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Studio del Notariato sulla certificazione energetica: Parte I (Introduzione e obbligo di dotazione)

Il 28 ottobre 2013 il Consiglio del Notariato ha pubblicato sul proprio sito internet lo studio 657-2013/C sulla certificazione energetica.

Il documento si differenzia dalle prime note interpretative al D.L. 63/2013, che già avevamo commentato nel nostro blog (clicca qui per il relativo post), per l’elevato e approfondito livello di analisi e tenta di chiarire la portata pratica di alcune novità sulla certificazione energetica fornendo anche indicazioni e suggerimenti sulla circolazione degli immobili dopo il D.L. 63/2013. 

Panoramica sull’evoluzione normativa in tema di certificazione energetica. Lo studio passa in rassegna il tortuoso percorso normativo che il legislatore italiano ha seguito per uniformarsi alla Dir. 2002/91/CE prima e alla Dir. 2010/31/UE poi. Nonostante il nuovo D.L. 63/2013 abbia radicalmente cambiato l’impianto normativo del D.Lgs. 192/2005 (si veda il nostro post sull’argomento) esso non può dirsi ancora completamente attuato: non sono stati ancora emanati, infatti, i decreti di attuazione (ai sensi del novellato art. 4 del D.Lgs. 192/2005) e di adeguamento delle Linee Guida Nazionali (ex art. 6 del D.Lgs. 192/2005). Pertanto, oggi – nonostante la radicale e recente riforma – sono ancora applicabili i criteri di calcolo contenuti nella disciplina previdente (DPR 59/2009 e DM 26.6.2009).

Gli ACE  sono ancora validi? Il Notariato ribadisce che gli ACE redatti prima del cambio normativo (che, si ricorda, ha introdotto l’APE, attestato di prestazione energetica in sostituzione dell’ACE attestato di certificazione energetica) ed in corso di validità (tali certificati valgono, infatti, per 10 anni dal rilascio a condizione che l’immobile cui si riferisce non sia stato oggetto di ristrutturazione che abbia modificato la sua prestazione energetica) possono essere ancora utilizzati: riprendendo il medesimo esempio riportato nello studio in commento, per una cessione posta in essere nel 2016 potrebbe ancora essere utilizzato l’eventuale attestato di certificazione energetica rilasciato nel maggio 2013 ed in corso di validità.

Chiarimenti sull’obbligo di dotazione. Sono di due tipi – secondo il Notariato – i presupposti per il sorgere dell’obbligo di dotazione: (a) presupposto di carattere oggettivo e (b) presupposto di carattere contrattuale.

In relazione al primo, il Notariato chiarisce che alcuni edifici devono essere dotati della certificazione energetica a prescindere dalla loro circolazione (trasferimento a titolo oneroso o gratuito o nuovo contratto di locazione). In particolare, la dotazione dell’APE sarà un obbligo per:

  • gli edifici nuovi ossia gli edifici costruiti in virtù di un permesso di costruire rilasciato dopo l’8 ottobre 2005 o di una DIA presentata dopo tale data. Tali edifici dovranno essere dotati dell’APE prima del rilascio del certificato di agibilità. L’APE dovrà essere prodotto a cura del costruttore;
  • gli edifici ristrutturati, ossia gli edifici sottoposti a ristrutturazioni importanti che, secondo la definizione del D.Lgs. 192/2005 sono gli interventi edilizi in qualunque modo denominati che insistono su oltre il 25% della superficie dell’involucro edilizio, comprensivo di tutte le unità immobiliari che lo costituiscono. Anche in questo caso, gli edifici devono essere dotati dell’APE prima del rilascio del certificato di agibilità. Secondo l’interpretazione del Notariato, in assenza di una esplicita indicazione legislativa in tal senso, le ristrutturazioni importanti che fanno scattare l’obbligo di dotazione sono – per analogia con quanto indicato al punto che precede – quelle autorizzate in virtù di un permesso di costruire o di una DIA o SCIA rispettivamente richiesto o presentate dopo l’8.10.2005. Si noti che la figura della ristrutturazione rilevante a fini energetici è diversa dalla ristrutturazione urbanistica – edilizia. Il Notariato immagina, infatti, che interventi di manutenzione ordinaria, liberi sotto il profilo edilizio, che però riguardano più del 25% della superficie di involucro dell’edificio fanno scattare l’obbligo di dotazione dell’APE pur non essendo necessario acquisire un’autorizzazione edilizia ad hoc.
  • Gli edifici pubblici, ossia gli edifici utilizzati da PA e aperti al pubblico con superficie superiore a 500 mq (tale soglia sarà ridotta a 250 mq a partire dal 9.7.2015).

