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Domande e risposte sulle novità introdotte dal D.Lg. 63/2013 sul rendimento energetico degli edifici

E’ stato convertito il Decreto Legge 63/2013, meglio conosciuto come decreto Ecobonus. Il decreto, caratterizzato dalle agevolazioni fiscali per la riqualificazione energetica e la messa in sicurezza sismica (clicca qui per l’analisi delle novità fiscali introdotte dal decreto), introduce anche numerose modifiche al testo del D.Lgs. 192/2005 sul rendimento energetico degli edifici. In vista della pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale della legge di conversione, abbiamo sintetizzato qui di seguito le previsioni di maggiore rilievo sulla prestazione energetica del patrimonio immobiliare italiano.

Cosa cambia nel panorama legislativo italiano? Il D.L. 63/2013 ha completamente riscritto il decreto legislativo 192 del 19 agosto 2005 in tema di efficienza energetica degli edifici, oltre ad aver introdotto e prorogato la validità di sgravi fiscali per interventi di riqualificazione energetica e messa in sicurezza anti-sismica.

Quali sono gli immobili soggetti alla disciplina sulla prestazione energetica? Il Decreto 192/2005 si applica agli edifici pubblici e privati.

Restano esclusi dall’applicazione del decreto (1) gli immobili con vincoli culturali e paesaggistici, (2) gli edifici industriali e artigianali i cui ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo, (3) edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione, (4) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati (il decreto si applica, però, per le porzioni adibite ad uffici e assimilabili, se scorporabili ai fini della valutazione energetica); (5) gli edifici il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici (box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi (per tali edifici il decreto si applica limitatamente alle porzioni eventualmente adibite ad uffici purché scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica) e (6) gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose.

Cosa sono gli edifici ad energia quasi zero? Sono gli edifici ad altissima prestazione energetica, il cui fabbisogno energetico (molto basso) è coperto in misura significativa da energia da fonti rinnovabili, prodotta in situ (es. tramite sistemi di cogenerazione, pannelli fotovoltaici sul tetto ecc.). Il Decreto introduce scaglioni temporali entro i quali gli edifici pubblici e privati devono divenire “edifici ad energia quasi zero” adeguandosi, quindi, ai parametri tecnici definiti dal Ministero dello Sviluppo Economico.

Qual è il nuovo documento certificativo della prestazione energetica di un edificio? la nuova formulazione del D.Lgs. 192/2005 ha introdotto il cd. attestato di prestazione energetica degli edifici (cd. APE) che sostituisce l’attestato di certificazione energetica (l’ACE).

Qual è la validità temporale dell’APE? l’APE ha dieci anni di validità ma (a) deve essere aggiornato se l’immobile o l’unità immobiliare cui si riferisce è sottoposta a ristrutturazione o riqualificazione tale da modificare la classe energetica dell’edificio (b) devono essere tempestivamente eseguiti i controlli periodici degli impianti termici e dei sistemi tecnici dell’immobile. Nel caso in cui tali previsioni non siano rispettate l’APE decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata.

In quali casi deve essere redatto l’APE? l’APE è uno strumento indispensabile per la circolazione del bene immobile cui fa riferimento. In particolare, esso deve essere redatto in caso di (a) vendita (b) trasferimento di immobili a titolo gratuito (c) locazione a nuovi locatari.

Esso deve, altresì, essere prodotto per gli edifici utilizzati dalla P.A. e aperti al pubblico con superficie utile totale superiore a 500 metri quadrati. In tali casi, l’APE va anche affisso all’ingresso dell’edificio o in altro luogo chiaramente visibile.

Quando va redatto l’APE? L’obbligo di redigere e mettere a disposizione, nelle forme e nei modi di legge, l’APE è dettagliatamente indicato dal D.Lgs. 192/2005. In particolare:

a in tutti i casi il proprietario

a.1 all’avvio delle trattative: deve rendere disponibile l’APE al potenziale acquirente o al nuovo locatario e

a.2: alla fine delle stesse deve consegnare l’APE.

b: prima della costruzione se sono in corso trattative: il venditore deve fornire evidenza della futura prestazione energetica dell’edificio.

c: a seguito della costruzione: il venditore produce l’APE entro 15 giorni dalla richiesta del certificato di agibilità.

Si noti che gli obblighi indicati in lett. b e c gravano anche sul locatore che voglia concedere in locazione un immobile non ancora costruito.

Effetti della normativa sui contratti di (a) vendita (b) trasferimento di immobili a titolo gratuito e (c) contratti di locazione di edifici e di singole unità immobiliari. Si prevede che:

a) in tali contratti andrà inserita un’apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, incluso l’APE, sulla prestazione energetica degli edifici;

b) a tali contratti dovrà essere allegato l’APE a pena di nullità.