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Per l’edilizia meno vincoli e disciplina più semplice

Il decreto Sbocca Italia (DL 133/2014) ha introdotto molte novità in materia edilizia, urbanistica e ambientale: iniziamo la nostra analisi sul testo del decreto con la panoramica di Guido Inzaghi sulle principali modifiche alla disciplina edilizia e urbanistica. L’articolo che segue è apparso su Il Sole 24 Ore del 16 settembre 2014.

Per l’edilizia meno vincoli e disciplina più semplice

di Guido Inzaghi

Con il DL 133/2014, entrato in vigore il 12 settembre, si allarga il novero degli interventi di manutenzione straordinaria: ne fanno da ora ugualmente parte il frazionamento e l’accorpamento delle unità immobiliari anche mediante la variazione delle relative superfici e del carico urbanistico purché non muti la volumetria complessiva e l’originaria destinazione. Si noti che il carattere gratuito delle opere di manutenzione viene posto in dubbio dal nuovo articolo 17, comma 4, del Testo Unico edilizia dove, al pari delle opere sul patrimonio statale, anche la manutenzione straordinaria sconterebbe il contributo commisurato agli oneri di urbanizzazione restando esentata dalla quota relativa al costo di costruzione. In sede di conversione il punto merita di essere chiarito.

Riqualificazione urbana. I regolamenti locali potranno individuare gli edifici da espropriare, mediante il riconoscimento di forme compensative, per procedere alla riqualificazione urbana.

Deroga alle regole urbanistiche. Nuova fattispecie per i permessi di costruire in deroga agli strumenti urbanistici territoriali: finora ammessi in caso di edifici pubblici, oggi possibili anche per gli interventi di ristrutturazione edilizia e urbanistica, anche in aree industriali dismesse. In tali casi, l’interesse pubblico dovrà essere attestato con delibera del consiglio comunale.

Il permesso di costruire convenzionato, strumento finora noto solo alle esperienze regionali e locali, potrà far luogo degli strumenti di pianificazione attuativa che hanno procedimenti di approvazione notevolmente più lunghi. Il permesso convenzionato varrà quando le esigenze di urbanizzazione di una determinata area potranno essere soddisfatte mediante modalità semplificate.

Quanto ai termini del rilascio, ora tutti i comuni devono rispettare i termini “ordinari” (60 giorni per l’istruttoria, l’acquisizione dei pareri e la formulazione del provvedimento con possibilità di interruzione nei primi 30 giorni per richiesta di integrazioni). La possibilità di raddoppio sussiste solo per i progetti particolarmente complessi.

Proroga dei termini edilizi. Quando l’inizio o la fine dei lavori sono impediti da iniziative della PA o dell’autorità giudiziaria che si rivelano poi infondate, la relativa proroga è un atto dovuto.

Contributo di costruzione. Gli strumenti di trasformazione urbana complessi scontano un regime agevolato del costo di costruzione: i relativi atti di pianificazione attuativa (piani di recupero, piani particolareggiati) potranno, infatti, prevedere che il contributo di costruzione sia commisurato unicamente al costo di costruzione e non anche all’incidenza degli oneri di urbanizzazione. Dovrà in ogni caso essere garantita la corretta urbanizzazione, l’infrastrutturazione e l’insediabilità degli interventi.

Inoltre, i Comuni potranno deliberare i contributi di costruzione per gli interventi di ristrutturazione in misura inferiore ai valori determinati per le nuove costruzioni. Per gli immobili dismessi o in via di dismissione, il contributo di costruzione per gli interventi di ristrutturazione, recupero e riuso potrà essere ridotto in misura superiore al 20%.

Addio DIA. Dopo più di quattro anni dalla sua introduzione nell’ordinamento giuridico, la SCIA sostituisce a tutti gli effetti la DIA edilizia, che sopravvive solo in sostituzione del permesso di costruire (la ex Super DIA).

SCIA anche per le varianti minori a permessi di costruire, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli.

Cambio d’uso. Si amplia la maglia del mutamento di destinazione d’uso: è rilevante solo la modifica che comporta l’assegnazione dell’immobile o dell’unità ad una differente categoria funzionale tra  (a) residenziale e turistico – recettiva (b) produttiva e direzionale, (c) commerciale, (d) rurale.

E’ fatta salva la possibilità per le Regioni di disciplinare differentemente la materia.

Lottizzazione per stralci funzionali. Modifiche anche alla Legge Urbanistica (L. 1150/1942) il cui articolo 28 oggi concede la possibilità di procedere per stralci funzionali e per fasi e tempi distinti. Per ogni stralcio funzionale dovranno essere quantificati gli oneri di urbanizzazione o le opere di urbanizzazione da realizzare e le relative garanzie; l’attuazione parziale dovrà risultare coerente con l’intera area oggetto d’intervento. 

Permessi in Conferenza di Servizi. Si allinea la validità dei termini dei permessi endoprocedimentali che si formano in seno ad una conferenza di servizi: tutti decorreranno a far data dall’adozione del provvedimento finale.

Autorizzazione paesaggista. Scompare di nuovo il ricorso alla conferenza di servizi nell’ambito del procedimento di rilascio dell’autorizzazione paesaggistica: prima abolita dal DL 84/2014, poi reintrodotta dalla legge di conversione di tale decreto, oggi scompare di nuovo con il DL 133. Di conseguenza, decorsi inutilmente sessanta giorni dalla ricezione degli atti da parte del soprintendente senza che questi abbia reso il prescritto parere, l’amministrazione competente provvede comunque sulla domanda di autorizzazione.