Come anticipato, l’obbligo di dotazione di APE scatta anche (e soprattutto) in caso di circolazione degli immobili (i cd. presupposti contrattuali): ai sensi dell’art. 6, vo. 2, del D.Lgs. 192/2005 devono essere dotati di APE i fabbricati esistenti -ossia gli edifici che comportano un consumo energetico- in occasione di un trasferimento a titolo oneroso o gratuito o di un nuovo contratto di locazione. Il Notariato introduce chiarimenti anche su questo presupposto:

  • Atti traslativi a titolo oneroso. Sebbene il testo della norma affianchi al genus degli atti a titolo gratuito non quello degli atti a titolo oneroso, ma soltanto la vendita, il Notariato ritiene che, per coerenza logica, l’obbligo di dotazione debba ritenersi sussistente per ogni atto che comporta l’immissione nel mercato immobiliare e la successiva commercializzazione degli edifici che comportano un consumo energetico (ad esempio, la permuta);
  • Atti traslativi a titolo gratuito. Il Notariato amplia la sfera di applicazione di tali atti: per atti traslativi a titolo gratuito soggetti all’obbligo di dotazione dell’APE dovranno intendersi non solo la donazione o le liberalità donative ma qualsiasi negozio nel quale, anche senza spirito di liberalità, vi sia trasferimento di immobili a favore di una parte che non sopporti alcun sacrificio, non essendo tenuta né a corrispondere un corrispettivo in denaro o in natura né ad obbligarsi ad un determinato comportamento. 
  • Preliminare e trattative precontrattuali. In virtù del nuovo assetto normativo, non si dovrà attendere più il momento della stipula dell’atto traslativo per dotare l’immobile dell’APE (come si era ritenuto in precedenza) ma il proprietario dovrà dotarsi dell’APE già nel momento in cui decide di mettere il proprio immobile in vendita. Il venditore, infatti (a) è tenuto a rendere disponibile l’APE fin dall’avvio delle trattative – quindi prima della stipula di un eventuale preliminare – e (b) a riportare gli indici di prestazione energetica dell’immobile e la classe energetica corrispondente in tutti gli annunci commerciali a prescindere dal mezzo di comunicazione (giornali, annunci presso agenzie immobiliari, internet, radio ecc);
  • Locazione. L’obbligo di dotazione dell’APE scatta per tutte le nuove locazioni. Parallelamente a quanto detto al punto precedente, non si dovrà attendere il momento della stipula del contratto di locazione per dotare l’immobile dell’APE. Il proprietario, infatti, è tenuto a dotare l’immobile nel momento in cui decide di concederlo in locazione;
  • Trasferimento / Locazione di immobili da costruire. L’articolo 6, comma 2, del D.Lgs. 192/2005 prevede che l’alienante / il locatore dovranno, fornire evidenza della futura prestazione energetica di appartenenza dell’edificio e produrre l’attestato di prestazione energetica entro 15 giorni dalla richiesta del certificato di agibilità. Il Notariato chiarisce che sebbene non vi siano previsioni in tale senso nella normativa, si ritiene esistente un obbligo a carico dell’alienante / locatore di consegna dell’APE all’acquirente / conduttore non appena l’attestato venga prodotto.