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Ristrutturazione senza il rispetto della sagoma: dubbi applicativi

La possibilità di ristrutturare senza rispettare la sagoma, novità introdotta dal Decreto del Fare, ha suscitato – e continua a suscitare – tra gli operatori quesiti e dubbi interpretativi: come fornire la prova della consistenza dell’immobile demolito, l’applicabilità della nuova disposizione ad interventi realizzati prima della sua entrata in vigore o ad immobili abusivi, quando e come richiedere le detrazioni IRPEF, sono solo alcuni dei quesiti cui si fornisce risposta nell’articolo di Guido Inzaghi, pubblicato il 10 settembre 2013 su Il Sole 24 Ore, che riportiamo di seguito. Buona lettura! 

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Il rudere cambia sagoma

Vanno comunque rispettate volumetria e destinazione d’uso.

Fra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono ora ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’edificio preesistente, nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Questa ampia formulazione, che abolisce l’obbligo di rispettare la sagoma preesistente (salvo che per gli immobili vincolati) pone stringenti problemi interpretativi connessi alle modalità di definizione e di prova della consistenza degli edifici preesistenti, quanto relativi al momento di realizzazione dell’intervento qualificabile ora come ristrutturazione.

Attenzione: possono godere della nuova classificazione dell’intervento soltanto gli edifici realizzati legittimamente, non essendo ammissibile che la nuova disposizione consenta la ricostruzione di edifici abusivi costruiti in violazione della disciplina urbanistica ed edilizia applicabile. Così l’edificio sorto su area inedificabile e nel frattempo demolito o crollato non potrà essere riedificato.

Nel contempo, si può affermare che la ricostruzione delle volumetrie demolite o crollate dovrà mantenere l’uso loro in precedenza assegnato, salva comunque la possibilità di utilizzare l’edificio ricostruito per le destinazioni consentite dallo strumento urbanistico vigente.

Tanto premesso, è anzitutto possibile affermare che per definire la consistenza degli edifici demoliti o crollati soccorrono le misure stereometriche (altezza, superficie, volume) stabilite dalla vigente disciplina edilizia locale di riferimento. Si dovrà, quindi, fare riferimento al piano regolatore e al regolamento edilizio. Quanto alle modalità di prova della preesistente consistenza, la documentazione principale cui fare riferimento è sicuramente costituita dai progetti approvati dal Comune. Per gli edifici più antichi, realizzati quando il titolo non era necessario, soccorre ogni altro documento utile a descrivere la situazione edilizia e, tra essi, i rilievi catastali e le planimetrie allegate agli atti di disposizione del bene (contratti di compravendita, affitto, locazione e simili).

Infine, rispetto alla possibilità di avvalersi della nuova disposizione per gli interventi realizzati prima della sua entrata in vigore (quando la demolizione e ricostruzione infedele costitutiva intervento di nuova costruzione e non di ristrutturazione edilizia), si osserva che il tema è interessante sia rispetto alla possibilità di chiedere la restituzione di quanto pagato in più a titolo di contributo di costruzione (normalmente maggiormente oneroso per gli interventi di nuova costruzione), sia rispetto alla possibilità di godere ora dei benefici fiscali (detrazione Irpef) previsti per le opere di ristrutturazione edilizia (ma non di nuova costruzione), sia infine con riferimento alla possibilità di ottenere la sanatoria edilizia per gli interventi già realizzati e da ritenersi abusivi quale nuova opera (perché conservativi di volumetrie non consentite dal Prg vigente) ma legittimi se ritenuti di ristrutturazione (che come detto consente di mantenere le volumetrie legittimamente preesistenti anche se eccedenti le previsioni edificatorie del Prg sopravvenuto).

Sembra da escludere la restituzione del contributo pagato in eccesso perché il pagamento è stato legittimamente richiesto in base alla disciplina vigente al momento della liquidazione del contributo stesso. A conclusione diversa potrebbe giungersi rispetto ai pagamenti non ancora effettuati.

Quanto al godimento dei benefici fiscali ancora fruibili, non ci sarebbe motivo di negarli, specie ove il comune accerti che l’intervento autorizzato come nuova costruzione rientra ora nella definizione di ristrutturazione (ma devono pronunciarsi le Entrate).

Infine, rispetto alla possibilità di ottenere la sanatoria ai sensi dell’articolo 36 del Testo unico edilizia, la stesa richiede la conformità dell’intervento sia al momento di presentazione della domanda di sanatoria, sia al momento di realizzazione dell’abuso, circostanza quest’ultima che non potrebbe mai ricorrere in quanto prima del decreto del fare la ricostruzione infedele corrispondeva a una nuova costruzione (in ipotesi illegittima).