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È legittima la sospensione unilaterale del pagamento del canone da parte del conduttore?

di Francesco Calabria e Sadia Tuli

Secondo i mezzi di informazione nazionali ed internazionali, il nostro Paese sembra ormai definitivamente uscito dalla grande crisi economica globale partita ormai nel lontano 2008. E la vivacità del mercato immobiliare registrata (almeno) nell’ultimo biennio appare confortare questa affermazione. Tuttavia, l’onda lunga della crisi non ha del tutto esaurito i suoi effetti. Nel mercato delle locazioni, sia abitative sia commerciali, echi dei duri anni di recessione si sentono nella non trascurabile quota di morosità che i proprietari si trovano a dover fronteggiare.

La morosità del conduttore, incolpevole o meno, è una delle principali variabili di rischio che incidono, in senso negativo, sull’investimento immobiliare. Tipicamente, per gli immobili a reddito l’unica forma di ritorno dell’investimento è costituita, appunto, dal canone dovuto dal conduttore, per il che il mancato pagamento dello stesso comporta, com’è evidente, la compromissione dell’investimento medesimo.

Sotto questo profilo, tuttavia, la giurisprudenza italiana offre significativo conforto e tutela per la posizione del proprietario. È principio consolidato, infatti, quello per cui il conduttore non può sospendere unilateralmente il pagamento del canone di locazione, anche in caso di riduzione del godimento dell’immobile locato e anche ove detta riduzione del godimento derivi da fatto imputabile al locatore. Infatti, benché il godimento del bene assuma rilevanza fondamentale ai fini del corretto svolgimento di un rapporto locativo, è del tutto illegittima la unilaterale sospensione (ovvero riduzione) del canone da parte del conduttore, salvo l’ipotesi estrema in cui venga integralmente meno la controprestazione in capo al locatore. Questo perché la locazione, a differenza di altre figure contrattuali a prestazioni corrispettive, è – appunto – caratterizzata dal godimento dell’immobile, integrante la prestazione del locatore, che non può essere sospesa, unilateralmente e immediatamente, in caso di omesso o inesatto inadempimento del conduttore, senza l’intervento di un provvedimento giudiziale, anche sommario.

Quanto sopra è stato ribadito in occasione della sentenza n. 10739/2016 del Tribunale di Milano, che ha accolto la domanda di sfratto per morosità avanzata dalla proprietaria dell’immobile, obbligando il conduttore a pagare i canoni rimasti inadempiuti.

La vicenda riguardava l’interruzione del pagamento del canone da parte del conduttore per la riduzione del godimento del bene derivante da affermati vizi e malfunzionamento degli impianti a servizio dell’immobile locato, che la proprietaria avrebbe omesso di segnalare al momento della consegna dell’immobile, violando così (a dire del conduttore) l’obbligo del locatore – previsto dall’articolo 1575 Cod. Civ. – di consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione.

Il conduttore ha, dunque, invocato l’applicazione dell’articolo 1460 Cod. Civ. – ovvero l’eccezione d’inadempimento – ai sensi del quale “nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l’adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto”.

Tuttavia, come detto secondo la giurisprudenza ormai consolidata – ribadita recentemente, ex multis, dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 18987 del 27 settembre 2016 – “al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti”.

Risulta dello stesso orientamento anche il Tribunale di Pisa nella sentenza n. 1340 del 2 novembre 2016. Quest’ultima, peraltro, a miglior precisazione della fattispecie, richiama anche la più “mite” Cass. 10 gennaio 2008 n. 261, sentenza nella quale la Corte di legittimità ha precisato, ulteriormente, che la sospensione della controprestazione del conduttore è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede, come nell’ipotesi di sospensione circoscritta alla sola durata della inutilizzabilità dell’immobile locato.

Più recentemente la Corte di Cassazione ha riconfermato questo principio nella sentenza n. 11783 del 12 maggio 2017, affermando nel caso specifico che l’inadempimento della parte locatrice – che consisteva nell’aver concesso in locazione abitativa locali destinati ad uso ufficio ed in precarie condizioni strutturali, aggravate da scosse sismiche, nonché nell’aver omesso di provvedere ad interventi di messa in sicurezza – non legittimasse la totale sospensione del pagamento del canone da parte del conduttore, il quale aveva continuato ad occupare l’immobile e si era rifiutato di consegnare le chiavi, mostrando univocamente un persistente interesse a conservare la disponibilità del bene locato.

Pertanto, allo scopo di mantenere l’equilibrio tra le prestazioni delle parti, la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima – in applicazione del principio “inadimplenti non est adimplendum” – solamente quando sia oggettivamente proporzionale all’inadempimento del locatore, ossia – in altri termini – soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore.

Fin qui i principi giurisprudenziali, la cui solidità non è tuttavia di per sé del tutto sufficiente, per l’operatore del diritto, al fine di fornire adeguati strumenti di protezione al proprietario locatore. Vengono in rilievo, al riguardo, due considerazioni, una di tecnica redazionale e l’altra di buona pratica operativa.

Sotto il primo profilo, al fine di prevenire quanto più possibile controversie legate all’eventuale “autoriduzione” del canone da parte di un conduttore (soprattutto nel caso di locazioni in cui entrambe le parti non siano soggetti istituzionale), è buona prassi inserire nel contratto di locazione la clausola solve et repete, scopo della quale è stabilire, ai sensi dell’articolo 1462 Cod. Civ., che una delle parti – nella specie, il conduttore – non possa opporre eccezioni al fine di evitare o ritardare la prestazione dovuta. Ciò allo scopo di rafforzare l’operatività pratica dei principi giurisprudenziali sopra illustrati.

Sotto il secondo profilo, la nostra esperienza professionale evidenzia come, in taluni casi, segnatamente quelli dei grandi patrimoni immobiliari, l’inadempimento all’obbligo di pagamento del canone costituisce una forma di “richiamo” da parte del conduttore, a fronte di difficoltà di comunicazione con la proprietà. Questo aspetto, apparentemente trascurabile, appare viceversa ad avviso di chi scrive degno della massima considerazione, in quanto, al di là delle clausole contrattuali e della portata delle disposizioni di legge, non può mai prescindersi, strategicamente parlando, da una buona (oseremmo dire “strategica”) gestione quotidiana del rapporto contrattuale, che, se ben attuata, è sovente una fonte di prevenzione di conflitti largamente più efficace del ricorso a soluzioni legali, per loro natura più tranchant. Senza contare che un rapporto contrattuale condotto in maniera costruttiva costituisce, probabilmente, la migliore espressione del principio di buona fede che presiede all’esecuzione di ogni rapporto contrattuale.