tale nullità, ovvero se anche per le locazioni ad uso diverso da abitazione debba farsi applicazione del principio affermato dalle Sezioni Unite di questa Corte (Cass. S.U., 17 settembre 2015, n. 18213, rv. 636471) con riferimento ai contratti di locazione ad uso abitativo, secondo il quale, su di un più generale piano etico/costituzionale, l’esclusione di una qualsivoglia efficacia sanante della registrazione tardiva consente di impedire che dinanzi ad una Corte suprema di un paese europeo una parte possa invocare tutela giurisdizionale adducendo apertamente ed impunemente la propria qualità di evasore fiscale, e sia proprio la Corte di legittimità ad affermarne la liceità».
Al fine di risolvere esaustivamente tale questione, ampiamente dibattuta in dottrina e in giurisprudenza, le Sezioni Unite della Suprema Corte sono intervenute sul punto, anzitutto fornendo un’esaustiva ricostruzione del quadro normativo fiscale e civilistico.
Quanto, in primo luogo, alla normativa fiscale, le SS.UU. hanno rammentato come la stessa preveda l’obbligo di registrazione dei contratti di locazione di durata superiore a trenta giorni (artt. 2 lett. a) e b) e 3 lett. a) del d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131), nonché che la stessa venga effettuata entro trenta giorni dalla data di sottoscrizione dell’atto ovvero della data di decorrenza, se anteriore (art. 17 c. 1 del medesimo d.P.R.). Quanto al profilo della tardività della registrazione, le SS.UU. hanno rilevato, in primo luogo che, lo stesso d.P.R, all’art. 76 c. 5, contempla la possibilità di una registrazione tardiva anche in caso di decadenza dell’azione di riscossione (il c.d. ravvedimento operoso) e, in secondo luogo, come la giurisprudenza prevalente, nonché la pronuncia del 17 settembre 2015 richiamata dalla suddetta ordinanza di rimessione, avesse ripetutamente escluso la nullità del contratto a fronte della violazione di una norma tributaria (principio di non interferenza della normativa tributaria e quella civilistica recepito poi nel c.d. Statuto dei contribuenti del 2000).
Sotto il profilo civilistico, la Corte ha ovviamente posto l’accento sull’art. 1 c. 346 della L. 311/04 (c.d. Legge Finanziaria del 2005), ai sensi del quale, come noto, i contratti di locazione sono nulli, ricorrendone i presupposti, se non registrati e, per quanto concerne il profilo del canone, sul principio, dettato in materia di contratti ad uso abitativo, di cui all’art. 13 c. 1 della L. 431/98, secondo cui è nullo l’accordo sul canone di locazione maggiorato rispetto al contratto registrato, nonché l’art. 1, c. 59 della L. 208/2015, il quale ha novellato l’art. 13 citato, il quale ha introdotto l’obbligo unilaterale del locatore di provvedere alla registrazione del contratto di locazione entro il termine perentorio di trenta giorni pena la possibilità per il conduttore di chiedere al giudice l’accertamento sull’esistenza del contratto e la rideterminazione del canone in misura non superiore al valore minimo di cui all’art. 2 della stessa legge.
Già le SS. UU. della Corte di Cassazione con la sentenza 18213 del 2015 avevano affermato che la nullità di cui all’art. 13 della L. 431/98 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone (oggetto di un procedimento di simulazione) mentre resta valido il contratto registrato, nonché dovuto il canone apparente. Dunque il contratto è valido per il canone apparente e l’accordo simulatorio sul maggior canone è nullo e non sanabile con l’eventuale registrazione tardiva, inidonea (in quanto fatto extranegoziale) ad influire sulla validità civilistica.
Sotto il profilo testuale, la nullità del contratto è affermata dagli artt. 32 e 79 della L. 391/78.
L’iter argomentativo della Corte. La Cassazione, sulla base delle premesse finora esposte, è intervenuta per chiarire definitivamente la questione della registrazione tardiva del contratto di locazione ad uso non abitativo nonché della possibilità di sanare l’eventuale accordo integrativo sul canone.
Per quanto concerne la prima questione, la Corte ha affermato, in primo luogo, che la registrazione tardiva di un contratto di locazione produce l’effetto di sanare la nullità sancita dalla Finanziaria del 2005 e, in secondo luogo, ha ritenuto che il contratto di locazione ad uso non abitativo, contenente la previsione di un canone realmente convenuto e corrisposto (in assenza di qualsiasi fenomeno simulatorio), se non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, L. 311/2004, ma è sanabile in caso di sua tardiva registrazione, in base alle norme tributarie.
Acclarata la possibilità di una registrazione tardiva del contratto di locazione ad uso non abitativo ed il conseguente carattere sanante, la Corte ha rilevato che tale effetto retroagisce alla data di conclusione del contratto, a garantire la stabilità degli effetti del contratto e la tutela del contraente più debole altrimenti venendo a costituire un effetto novativo per factum principis.
Bisogna, infine, distinguere tra un contratto non registrato in toto e un contratto debitamente registrato, contenente un’indicazione simulata di prezzo, collegato ad un accordo integrativo sul canone maggiorato.
Nel primo caso, il contratto non registrato in toto, contenente l’indicazione del reale corrispettivo della locazione, è “sconosciuto” all’Erario dal punto di vista fiscale ed è nullo dal punto di vista civilistico in virtù di una testuale previsione normativa che ricollega la sanzione di invalidità al comportamento illecito (l’inadempimento all’obbligo di registrazione). Rileva qui, dunque, la tardività dell’adempimento e non un vizio genetico dell’atto, pertanto la sanatoria avrà efficacia retroattiva al momento della conclusione del contratto.
Nel caso, invece, di un contratto registrato contenente l’indicazione di un canone apparente è inevitabile la riconduzione alla fattispecie della simulazione, in sintonia con quanto affermato dalle stesse SS. UU. con riferimento alla speculare vicenda delle locazione ad uso abitativo. Deve, in tal caso, concludersi che il contratto sia intrinsecamente nullo, oltre che per essere stato violato l’obbligo di (integrale) registrazione, anche perché ab origine finalizzato all’evasione fiscale ed all’elusione della norma tributaria relativa all’obbligo di registrazione, da considerarsi, come rilevato dalla Corte Costituzionale in riferimento al principio di cui all’art. 53 Cost., come norma imperativa. Dunque, trattandosi di un vizio genetico e non di mero inadempimento, si ravvisa un’ipotesi di nullità virtuale insanabile ex art. 1423 c.c..