«

»

De case V&D, nader (huurrechtelijk) bekeken

De zaak V&D vanuit huurrecht oogpuntMedio februari 2015 is V&D op de valreep gered. De banken dragen € 50 miljoen bij aan de redding, Sun Capital, de investeerder, € 60 miljoen en de belastingdienst € 16 miljoen. Daarnaast zijn de verhuurders van V&D bereid geweest mee te werken aan een lastenverlaging van € 24 miljoen. Tijdens de Magna Charta Roundtables van 10 februari 2015 (zie ook http://www.avdr.nl/) heb ik gedebatteerd over de huurrechtelijke aspecten van deze case. Wanneer kan een huurovereenkomst worden ontbonden en wat te doen met de aanvullende afspraken die zijn gemaakt?

Huurachterstand

Zoals bekend is één van de verhuurders, IEF, met twaalf panden de grootste verhuurder, in eerste instantie een kort geding begonnen tot ontruiming vanwege de aankondiging van V&D dat zij de huurpenningen voor de toekomst niet zou voldoen. Stel nu dat de zaak niet zou zijn geschikt, zou een rechter de ontruiming dan hebben uitgesproken?

In het algemeen geldt dat een huurachterstand van drie maanden voldoende is voor ontbinding van een huurovereenkomst. Ontbinding kan echter slechts in een gewone bodemprocedure worden gevorderd. Vanwege het feit dat een dergelijke procedure zo een jaar kan duren, wordt in deze situaties bijna altijd in kort geding ontruiming van het gehuurde gevorderd (vooruitlopend op ontbinding in een bodemprocedure). In het geval van V&D was er nog geen sprake van een huurachterstand van drie maanden, maar deze huurachterstand werd wel aangekondigd. Strikt juridisch geldt in zo’n situatie dat een huurovereenkomst zou kunnen worden ontbonden. Er is dan immers sprake van een zogenaamde anticipitory breach (artikel 6:80 lid 1 onder b Burgerlijk Wetboek).

Belangen

Ik denk echter niet dat de rechter in het geval V&D de ontruiming zou hebben uitgesproken. De afweging van de belangen (belangrijkste criterium bij een kort geding) zou hoogstwaarschijnlijk in het voordeel van huurder, V&D, hebben uitgevallen. De gevolgen zijn immers te groot. Ontruiming zou onmiddellijk hebben geleid tot faillissement. Bovendien dient de verhuurder ook een belang te hebben bij de ontruiming. Hij dient bijvoorbeeld een nieuwe huurder te hebben klaarstaan. Uiteindelijk is het niet tot een vonnis gekomen. De vraag is natuurlijk ook of de verhuurder wel gebaat zou zijn geweest bij ontruiming – en derhalve bij een faillissement. Kennelijk in het geval van V&D niet. Immers, er is een regeling tot stand gekomen.

Vernietigbaar

Hoe nu verder? De huurkorting is verleend onder de voorwaarde dat V&D akkoord gaat met het opnemen van een aantal aanvullende voorwaarden in de huurovereenkomst (bijvoorbeeld het eventueel inleveren van vierkante meters). Dit is een afspraak die ten opzichte van de wet afwijkend is. Dergelijke bepalingen zijn door de huurder vernietigbaar, tenzij de rechter goedkeuring voor dergelijke bedingen heeft opgenomen. Ik ga er dan ook vanuit dat de afspraken goed zijn vastgelegd en dat waar nodig goedkeuring is gevraagd.

Mijn ervaring is dat goedkeuring voor afwijkende bedingen – zeker indien de afwijkingen in een later stadium worden overeengekomen – nog wel eens wordt vergeten. De vraag is ook of het echt nodig is (bijvoorbeeld indien de afspraken in een vaststellingsovereenkomst worden vastgelegd). Tot op heden is de ‘vaststellingsovereenkomst’ mijns inziens nog niet waterdicht, dus in het geval er van de wet afwijkende bepalingen worden opgenomen, is het raadzaam om hiervoor goedkeuring bij de rechter te vragen.

Is V&D nu echt gered?

De regeling die nu tot stand is gekomen zegt natuurlijk niets over de uiteindelijk commerciële toekomst van V&D. De verwachting in de markt is toch dat de regeling slechts een tijdelijke oplossing is en dat in de toekomst in ieder geval een groot aantal vestigingen de deuren zal moeten sluiten.

Over de auteur

avatar

Marlies van Schoonhoven-Sloot

Marlies van Schoonhoven-Sloot is advocaat op de vastgoed sectie. Haar passie is huurrecht bedrijfsruimte. Marlies staat bekend om haar scherpe blik en haar snelle denken en handelen waardoor zij, ook onder hoge druk, excelleert. Daarnaast publiceert Marlies regelmatig op haar vakgebied.
Email me

1 reactie

  1. avatar
    Manon

    Zou toch zonde zijn als er weer zo´n mooi Nederlands bedrijf kopje onder zou gaan.

Reacties zijn uitgeschakeld.