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La manutenzione straordinaria ricomprende i frazionamenti

Pubblichiamo di seguito gli approfondimenti condotti da Guido Inzaghi e Federica Ceola sulle novità in materia edilizia introdotte dalla Legge di conversione del Decreto Sblocca Italia.  Gli articoli che seguono sono stati pubblicati su Il Sole 24 Ore  del 19 novembre 2014.

 

La manutenzione straordinaria ricomprende i frazionamenti

Di Guido Inzaghi e Federica Ceola

Il Decreto Sblocca Italia – nel testo approvato in Parlamento per la conversione in legge – introduce alcune modifiche alla disciplina del Testo Unico dell’Edilizia sull’attività edilizia libera, ossia sugli interventi per i quali non è richiesto alcun titolo abilitativo.

Per quanto concerne gli interventi esenti anche dalla comunicazione d’inizio lavori, si rilevano alcune novità riguardanti la manutenzione ordinaria.

In particolare, il Decreto inserisce un richiamo normativo al fine di definire gli interventi di manutenzione ordinaria: gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Il testo emendato inoltre include nella categoria di manutenzione ordinaria anche le opere d’installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW.

Il Decreto, dunque, innova la categoria degli interventi eseguiti senza alcun titolo abilitativo e senza alcuna specifica comunicazione, i quali sono, oltre agli appena descritti interventi di manutenzione ordinaria, gli interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche, le opere temporanee per l’attività di ricerca geognostica nel sottosuolo eseguite in aree esterne al centro edificato, i movimenti di terra per l’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, nonché le serre mobili stagionali funzionali allo svolgimento dell’attività agricola.

Passando agli interventi che parimenti non necessitano di alcun titolo abilitativo, ma per l’esecuzione dei quali è prevista la previa comunicazione d’inizio lavori (Cil), si rinvengono le novità più rilevanti.

La definizione d’interventi di manutenzione straordinaria è stata infatti notevolmente ampliata. Ciò si deve, in primis, alla soppressione del limite dell’alterazione dei volumi e delle superfici delle singole unità immobiliari, il quale è stato sostituito con il limite del mantenimento della volumetria complessiva degli edifici.

Inoltre, il Decreto ha ricompreso nella definizione di manutenzione straordinaria anche gli interventi di frazionamento o d’accorpamento delle unità immobiliari. Quest’ultimi possono consistere anche in opere comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico, purché non venga modificata la volumetria complessiva dell’edificio e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

A tal riguardo è importante notare che il Decreto introduce per gli interventi di manutenzione straordinaria comportanti aumento del carico urbanistico il pagamento del contributo di costruzione commisurato all’incidenza delle sole opere di urbanizzazione, purché ne derivi un aumento della superficie calpestabile. Tale disposizione emendata in sede parlamentare risulta differente rispetto all’originario testo del Decreto, a norma del quale, invece, tutte le opere di manutenzione straordinaria erano soggette al contributo commisurato agli oneri di urbanizzazione.

Infine, per quanto riguarda le modifiche edilizie interne sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa – intervento ugualmente soggetto alla previa Cil – è ora prescritto che non debbano riguardare le parti strutturali. Questa limitazione, peraltro, era già prevista per gli interventi di manutenzione straordinaria, e dunque la sua introduzione anche per le modifiche interne delle superfici adibite ad esercizio di impresa rende senz’altro più uniforme la previsione normativa.

Le modifiche del Decreto Sblocca Italia, dunque, ampliano notevolmente la nozione d’interventi di edilizia libera soggetti alla Cil, di cui fanno parte a norma del Testo Unico dell’Edilizia, oltre alle opere sopradescritte, anche quelle dirette a soddisfare necessità contingenti e temporanee, le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, la realizzazione di pannelli solari a servizio di edifici, la costruzione di aree ludiche, nonché di elementi d’arredo delle aree pertinenziali degli edifici.