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Abusi realizzati da terzi: quali le conseguenze a carico del proprietario?

Quali sono le conseguenze di un abuso edilizio realizzato da un soggetto terzo sulla nostra proprietà?

La fattispecie non è affatto insolita.

Si pensi, ad esempio, alla possibilità che un conduttore realizzi opere abusive sull’immobile a lui locato o al caso in cui l’abuso sia stato realizzato dal precedente proprietario dell’unità immobiliare (che abbia omesso l’esistenza dell’abuso ai fini dell’alienazione del bene).  

L’art. 31 del Testo unico in materia edilizia, DPR 380/2001, in relazione alle più gravi fattispecie di abuso edilizio, ossia con riguardo agli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, prevede che l’amministrazione comunale debba ingiungere al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione dell’opera.

La norma prosegue chiarendo che, ferma restando l’eventuale possibilità di sanare le opere, se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione entro novanta giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area di sedime sono acquisiti di diritto e gratuitamente al patrimonio del Comune; l’opera così acquisita è demolita a seguito di ordinanza comunale a spese dei responsabili dell’abuso.

La sanzione amministrativa prevista in relazione alle predette ipotesi di abuso è, pertanto, decisamente gravosa: la mancata ottemperanza all’ordine di demolizione comporta, infatti, la perdita della proprietà dell’opera e dell’area di sedime della stessa.

Ebbene, in relazione a tali disposizioni, la giurisprudenza amministrativa ha recentemente ribadito che, “nel caso di opere edilizie abusive, il proprietario dell’area, «fino a prova contraria», deve ritenersi corresponsabile dell’abuso” (Consiglio di Stato, Sez. VI – sentenza 4 ottobre 2013, n. 4913).

Il proprietario potrà evitare l’effetto acquisitivo previsto in relazione all’inottemperanza all’ordine di demolizione esclusivamente nel caso in cui abbia dimostrato la “sua assoluta estraneità all’abuso edilizio commesso”, abbia manifestato “il suo attivo interessamento per la rimozione dell’opera abusiva“, ma sia comunque stato “impossibilitato ad eseguire la demolizione” (TAR Veneto n. 540/2013 dell’11 aprile 2013; cfr. Consiglio di Stato, Sez. IV, n. 2639 del 3 maggio 2011).

In tali casi, il proprietario non sarà colpito dall’acquisizione gratuita al patrimonio comunale del proprio bene e la funzione ripristinatoria dell’interesse pubblico violato sarà ristretta alla sola demolizione dell’opera ed al relativo potere-dovere degli organi comunali di darvi esecuzione di ufficio, con la conseguenza che il bene rimarrà nella titolarità del proprietario anche dopo che la demolizione d’ufficio dell’abuso (Consiglio di Stato, Ordinanza n. 4732/2010 del 16/10/2010; Cons. Stato, sez. III, 15 ottobre 2009, n. 2371).