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Il labirinto dei regolamenti edilizi

Significative le novità in materia edilizia e urbanistica introdotte dal Decreto Sblocca Italia e rimodellate dalla relativa legge di conversione. Nell’articolo che segue (pubblicato su Il Sole  24 Ore del 17 novembre 2014), Guido Inzaghi illustra la portata della norma che ha introdotto il regolamento edilizio tipo.

Il labirinto dei regolamenti edilizi

In attesa del modello unico definizioni e calcolo diversi da Comune a Comune

di Guido Inzaghi 

Il primo passo verso l’unificazione dei regolamenti edilizi è realtà: nella legge di conversione del decreto Sblocca – Italia (l. 164/2014 pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale l’11 novembre) è avviato un percorso che vede coinvolti Comuni e Regioni verso l’adozione di un modello unico di regolamento, da adattare comunque alle realtà locali. Ma i tempi per arrivare a questo traguardo non sono ancora definiti. Nell’attesa, proprietario di immobili e professionisti devono ancora far ei conti con gli oltre 8 mila regolamenti edilizi, diversi da Comune a Comune.

La differenze.

Secondo la definizione contenuta nell’art. 4 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR  380/2001), i regolamenti edilizi comunali disciplinano le modalità costruttive, con particolare riguardo al rispetto delle normative tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, di sicurezza e vivibilità degli immobili.

Architetti, ingegneri, geometri e, più in generale, tutti i professionisti dell’edilizia, quando si ritrovano ad approcciare interventi ricadenti nel territorio di più comuni ad oggi devono confrontarsi con normative a volte anche profondamente (e ingiustificatamente) discordanti tra loro.

Queste difformità possono riguardare anche definizioni fondamentali, quale quella relativa alla superficie degli edifici a volte definita utile lorda (Sul) o di pavimento (SLP). e da cui, ai fini urbanistici, vengono normalmente escluse (ma ogni Comune ha le sue regole) le aree porticate, le logge, le autorimesse, piuttosto che i vani tecnici.

Così il regolamento edilizio del Comune di Milano del 1999 – regolamento che resterà in vigore sino alla pubblicazione del nuovo regolamento edilizio definitivamente approvato con Deliberazione n. 27 del 2 ottobre 2014 – esclude dal conteggio della SLP gli spazi comuni destinati ad attività di pertinenza dell’intero fabbricato, mentre Bologna non conteggia gli spazi di servizio dell’unità edilizia di uso comune e gli spazi tecnici collegati a parti comuni.

I regolamenti comunali possono poi disporre distanze maggiori rispetto a quella di 3 metri prescritta dal Codice Civile. Sfruttando questa possibilità, i Comuni di Bologna, Firenze e Lecce hanno quindi previsto una distanza minima di 5 metri; il Regolamento milanese del 1999, invece, dispone una distanza dal confine di 3 metri, pari a quella del Codice.

E così, ancora, non mancano discordanze riguardo all’altezza massima degli edifici. Il Comune di Lecce ha previsto che l’altezza massima dei fabbricati sia pari alla distanza misurata in verticale tra il punto più basso del marciapiede a filo fabbricato, o del terreno adiacente, e la quota dell’intradosso dell’ultimo solaio orizzontale di copertura dei locali abitativi.

Il Regolamento edilizio di Napoli, invece, prevede che l’altezza massima delle costruzioni sia equivalente all’altezza maggiore tra tutte quelle relative alla facciata della costruzione, la quale è a sua volta definita come l’altezza all’estradosso del solaio di copertura del piano utile più alto.

Verso il modello unico. Il decreto Sblocca Italia prevede che il Governo, le Regioni e le autonomie locali concludano in sede di Conferenza unificata accordi o intese per adottare uno schema di regolamento edilizio-tipo.

Il regolamento edilizio-tipo costituirà il riferimento a cui i Comuni dovranno attenersi e dal quale non potranno discostarsi significativamente nell’adozione della regolamentazione locale. A dettare i tempi di adeguamento saranno però gli accordi.

La norma un primo importante passo verso l’omogeneità delle disposizioni in materia edilizia. Ma i tempi per l’adozione del regolamento-tipo e dell’adeguamento dei regolamenti locali verosimilmente non saranno brevi.

Il nuovo regolamento unico richiederà ai Comuni anche un’importante attività di coordinamento rispetto alle previsioni, anche terminologiche, contenute nei propri strumenti urbanistici.