«

»

Facilitato il regime premiale per le Siiq – Incentivato l’investimento estero

Il decreto Sblocca Italia introduce misure anche per le società quotate di investimento immobiliare (Siiq) allo scopo di agevolarne l’accesso e l’utilizzo. Riportiamo di seguito l’articolo di Agostino Papa e di Carlotta Benigni pubblicato su Il Sole 24 Ore il 16 settembre 2014.

Facilitato il regime premiale per le Siiq – Incentivato l’investimento estero

di Agostino Papa e Carlotta Benigni

Lo Sblocca Italia interviene nel settore immobiliare anche attraverso modifiche alle Siiq, per facilitare l’accesso al regime, nonché il loro utilizzo anche nel quadro di connesse operazioni di capitalizzazione o liquidazione di fondi immobiliari. L’articolo 20 mira ad avvicinare gli investimenti nel settore immobiliare al pubblico retail, target tipico delle società di investimento immobiliare quotate. Il Dl 133/2014 permette anzitutto di optare per il regime premiale anche a società detenute fino al 60% (oggi 51%) da un unico azionista e con soci con meno del 2% almeno pari al 25% (oggi 35%). Inoltre, il limite del 60% potrà essere verificato anche nei 2 anni successivi a quello di opzione e il regime speciale sospeso laddove il requisito sia superato a causa di operazioni straordinarie, quali fusioni o aumenti di capitale (ad esempio, il conferimento di immobili da parte di un fondo); invece, il 25% non si applicherà alle società già quotate. Diminuiscono poi dall’85% al 70% gli utili derivanti dall’attività di locazione che le SIIQ devono distribuire.

E’ inoltre incentivata la detenzione di azioni da parte di soggetti esteri, che beneficeranno delle convenzioni contro le doppie imposizioni con la procedura semplificata prevista per i fondi immobiliari. Il Dl 133 stabilisce, poi, che anche l’investimento in fondi immobiliari italiani, inclusi quelli a prevalente utilizzo sociale, rilevi ai fini della prevalenza dell’attività di locazione immobiliare qualificante per il regime (a prescindere dal portafoglio di detti fondi). Inoltre, i proventi distribuiti da questi alle SIIQ non saranno soggetti a ritenuta. L’esenzione dalle imposte sul reddito attualmente prevista per i redditi derivanti dall’attività di locazione del patrimonio immobiliare viene estesa anche alle plusvalenze (al netto delle minusvalenze) su immobili e su partecipazioni in altre SIIQ o fondi immobiliari (con almeno l’80% del patrimonio in immobili o in società immobiliari).

In tema di operazioni fra SIIQ e fondi immobiliari, il Dl 133 consente al fondo di conferire in sede di liquidazione, anche parziale, i propri immobili in una SIIQ e di assegnare le azioni ricevute in cambio ai propri quotisti in regime di neutralità (visto che le azioni nella SIIQ avranno il valore fiscale delle quote del fondo precedentemente detenute) e in deroga al regime dell’offerta al pubblico. Sono anche agevolati i passaggi diretti di immobili da detti fondi alle SIIQ. Ancora, il regime di favore previsto per gli apporti di immobili prevalentemente locati – esclusione dall’IVA e 600 euro in tutto per imposta di registro, ipotecaria e catastale – opererà sia in caso di conferimento da un fondo immobiliare in una SIIQ, sia in caso di assegnazione dal fondo al proprio quotista SIIQ, e favorirà l’uso delle SIIQ per liquidare i fondi immobiliari in scadenza, soprattutto retail. Infine, lo Sblocca Italia favorisce l’investimento in alloggi sociali e immobili del c.d. “Piano Casa” delle SIIQ, applicando alle distribuzioni della SIIQ riferibili a locazioni su tali immobili l’aliquota del 15%.