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Decreto del fare: quali sono le novità più rilevanti in edilizia

di Guido Inzaghi e Simone Pisani

Nuove regole per la ristrutturazione edilizia, per l’agibilità e per la SCIA: ecco le principali novità introdotte dal Decreto del fare al Testo Unico dell’Edilizia.

Il Decreto del fare ha, in primo luogo, eliminato la “sagoma” dagli elementi costitutivi dell’edificio che devono essere rispettati negli interventi di ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione: la disposizione consentirà, quindi, di rimodellare profondamente la conformazione delle città, superando gli indici di edificabilità assegnati dai piani regolatori alla sola condizione di non superare la volumetria preesistente.

Si ricorda che, secondo il testo unico dell’edilizia, gli “interventi di ristrutturazione edilizia” consistono nelle opere volte a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un edificio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.

Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione dell’edificio. Mentre la possibilità di modificare la sagoma era già riconosciuta per le opere che non comportano la demolizione integrale dell’edificio, il decreto del fare estenderà tale facoltà a tutte le ipotesi di ristrutturazione.

Il solo vincolo al rispetto della volumetria consente ora agli interventi di demolizione e ricostruzione infedele di superare l’indice edilizio assegnato dallo strumento urbanistico comunale, tutte le volte in cui esso sia inferiore alla volumetria esistente. Si attendono, quindi, positive implicazioni per la rigenerazione dello stock edilizio italiano il cui valore, in ragione del riconosciuto degrado, è da attribuirsi quasi esclusivamente alla localizzazione e alla volumetria espressa.

Altra novità introdotta dal Decreto è che potranno mantenere la volumetria esistente senza vincolo di sagoma anche “gli interventi rivolti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”.

Il Decreto del fare prevede, inoltre, l’inserimento di un nuovo articolo nel Testo Unico in materia edilizia (art. 23 bis), avente ad oggetto le autorizzazioni preliminari alle SCIA e alle Comunicazioni di inizio dei lavori (CIA).

La norma dispone che l’interessato a realizzare opere edilizie soggette a SCIA o a CIA, prima della presentazione della Segnalazione stessa, abbia la facoltà di richiedere alla Sportello Unico di acquisire tutti gli atti di assenso, comunque denominati, necessari per realizzare l’intervento.

A fronte di tale richiesta, lo Sportello unico dovrà ottenere gli atti di assenso e comunicare l’avvenuta acquisizione degli stessi. Se essi non siano stati acquisiti entro sessanta giorni dalla domanda, lo Sportello unico dovrà, invece, convocare una Conferenza di Servizi tra le amministrazioni competenti.

Rilevanti novità, poi, si segnalano in materia di agibilità.

E’ stata espressamente sancita la possibilità di rilascio dell’agibilità parziale delle costruzioni. Il certificato di agibilità potrà essere richiesto anche per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi.

Il Decreto, nondimeno, prevede che il rilascio delle agibilità parziali incida direttamente sulla durata dei titoli edilizi: nei casi di rilascio di agibilità parziale, prima della scadenza del termine di fine lavori dettato dal titolo, il termine stesso è infatti prorogato per una sola volta per tre anni.

Se rende, infine, possibile la facoltà di auto-certificazione dell’agibilità dell’edificio da parte di un professionista abilitato. L’interessato, in luogo dell’ordinaria domanda di rilascio del certificato di agibilità, potrà presentare una dichiarazione del direttore dei lavori o, qualora questi non sia stato nominato, di un professionista abilitato, con la quale si attesti l’agibilità dell’opera e la conformità della stessa al progetto.

Tutte le richiamate disposizioni si applicheranno però dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto.