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Progettisti più “responsabili” – Sanzioni – Aggiornamento catastale

Continua la panoramica di Guido Inzaghi e Federica Ceola sulle novità in materia edilizia introdotte dal Decreto Sblocca Italia, come convertito. Negli articoli seguenti gli autori analizzano le responsabilità dei progettisti per gli interventi in edilizia libera, gli aspetti sanzionatori connessi all’inottemperanza agli obblighi di legge e, infine, le modalità di aggiornamento catastale. Gli articoli sono stati pubblicati sull’approfondimento de Il Sole 24 Ore il 19 novembre 2014.

Progettisti più “responsabili”

di Guido Inzaghi e Federica Ceola

Per gli interventi di manutenzione straordinaria e per le opere edilizie di modifica interna sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, ovvero di modifica della destinazione d’uso degli stessi – interventi di edilizia libera per i quali è prevista la previa trasmissione della comunicazione d’inizio lavori – il Decreto Sblocca Italia introduce dei nuovi obblighi in capo al progettista.

La norma prevede infatti l’obbligo, in capo all’interessato che intenda svolgere dette opere, della trasmissione all’Amministrazione comunale competente dell’elaborato progettuale e della comunicazione d’inizio lavori asseverata da un tecnico abilitato.

L’aspetto più innovativo è che quest’ultimo deve attestare, sotto la propria responsabilità, che i lavori progettati sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e l’assenza d’interessamento delle parti strutturali dell’edificio su cui si progetta d’intervenire.

Rimane, invece, necessaria l’attestazione che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti – dichiarazione che era già prescritta dalla normativa previgente.

Il Decreto, dunque, riforma le disposizioni del Testo Unico relative al contenuto necessario della documentazione progettuale. Da un lato, è stata eliminata la previsione per cui il tecnico deve certificare, sotto la propria responsabilità, che per l’intervento non è necessario il rilascio di alcun titolo abilitativo, in forza della normativa nazionale e ragionale. Dall’altro, è ora prescritta la trasmissione di una dichiarazione di compatibilità con i requisiti sismici e di rendimento energetico, nonché della mancanza di interventi sugli elementi strutturali dell’immobile.

In aggiunta, è stata disposta l’abolizione della dichiarazione emessa dall’Agenzia per le imprese attestante la sussistenza dei requisiti e presupposti prescritti dalla legge nazionale, la quale era invece prevista dal Testo Unico per gli interventi edilizi interni sulle superfici coperte dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, nonché per le opere in modifica delle destinazione d’uso degli stessi.

Si deve infine evidenziare che il Decreto Sblocca Italia ha mantenuto la necessità di trasmettere all’Amministrazione comunale i dati identificativi dell’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori, dati che andranno inseriti all’interno della comunicazione di inizio lavori.

 

Sanzioni fino a 1000 euro senza invio degli atti al Comune

Rafforzate le sanzioni previste per la mancata presentazione all’Amministrazione comunale competente della comunicazione d’inizio lavori. Nulla cambia, invece, per gli altri titoli abilitativi.

L’omessa trasmissione della comunicazione dell’inizio dei lavori – prevista per talune opere di edilizia libera – o della comunicazione asseverata da un tecnico abilitato – per gli interventi di manutenzione straordinaria e per le opere di modifica interna sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti all’esercizio di impresa, o di modifica della destinazione d’uso degli stessi – comporta la sanzione pecuniaria di 1.000 euro, ridotta di due terzi qualora la comunicazione di inizio lavori venga effettuata spontaneamente se l’intervento è ancora in corso di esecuzione.

Il Testo Unico previgente disponeva invece una sanzione pecuniaria ben inferiore, pari a 258 euro.

L’incremento della sanzione si deve senz’altro, in primo luogo, al tentativo di combattere il fenomeno dell’abusivismo edilizio: una sanzione più elevata dovrebbe, infatti, svolgere la funzione di deterrente nei confronti di tale aspetto patologico.

Inoltre, l’inasprimento della sanzione pecuniaria può essere interpretato come una novità complementare all’ampliamento del novero degli interventi d’edilizia libera realizzabili attraverso la previa presentazione della comunicazione d’inizio lavori. (…) Il Decreto Sblocca Italia ha notevolmente allargato la nozione di manutenzione straordinaria. Ciò comporterà un ingente aumento dei casi d’interventi edilizi che verranno sottoposti alla previa trasmissione della comunicazione d’inizio lavori asseverata all’Amministrazione comunale. Ne consegue che il fenomeno patologico dell’abusivismo potrebbe potenzialmente incrementare, facendone derivare l’esigenza di potenziare l’elemento normativo di prevenzione.

Novità in tema di sanzioni si rinvengono anche nelle disposizioni del Testo Unico dedicate agli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali.

In particolare, il Decreto introduce una sanzione amministrativa pecuniaria di importo compreso tra 2.000 e 20.000 euro in caso di accertata inottemperanza alla ingiunzione a demolire. E’ prescritta l’irrogazione della misura massima di detta sanzione in caso di abusi realizzati su aree soggette a vincolo di inedificabilità, aree destinate ad interventi di edilizia residenziale pubblica, aree soggette a vincolo idrogeologico elevato o molto elevato, aree appartenenti a beni soggetti ad usi civici o aree che godono di protezione in ragione del loro interesse culturale.

I proventi di dette sanzioni spettano al comune e sono destinati esclusivamente alla demolizione e rimessione in ripristino delle opere abusive e all’acquisizione e attrezzatura di aree destinate a verde pubblico.

Inoltre, il testo emendato del T.U. dell’edilizia dispone che la mancata o tardiva emanazione del provvedimento sanzionatorio, fatte salve le responsabilità penali, costituisce elemento di valutazione della performance individuale nonché di responsabilità disciplinare e amministrativo-contabile del dirigente e del funzionario inadempiente.

Variazioni da segnalare all’Agenzia delle Entrate

Il DL 133/2014 introduce una rilevante novità riguardo l’aggiornamento catastale degli interventi edilizi eseguiti senza alcun titolo abilitativo ma soggetti alla previa comunicazione d’inizio lavori.

Per detti interventi, infatti, la comunicazione d’inizio lavori, qualora integrata con la comunicazione di fine lavori, è valida anche ai fini dell’aggiornamento del nuovo catasto edilizio urbano.

Il procedimento previsto dal Testo Unico, così come riformato dallo Sblocca Italia, prevede che l’Amministrazione Comunale, in seguito al recepimento della comunicazione di fine lavori, debba provvedere a comunicare ai competenti uffici dell’Agenzia dell’Entrate la variazione dello stato dei beni immobili interessati dai lavori.

Si tratta di una rilevante novità, in quanto la normativa previgente prescriveva per tutti gli interventi di edilizia libera – soggetti e non alla comunicazione di inizio lavori –  l’onere in capo all’interessato di presentare l’aggiornamento catastale nel termine di trenta giorni dal momento in cui si verifica la modifica dello stato dell’immobile.

Questa procedura d’aggiornamento delle variazioni catastali rimane, tuttavia, ancora applicata agli interventi edilizi per i quali non è dovuta la presentazione della comunicazione di inizio lavori.