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Indennità da perdita di avviamento, il caso dei centri commerciali

di Paolo Foppiani – Emanuela Nitti

L’avviamento di un esercizio commerciale è l’attività compiuta dal titolare dello stesso che, nel tempo, promuove l’unità di vendita, fidelizza la clientela e conferisce valore aggiunto all’impresa commerciale che si svolge all’interno dell’esercizio. Questa attività viene tutelata dalla L. 392/1978 sulle locazioni commerciali che prevede il diritto del conduttore di ricevere un’indennità per la perdita del proprio avviamento commerciale pari a 18 mensilità dell’ultimo canone applicato in caso di cessazione del rapporto di locazione.

Quando però un esercizio di vendita si trova all’interno di un centro commerciale, l’avviamento non è il frutto della sola attività del titolare dell’unità, ma è condizionato dalla circostanza che il centro commerciale stesso sia già di per sé un elemento di attrattività (oltre poi dal fatto che siano sviluppate numerose iniziative promozionali in essi).

Quindi: l’indennità per la perdita di avviamento commerciale è dovuta al conduttore anche per unità immobiliari inserite all’interno di un centro commerciale? La risposta l’ha fornita recentemente la Corte di Cassazione (n. 18748 del 23 settembre 2016) che ha riconosciuto l’indennità per la perdita di avviamento anche per le unità interne a queste strutture.

Il caso di specie riguardava una lavanderia rispetto alla quale la Corte ha stabilito il diritto a ricevere l’indennità per la perdita dell’avviamento in base ai seguenti principi:

  1. in generale, non è possibile distinguere l’avviamento “proprio” del centro commerciale che non sia “proprio” di ciascuna delle attività esercitate al suo interno;
  2. la circostanza che le regole di accesso al centro commerciale vengano stabilite dallo stesso centro non esclude l’avviamento delle singole attività esercitate all’interno dello stesso;
  3. con specifico riferimento alla unità “lavanderia” si poteva riconoscere una volontà specifica di recarsi nell’unità: i clienti del centro commerciale si recano in una lavanderia allo scopo di consegnare indumenti da lavare e non perché siano casualmente nel centro.

Occorre ricordare che la L. 392/78 prevede all’articolo 35 una deroga al riconoscimento dell’indennità, escludendola per le attività commerciali esercitate all’interno di “immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aereoporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici”.

Lo scopo è quindi escludere una tutela all’avviamento c.d. “parassitario” che sussiste quando la clientela non è attirata dall’attività svolta dal conduttore, ma è piuttosto un riflesso della particolare posizione dell’immobile condotto in locazione all’interno di un complesso immobiliare che garantisce un continuo afflusso di clientela.

Secondo la Cassazione non si può assimilare automaticamente il caso dell’unità immobiliare inserita all’interno di un centro commerciale al caso di esclusione di cui all’articolo 35 della Legge 392/78, dovendo il giudice valutare caso per caso se l’unità immobiliare sia in grado di generare avviamento “proprio”.

Tale sentenza tuttavia si pone all’interno di un quadro giurisprudenziale variegato che in altri casi (Corte di Cassazione n. 810 datata 27 gennaio 1997) al contrario, non ha ritenuto che fosse dovuta indennità per la perdita dell’avviamento per un’unità immobiliare sita all’interno di un centro commerciale, in quanto tale caso è stato ritenuto assimilabile ai casi di avviamento “parassitario” di cui all’articolo 35 della Legge 392/78.