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Studio del Notariato sulla certificazione energetica: Parte II (obbligo di allegazione)

Continua l’analisi dello Studio 657-2013/C del Consiglio Nazionale del Notariato. Mentre nel nostro precedente commento abbiamo analizzato le caratteristiche dell’obbligo di dotazione, ci occuperemo ora dell’obbligo di allegazione dell’APE ai contratti di trasferimento o locazione di unità con consumo energetico.

Il paragrafo 3 dello Studio del Notariato analizza le previsioni dell’articolo 6, comma 3 bis, del D.Lgs. 192/2005 secondo cui “l’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti“.

Si passano, quindi, in rassegna gli atti a cui va allegato l’APE a pena di nullità precisando che l’allegazione sia applicabile:

  • nel caso di trasferimento (a titolo oneroso e/o gratuito) sia dell’intera proprietà che di una quota di comproprietà;
  • nel caso di trasferimento (a titolo oneroso e/o gratuito) sia della piena o della nuda proprietà che di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione);
  • nel caso di costituzione (a titolo oneroso e/o gratuito) di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione).

Tra gli atti traslativi a titolo oneroso sono individuati, a titolo prudenziale, i seguenti contratti soggetti all’obbligo di dotazione, a condizione che essi abbiano come oggetto un edificio che comporti consumo energetico:

  • Compravendita;
  • Permuta;
  • Assegnazioni di alloggi da cooperative edilizie ai propri soci (in cui i soci versano somme a favore della cooperativa a titolo di corrispettivo per l’assegnazione, ipotesi questa configurabile nella categorie di atti traslativi a titolo oneroso);
  • Datio in solutum;
  • Transazione;
  • Conferimenti di edifici in società, sia in sede di costituzione della società che in sede di liberazione in natura di un aumento del capitale;
  • Assegnazione di edifici da società, (se, tuttavia, si segue l’interpretazione della natura “divisionale” dell’atto di liquidazione a seguito di scioglimento ex art. 2283 c.c., non si rientra nella categorie di atti a titolo oneroso);
  • Costituzione di rendita vitalizia e vitalizio “alimentare”;
  • Cessione o conferimento in società di azienda;

In relazione agli atti traslativi a titolo gratuito, il Notariato specifica che l’obbligo di allegazione riguarda ogni negozio nel quale vi sia trasferimento di un immobile a titolo gratuito, indicando – a titolo esemplificativo – i seguenti atti, sempre a condizione che essi abbiano come oggetto un edificio che comporti consumo energetico:

  • Donazione;
  • Patto di famiglia;
  • Fondo patrimoniale (a condizione che la costituzione del fondo patrimoniale determini anche il trasferimento a favore dei coniugi o tra i coniugi di un edificio che comporti un “consumo energetico);
  • Assoggettamento di edificio al regime della comunione legale dei beni;
  • Adempimento di obbligazione naturale,
  • Trust

Anche le nuove locazioni, sono soggette all’obbligo di dotazione e tale obbligo vale anche per il caso della sub-locazione.

Lo Studio del Notariato elenca anche i casi di esclusione dall’obbligo di dotazione, individuandoli, in primo luogo, nel trasferimento delle parti comuni condominiali in quanto come indicato nello Studio del Notariato, gli obblighi di dotazione/allegazione sorgono con la stipula di un atto traslativo e quindi non possono che riguardare i beni che le parti intendono trasferire e non anche enti immobiliari il cui trasferimento avviene ex lege, a prescindere da qualsiasi manifestazione di volontà delle parti (tant’è che questi beni potrebbero anche non essere identificati e descritti in contratto, come anche confermato dalla interpretazione ministeriale del D.L. 31 maggio 2010 n. 78, laddove si esclude la necessità, a pena di nullità, per i beni condominiali, di riportare in atto l’identificativo catastale, il riferimento alla planimetria e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto).

L’obbligo di allegazione non si applica agli atti senza effetti traslativi (mancando in questo caso la sollecitazione del mercato immobiliare). In via esemplificativa il Notariato identifica i seguenti atti non assoggettati all’obbligo di dotazione:

  • Fondo patrimoniale,
  • comodato
  • Trust
  • Vincolo di destinazione (ex art. 2645 ter)
  • Divisione
  • Identificazione catastale
  • Costituzione di ipoteche
  • Costituzione di servitù
  • Fusione e scissione societaria;
  • Trasformazioni societarie
  • Cessione di azioni, quote e partecipazioni di società proprietarie di immobili.

Nelle prossime pubblicazioni continueremo la nostra indagine sullo Studio del Notariato con l’esame dei casi particolari, ossia ulteriori fattispecie contrattuali per cui è controverso se siano assoggettate o meno all’obbligo di allegazione.